מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

איתמר רואי משרד עורכי דין

איתמר רואי
עו״ד

”סוף מעשה במחשבה תחילה - החלטה על בחירת מסלול ההתחדשות העירונית הנכון והמתאים לבניין, ובחירת היזם, הם המאפיינים החשובים ביותר עבור בעלי דירות בכל עסקת ’התחדשות עירונית', ולשם כך עליהם לקבל את הייעוץ המקצועי, והליווי המשפטי - הטוב ביותר"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
050-3885970

"עורך דין הנוטל על עצמו את האחריות לייצג דיירים חייב להיות בעל הבנה תכנונית, כלכלית, בעל כישורים משפטיים וגם עם יכולת גישור"

משרד עו"ד איתמר רואי ושות' הנו משרד בוטיק, המתמקד בתחום המקרקעין ובעל ותק רב בתחום הנדל"ן – רכישה ומכירה, דיני תכנון ובנייה, עסקאות קומבינציה ובנייה חדשה, ובעיקר ליווי משפטי צמוד בפרויקטים של התחדשות עירונית, במסלול פינוי-בינוי ותמ"א 38. עו"ד איתמר רואי, שעומד בראש משרד הבוטיק עו"ד איתמר רואי ושות', הוא בעל תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת בר-אילן משנת 1995 ובכל תואר שני במשפט מסחרי. משנת 1996 חבר לשכת עורכי הדין בישראל ומנהל משרד עורכי דין עצמאי משנת 2000 . עו"ד רואי משמש גם מרצה מבוקש בתחום ההתחדשות העירונית, וכותב מאמרים בתחום זה. משרד עו"ד רואי מייצג בשנים האחרונות עסקאות רבות בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) תוך הפגנת הבנה מעמיקה בתחום זה, לרבות הבנת כל שלבי התכנון, עבודת ועדות התכנון למיניהן, תפקידי המפקח על המקרקעין ולרבות האמצעים למימון פרויקטים. במשך שנים רבות המשרד מלווה קבלנים ומעניק שירותים משפטיים מגוונים בכל הקשור בניהול פרויקטים משלב הייזום דרך שלב הביצוע ועד לגמר רישום בית משותף לאחר גמר הבנייה.
מדוע תחום ההתחדשות העירונית מורכב כל כך?
לדברי עו"ד איתמר רואי, ”היעדר ודאות תכנונית, הכרזה על תכניות חדשות מעת לעת וסתירה בין תכניות שונות מהווים חסמים מרכזיים הגורמים להתארכות הליכי התכנון ולעליית יוקר הבנייה ומחירי הדירות בהתאמה. בשל כך; לעתים קרובות קשה להגיע להבנות ולתנאים מוסכמים במהירות והמשא ומתן אורך חודשים ארוכים. בעקבות מצב זה, אומר עו"ד רואי, ”כל חברה קבלנית בתחום ההתחדשות העירונית נדרשת כיום לאנשי שיווק ולמחלקת תכנון ורישוי עם הבנה מספקת, לצורך קידום תכנון והוצאה לפועל של היתרי בנייה". החלטה על בחירת סוג הפרויקט – תמ"א 38 במסלול חיזוק או הריסה ובניה, או פינוי-בינוי – היא החלטה מכרעת, שתשפיע ישירות על משך הזמן למימושה ועל איכות
החיים בדירות עם גמר הפרויקט. לכן על הדיירים להיות מעורבים גם בסוגיה זו, ולבחור את הפרויקט המתאים להם. כעורך דין המלווה מאות בעלי דירות בכ 20- פרויקטים של התחדשות עירונית, עו"ד רואי מוצא בהליך בחירת היזם מרכיב מרכזי ובעל חשיבות מכרעת בליווי המשפטי, כבר בתחילת הייצוג המשפטי של בעלי הדירות. חלופות התכנון האפשריות בחלק מהבניינים והדרישות המחמירות מכל יזם מעצימות את המורכבות, ומהוות חלק אינטגרלי מתפקידו של עורך הדין המייצג בעלי דירות.                                                      מה נדרש מעורך דין המייצג דיירים בתחום ההתחדשות העירונית?
”עורך דין הנוטל על עצמו את האחריות הכבדה לייצג דיירים חייב להיות בעל הבנה תכנונית ואף כלכלית, וזאת מעבר לכל כישוריו המשפטיים, הדורשים במקרה זה גם יכולת גישור וסבלנות רבה. הידע, ההבנה והניסיון במלאכת התכנון והכרת שלבי הרישוי הכרחיים להצלחת קידום כל פרויקט מורכב של התחדשות עירונית. צברנו נסיון רב בפרויקטים מהסוג הזה, ומשרדנו מייצג מספר יזמים, אך בעיקר בעלי דירות".

