מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

ארז הימן משרד עורכי דין ונוטריון

ארז הימן
עו"ד ונוטריון

"ישנם דיירים שמנסים לקבל מהיזם בהסכם 'צדדי' הטבות ששאר הדיירים לא מקבלים ולא דורשים. כמו שיפוץ דירתם או החלפת המטבח. התנגדויות כאלה, כולל דיירים שמבקשים הפרשי שכ"ד לרוב נדחות. התנגדויות שכן מתקבלות ושצריכות מענה הן הקשיים של קשישים ונכים שאיכות חייהם נפגעת בתקופת הפרויקט. עם זאת, יש הרבה דיירים, בפרויקטים קטנים, שרואים לנגד עיניהם את הטובה שתצמח להם מהתחדשות עירונית, וכולם נכונים לקדם את התהליך ללא דרישות מיוחדות"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6098040

"אנחנו מדינה עם אנשים בעלי תיאבון שיודעים לעמוד על מה שמגיע להם, וגם על מה שלא"

לפני מספר חודשים חתם עו“ד ארז הימן על הפרויקט הראשון של תמ“א- 38-1 בפתח-תקווה, לאחר שהיה מעורב בלא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית, שלא הבשילו לכדי הסכם. משרד עו“ד ארז הימן הוא משרד בוטיק העוסק בנדל“ן זה 18 שנה, ומתאפיין בשירות אישי, במקצועיות חסרת פשרות, ובשאיפה למצוינות.
מה הם הבלמים העיקריים של פרויקטים מצד הדיירים?
”הדיירים יכולים להרים או להוריד את הפרויקט, הכול תלוי במידת הנכונות שלהם להוציא את הפרויקט לפועל. לעיתים יש בעיות אובייקטיביות לדייר, כמו דיירים קשישים שמתגוררים בדירה שנים רבות, וקשה להם לעשות את המעבר, או דיירים בעלי מגבלה פיזית שזקוקים לנגישות, או דיירים הסובלים ממחלות כרוניות. לדיירים כאלה יהיה לא פשוט וקשה להתגורר בדירת מגוריהם בתקופה שבה נעשות עבודות תמ“א-38-1 , והבניין הופך למעשה לאתר בנייה. המצוקות שלהם הן אמיתיות וצריך למצוא מענה נקודתי. ”רוב הדיירים בפרויקט תמ“א-38-1 נשארים לגור בדירותיהם, ולאלו שיש מגבלות אובייקטיביות מנסים למצוא, במידת הצורך, דירה חלופית, בהנחה שהם מסכימים. זה בלם אחד. בלם נוסף - לעיתים הם לא מסכימים, התמריץ של אדם קשיש או בעל מגבלה לעבור לדירה חלופית למשך כשנה וחצי ויותר, הוא די חלש, כי הוא עובר מסכת ייסורים במהלך הבנייה, וייתכן שהוא לא ייהנה זמן רב מהתוצר“. עו“ד הימן מציין עוד, כי מקרים דומים קורים בהרבה בניינים ישנים בתל-אביב שבהם מתגוררים קשישים, בניינים שהם מתאימים לפרויקטי תמ“א 38-1- . עוד קשיים בקידום הפרויקט יכולים לנבוע מחוסר איזון בין הדיירים שגם הוא עלול להוות גורם משמעותי שקוטע לא פעם פרויקטים של התחדשות עירונית. והימן מביא דוגמה: לעיתים, בתמ“א 38-1- חלק מהתמורה היא בניית ממ“דים לדיירים.
באחד הפרויקטים שליווה, ניתן היה לבנות ממ“דים רק בצד אחד, בשל מגבלות קונטור
הבניין והמגרש. ”היזם החליט לפצות כספית את הדיירים אשר גרו בצד שלא ניתן היה
לבנות בו ממ“ד. הדבר דרש את הסכמת הדיירים שהיו כן אמורים לקבל ממ“ד. אך כאן החלה צרות-עין של חלק מהדיירים, אשר בסופו של דבר גדעה את הפרויקט“. היכרות מוקדמת של יזמים עם בניינים שבהם רצונות הדיירים מפולגים, הביאה חלק מהם לשכור אנשי מכירות אשר מתמחים בשכנוע הדיירים, ובזיהוי בעיות פוטנציאליות. ”אנשים אלו מספיק מיומנים, כך שכבר בשיחת גישוש ראשונה או אסיפת דיירים ראשונה, הם יכולים לזהות דיירים סרבנים או בעייתיים.

 

במקרה שלא זיהו, הם ממשיכים את התהליך, אך אם עולות בעיות קשות ואובייקטיביות, והיזם מזהה אותן מראש, הוא לרוב יעזוב את הפרויקט כבר בשלב זה“. התנהלות לא נכונה של דיירים מול יזמים לדברי עו“ד הימן, הוא נתקל לא פעם בצדדים הפחות מחמיאים של הדייר הישראלי, שניסה רק לסחוט עוד ועוד את היזם, כדי שיקבל את הסכמתו וחתימתו. ”יש דיירים שהשבחת הנכס שלהם פחות מרשימה אותם. מדובר בעיקר בבעלי דירות להשקעה אשר משכירים את הנכס, ורואים מול עיניהם רק את התשואה. בתקופת התמ“א, שכר-הדירה שהם יכולים לגבות מהשוכרים, נמוך יותר, וחלקם דורשים את ההפרשים מהיזם. זאת, על אף שבתום הפרויקט שכר-הדירה שהם יקבלו יהיה גבוה יותר. ”היזם עושה שיקולי עלות-תועלת. מצד אחד, לעיתים תשלום ההפרשים יכול להסתכם ב 100- אלף שקל. מאידך, אם היזם לא ישלם ויתבע את אותו דייר סרבן, היזם יצטרך לשלם לעו“ד לא מעט כסף, וגם לאבד לא מעט זמן. בסופו של דבר, תלוי בכמה דירות מדובר, והיכן ממוקם הבניין“. מסתבר, כי לא מעט דיירים בפרויקטים
שונים מנסים לקבל מהיזם בהסכם ”צדדי“, הטבות ששאר הדיירים לא מקבלים ואף לא דורשים. ”ישנם דיירים שמבקשים מהיזם שישפץ את דירתם במהלך הפרויקט. היה דייר בפרויקט ברעננה שדרש מהיזם להחליף לו את המטבח. בסופו של דבר, היזם התייאש וויתר על הפרויקט. ההתנגדויות הללו, הכוללות דיירים שמבקשים הפרשי שכר-דירה, לרוב נדחות. לעומתן, ההתנגדויות שמתקבלות ושצריך ליתן להן מענה הן הבעיות והקשיים האובייקטיביים של קשישים ונכים בעלי מוגבלויות, שהפגיעה באיכות חייהם בתקופת הפרויקט עולה על התמורה. זו הרוח הנושבת גם אצל הפקחים על המקרקעין ובבתי-המשפט הדורשים פתרון למצוקות אלו“. הימן מוסיף, כי ”אנחנו מדינה מיוחדת עם אנשים בעלי דעה מוצקה ותיאבון בריא, אשר יודעים לעמוד על מה שמגיע להם, וגם על מה שלא מגיע להם. מאידך, חשוב לציין כי יש הרבה מאוד דיירים בעיקר בפרויקטים של בניינים קטנים עם מספר מצומצם של דיירים, אשר רואים לנגד עיניהם את הטובה שתצמח להם מפרויקט של התחדשות עירונית, וכולם נכונים לקדם את התהליך ללא דרישות מיוחדות“.