מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

אדלר שחר אדלר משרד עורכי דין ונוטריון

ברוך אדלר
שותף מייסד

ריקי שחר
שותפה

נדב אדלר
שותף

מיכאל אדלר
שותף

עו"ד ברוך אדלר מייצג דיירים ובעלי נכסים, ומשרדו טיפל ומטפל בעשרות תיקים מורכבים ורחבי יריעה, כגון המשולש הגדול ברמת גן, שבו נחל המשרד הישג משמעותי בקידומו של הפרויקט מן השורש תוך השקעת משאבים בלתי נדלים במשך כ-27 שנים

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6114475

החוזה בין הדיירים ליזם

 ב 2002- החליט עו“ד ברוך אדלר לפרוש ממשרדו בירושלים ולעבור לתל אביב כדי לקדם משם את שלל הפרויקטים בנדל“ן, בחלקם ”מגה פרויקטים“, אשר הוביל שנים רבות ממשרדו הירושלמי. כבר ב 2008- החל עו“ד אדלר לפעול גם בתחום תמ“א 38 . תחילה ייצג המשרד יזמים ובעלי נכסים בפרויקטים של תמ“א 38/1 (חיזוק). כיום המשרד מלווה כ 20- פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים של התהליך – חלקם בתכנון מוקדם, אחרים בתהליך החתמה סופי או בביצוע – בערים רמת גן, גבעתיים, חולון, תל אביב והרצליה. עו“ד אדלר מייצג לרוב דיירים ובעלי נכסים, ומשרדו טיפל ומטפל בעשרות תיקים מורכבים ורחבי יריעה, כגון המשולש הגדול ברמת גן, שבו נחל המשרד הישג משמעותי בקידומו של הפרויקט מן השורש תוך השקעת משאבים בלתי נדלים במשך כ 27- שנים. בנוסף, המשרד מייצג זה 25 שנה את מרבית הבעלים במתחם תל ליטווינסקי (מערב תל השומר), ומקדם בשמם את התוכנית לשינוי ייעוד הקרקע ולהתרת בנייתן של 1,088 דירות ועשרות אלפי מ“ר של תעסוקה ומסחר. המשרד אף מלווה פרוייקטים של פינוי בינוי, כך לדוגמא, בפרויקט שיכון עובדי עלית ברמת גן, מייצג המשרד את הבעלים של 40 דירות במתחם המיועד לפרויקט פינוי-בינוי. במסגרת הפרויקט אחראי המשרד על עריכת ההסכמים וליווי
תהליך התכנון, ובעתיד אף יהיה אחראי לשיווק היחידות החדשות, וזאת תוך ניצול זכויות המגיעות לבעלים במסגרת תמ“א 38/2 ו - 38/3. מה חשוב שיופיע בחוזה של יזם מול דיירים? ”מדובר בחוזה מורכב אשר דומה בהיקפו לחוזה קומבינציה“, אומר עו“ד אדלר. ”מצד אחד הדיירים מוכרים זכויות לקבלן, ומצד שני הקבלן מבצע בנייה בפועל בנכסים של
הדיירים ובתמורה לזכויות. אלו הם חוזים מורכבים עם מגוון של נושאים בעלי חשיבות רבה. בחוזה מסוג זה יש לא מעט נקודות שיש להאיר בזרקור ולהתייחס לסוגיות הכרחיות“.
1. תמורת הבעלים – מה הדיירים מקבלים בתמורה להענקת זכויות בנייה: כמה שטח מתווסף לדירה? האם יש תוספת חניה? איזה סוג חניה? האם ישנן תוספות כגון מרפסת ומחסן?
2. זכויות בנייה נוספות – למי שייכות זכויות הבנייה העתידית: ליזם או לדיירים?
3. מפרט – יש להקפיד שרמת המפרט תהיה זהה הן לדירות היזם והן לדירות הבעלים.
4. שינויים ותוספות – יש להקפיד שייכלל סעיף שינויים ותוספות ושהמחיר בגינם יהיה סביר.
5. לוחות זמנים – בחוזה חלה חובה לקבוע לוחות זמנים ברורים וסבירים לשלבי התכנון בנפרד משלבי הבנייה. עלינו לראות שהיזם ממלא את הציפייה מבחינת המועדים באבני הבוחן השונות לאורך ההסכם, כדי שלא יהיה מצב שהדיירים ייתקלו באיחורים קטסטרופליים. על איחורים משמעותיים יהיו סנקציות: לעתים מדובר בריביות וקנסות, וזה עלול להגיע עד לביטול ההסכם.


6. אחריות לטיב העבודות – הכרחי שיהיה פרק בדבר האחריות לתיקון ליקויים. יש לשאוף להשוות להוראות חוק המכר (דירות).

7. הליכים משפטיים – להדגיש כי האחריות לניהול הליכים משפטיים נגד סרבנים ולפינוי תחול על היזם.
8. בנק מלווה – סעיף זה קריטי וקשור לנושא הביטחונות. אין יזם שיוכל לתת ביטחונות בסדרי גודל של ערבויות בנקאיות בגובה הדירות שבעלי הדירות אמורים לקבל, אם אין לו בנק שמלווה אותו. אחרי הכל מדובר במיליוני שקלים או אף עשרות מיליוני שקלים. לכן יש להקפיד שיהיה סעיף שמסדיר מה יהיה דינם של שעבודים קיימים.
- מתן אפשרות למענק הלוואות לדיירים לשם הסרת עיקולים או מגבלות
- מתן אפשרות לדיירים להיות חלק בהליך בחירת הבנק המלווה
9. ביטחונות – בעלים נותנים בידי היזם את היקר להם מכל – הנכסים שלהם. היזם עומד להרוס אותם כדי לבנות נכסים חדשים תחתיהם. נושא הביטחונות קריטי, ולכן הכרחי לשים דגש על בחירת הביטחונות וניסוחם. יש להקפיד כי בכל הסכם יהיו הביטחונות הבאים:
- ערבות חוק מכר בשווי הדירה שהבעלים עומדים לקבל
- ערבות בגין דמי שכירות
- ערבות בדק
- ערבות רישום בית משותף
- ערבות בגין מסים
10 . תנאים מתלים – כל ההסכם תלוי בכך שהעירייה מעניקה היתר בהתאם לפרויקט שיש בכוונת הבעלים והיזם לבנות. לצורך העניין, אם היזם אומר שכל דייר יקבל תוספת כלשהי של מ“ר לכל דירה בנוסף למרפסת, ובאיזשהו שלב מתברר שהעירייה לא נותנת תוספת שטח או
שאין אפשרות לבנות ממ“דים או מרפסות בבניין, לא ייתכן שההסכם יישאר בתוקף אלא אם ישונה מן היסוד. השיטה היחידה היא דרך התנאים המתלים. הדיירים חותמים עם היזם, אך החתימה מותנית בכך שהוא מביא את התוספות המובטחות. כל הסכם יהיה מותנה בקיום התנאים המתלים הבאים:
- חתימת הרוב הדרוש של בעלי הזכויות
- היתר בנייה
11 . נשיאה בעלויות – יש להדגיש שכל העלויות בגין הפרויקט, מכל סוג שהוא, יחולו על היזם, לרבות דמי שכירות (לפי שמאי או חוזה + הצמדה למדד), הובלה, עו“ד, מפקח, מסים וכיוצ“ב.