מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

משרד עורכי דין אודי ברזלי

מאיה ניטקה
עו״ד

"עסקאות ההתחדשות העירונית הן העסקאות של המחר ולכן רשות המסים צריכה לתמוך בהן". אומרת עו"ד מאיה ניטקה ממשרד אודי ברזלי

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -

"רשות המסים צריכה לתת רוח גבית
לעסקאות התחדשות עירונית"

"עסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי
נופלות בפריפריה בשל חוסר
כדאיות כלכלית ליזמים, בין היתר
בשל גובה המסים החלים על
העסקה, לעומת הרווח הכלכלי
שהיזם יכול לצבור ממכירת
הדירות מחוץ לאזורי המרכז. אם
המדינה תעודד את העסקאות גם
באזור הפריפריה, ותיתן תמריץ
ליזמים שיבנו שם, אנו נראה
גידול בפרויקטים הללו, במיוחד
במקומות שבהם הם נחוצים
ביותר, מתוך סכנות אפשריות
במקרים של רעידות אדמה"

עו"ד מאיה ניטקה ממשרד אודי ברזילי: "לאחרונה הפנימה רשות המסים כי יש לעודד עסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי והיא פועלת לעידודן. כעת יש לתת פוש חזק בפריפריה ולחזק את הכוח שם".

כיצד זה ייעשה?
"עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי נופלות בפריפריה בשל חוסר כדאיות כלכלית ליזמים, בין היתר בשל גובה המסים החלים על העסקה, לעומת הרווח הכלכלי שהיזם יכול להרוויח ממכירת הדירות מחוץ לאזורי המרכז. במידה והמדינה תעודד את העסקאות גם באזור הפריפריה, ותיתן תמריץ ליזמים שיבנו שם, אנו נראה גידול בפרויקטים הללו במיוחד במקומות בהם הם נחוצים ביותר, מתוך סכנות אפשריות במקרים של רעידות אדמה".

אילו מסים חלים על יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"המסים הם: מס שבח בגין מכירת זכויות בניה ליזם; מס רכישה בגין רכישת זכויות הבנייה
במקרקעין ע"י היזם מבעלי הדירות; היטל השבחה בגין קבלת זכויות הבנייה מהרשות המקומית; מס ערך מוסף בגין קבלת שירותי הבנייה ע"י הדיירים מהיזם; ו-מס הכנסה בגין המכירה ע"י היזם לאחר הבנייה והמימוש של זכויות הבנייה. חשוב לציין כי במקרים של פרויקטים בהתחדשות העירונית, הליווי והייעוץ שלנו הם הן ליזם והן לדיירים. מאחר ורב העסקות הן עסקאות נטו, כאשר היזם נושא בחבות המס של הדיירים, אם ניתן מענה לדייר זה נותן מענה גם ליזם ולהיפך".

מהם גלגולי המיסוי בתחום ההתחדשות העירונית?
"יש כמה גלגולים לעניין המיסוי לעסקאות של התחדשות עירונית. בתחום התמ"א 38
לדוגמה, בהתחלה לא היה פטור ממס בכלל, ומיסוי עסקת תמ"א 38 הייתה בדומה לעסקת קומבינציה. לאחר מכן, התקבל פטור חלקי רק עבור הזכויות מכוח התמ"א, וכיום יש פטור גם מזכויות מכוח התב"ע במידה והדירה שמתקבלת עומדת בקריטריונים מסוימים לדוגמה שההרחבה על הדירה לא עולה על - 25 מטר".

באילו סיטואציות מורכבות של מיסוי אתם נתקלים בפרויקטים הללו?
"למשל במקרים של דייר שמעוניין לקבל שתי דירות במקום אחת במסגרת הפרויקט, או סיטואציה בה יש מספר יורשים על הדירה, מכירת פרויקטים בין יזמים, מכירת מניות של חברות הפרויקט. אנו מייעצים עבורם מה יהיה הכי נכון עבורם בפרויקט. וכמובן, הליווי שלנו עוסק במסלולי המיסוי הרצויים בכל מקרה לגופו. באיזה נתיב מיסויי כדאי לבחור, אם לבחור בעסקת קומבינציה או לבחור בפטור של הפינוי בינוי או התמ"א 38 , יש לבחון לעומק את מכלול הנסיבות הספציפיים הן האובייקטיביים והן הסובייקטים של העסקה על מנת שנוכל לתת את הייעוץ הנכון ביותר מבחינת המיסוי לדיירים ובכלל זה ליזם".

מהו הערך המוסף שעו"ד בתחום המיסוי מספק בפרויקטים הללו?
"ראשית, הערך המוסף שאנו מספקים הוא לדעת את גבולות החוק שיכולים להועיל לשני הצדדים – לדיירים וליזם, להגיע לעסקה הנכונה ביותר מבחינת המיסוי עבור שניהם. זאת מתוך הבנה כי הרבה עסקאות נופלות בשל אי כדאיות כלכלית, כאשר המיסוי הוא גם נדבך. בעסקאות של התחדשות עירונית, למעשה אנחנו באים ולוקחים קרקע שכבר בנויה ומחדשים את המתחם ו/או הבניין בו נעשה הפרויקט. למעשה פרויקטים אלו נותנים מענה לדיירים שרוצים לשפר דיור אבל אין להם יכולת כלכלית, וזו העסקה שמאפשרת להם להתפתח ללא הוצאה כספית מצדם. לכן חשוב מאוד להסדיר את נושא הכדאיות הכלכלית
ליזמים בפרויקטים, בפרט בפריפריה". משרד עורכי דין אודי ברזלי הינו משרד מוביל בישראל בתחום המיסים. המשרד הוקם בשנת 2001 ע"י אהוד (אודי) ברזלי, עו"ד (רו"ח), אשר שימש כסגן נציב מס הכנסה ויועץ משפטי לנציבות בין השנים 1996 - 2000.