מניסיונך בתחום בעשור האחרון, מהו התהליך האידאלי של בחירת היזם?
”בחירת יזם אידאלית נעשית בצורה של עריכת ’מכרז', הפונה לכמה חברות יזמיות ומאפשר להן להגיש הצעות לפי רשימת תנאים ודרישות של נציגות הדיירים באמצעות עורך הדין. תהליך דומה של בחינה מדוקדקת של היזם אפשרי ונדרש גם במקרה שיש יזם בתמונה, והוא כבר נתן הצעה כתובה לדיירים. ”לעריכת מכרז מטרות רבות. המטרה
העיקרית היא לבחון את מידת התאמת היזם לסוג הפרויקט ולרצון הדיירים, ולאחר מכן יש לבדוק היטב את יכולתו, חוסנו הכלכלי, ניסיונו המעשי והגורמים השותפים לו, וכמובן את מידת הסכמתו לתנאים אשר גובשו על ידי הדיירים. לכל אורך המשא ומתן יש לבחון את השאלה האם זה היזם אשר מסוגל לקדם את התהליך בלוח הזמנים המוסכם, ולהוביל את בעלי הדירות, לדירה עליה הם חולמים".
האם מומלץ לבחור ביזם שהוא גם קבלן?
”יזם שהוא גם קבלן בעל יכולת ביצוע מוכחת, או יזם המשתף פעולה עם קבלן מוכר בעל ניסיון מעשי מוכח בבנייה – הם מרכיבים חשובים למדי, ובדרך כלל מתבררים כחשובים יותר מהבטחה כספית נוספת מצד היזם. כך הם פני הדברים בפרויקטים של חיזוק והרחבה לפי תמ"א 38 . ואולם בפרויקט של תמ"א הריסה ובנייה, ובכל פינוי-בינוי, יש יתרון דווקא בבחירת יזם עם יכולות וניסיון בקידום מהיר של תכנון, היכרות עם רשויות התכנון והעמדת ביטחונות מלאים לכל שלב הבנייה. ”בפינוי-בינוי מומלץ להתקשר עם חברות יזמיות ולקבוע את אבני הדרך מראש, תוך הקפדה על כך שנציגות הדיירים – באמצעות מפקח, שמאי ועורך הדין מטעמה – יהיו שותפים פעילים במכרז שייערך לקבלנים
במועד הסמוך לשלב קבלת היתר הבנייה. העקרונות נקבעים בשלב ההסכם ומנוסחים כחלק מההסכמות, ובחירת הקבלן תתבצע בהמשך הדרך. במקרים רבים על הדיירים לקבל דו"ח היתכנות כלכלית לפרויקט עוד בטרם יחתמו על ההסכם וגם לקבל את תוצאות הבחינה התכנונית המקדמית שנעשית מול רשות התכנון". יש לזכור שהצלחה של כל פרויקט התחדשות עירונית תלויה בגורמים רבים, וחשוב להתחיל ברגל ימין עם בחירת עורך דין ותיק ומנוסה, אשר ייצג כבר בפרויקטים דומים.