מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

א. אדלר נכסים

"אנו פעילים בשוק ההתחדשות העירונית משנת 2000 לערך, עוד לפני התמ"א". בעבר היינו קונים גגות בת"א, בונים עליהם ומשפצים את הבניין. תיקון 3א' שהיה אמור להסדיר את זכויות תמ"א 2/38 ,גרם לאי - וודאות ולבעיות: נקבע שזכויות הבנייה הן כפל הבניין הקיים. זה לא כלכלי, למעט אזורים ספורים. עיריית ר"ג דנה במכפיל של 5.3 - 3 ,שייצור כדאיות כלכלית. כרגע המצב בשוק בעייתי כי יש המון פרויקטים, ואין די כוח - אדם לטפל בזה, והרישוי המקוון הכביד עוד יותר. גם השינויים התכופים שעושות הרשויות יוצרים אי - ודאות"

אדריאנה שכטר
עו"ד

פעילות ארצית

  • מאוכלסים 4
  • בביצוע 1
  • בתהליך 1
  • סה"כ פרוייקטים 6

מדורג בערים
ראשון לציון

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-9368329

"הדיירים שלנו הם כרטיס הביקור שלנו"

אדריאנה שכטר, עורכת - דין במקצועה, היא דמות יוצאת דופן בנוף היזמות הגברי של תחום ההתחדשות העירונית. עם זאת, זה לא מונע ממנה לנהל בהצלחה, ביחד עם אביה, רוברט אלמליח, יזם נדל“ן ואיש-עסקים בתחום, את חברת הנדל“ן המשפחתית א. אדלר נכסים בע"מ כבר שנים רבות. א. אדלר חברה עוד בשנת 2009 לחברת ”קרסו נדל“ן“, ויחד הן הקימו את חברת ”קרסו מבנים“, המתמחה בהתחדשות עירונית. א. אדלר מחזיקה ב-
45% ממניות החברה המשותפת. לדברי עו“ד שכטר, ”אנחנו פעילים בשוק ההתחדשות העירונית משנת 2000 - עוד לפני התמ“א. פעם היינו קונים גגות בתל-אביב, בונים עליהם, ובמקביל משפצים את הבניין ומחזקים אותו. עשינו 6 פרויקטים כאלה טרם התמ“א“.

חברת אדלר נכסים מתמקדת בגוש דן, שבו היא מקדמת 25 פרויקטים, מבת - ים ועד רעננה, 3 מהם בבנייה. מדובר בכ- 300 יחידות-דיור בפרויקטים, גם בתמ“א 1 וגם בתמ“א 2. נכון להיום, אדלר נכסים כבר ביצעה ומסרה 12 בניינים, שזה יתרון על פני יזמים אחרים.
לדעת שכטר, תיקון 3א‘ לתמ“א שהיה אמור להסדיר את הזכויות בתמ“א 38/2 , גרם לאי -
וודאות ולבעיות בשוק: התיקון קבע שזכויות הבנייה הניתנות במקרה של הריסה ובנייה מחדש הן כפל הבניין הקיים. זה לא כלכלי, למעט במקומות מאוד מסוימים בתל-אביב.
אני מקדמת היום 3 פרויקטים של תמ“א-2 ברמת-גן, למשל. אנחנו מקווים שתוכנית ג‘
53 , שמקדמת עיריית רמת-גן, שנותנת זכויות עם מכפיל של 3-3.5 , תאושר בהקדם ותיצור כדאיות כלכלית“.

איך את רואה את התנהלות הרשויות המקומיות בתחום?
שכטר: ”הרשויות מתכנסות להבנה שצריך לתת מענה לפרויקטים של התחדשות עירונית. רובן פתחו מחלקה מיוחדת לתחום, אבל ישנה כמות אדירה של פרויקטים, ואין מספיק כוח-אדם. עכשיו עם הרישוי המקוון זה עוד יותר מורכב. הרישוי המקוון היה אמור להסדיר ולזרז את התהליכים, אבל מהניסיון שלנו התקבלה תוצאה הפוכה. זה רק מקשה ומסרבל. כמו כן, הרשויות משנות לעיתים תכופות את התוכניות והזכויות, דבר היוצר אי-ודאות עסקית אצל היזמים. ”לכן אנחנו מקפידים מאוד על שקיפות מלאה מול הדיירים. מאוד חשוב לי שתהיה נציגות לדיירים, שתאושר על-ידי כל הדיירים מלכתחילה. אנחנו מקיימים מפגשים סדירים עם הנציגות, ומעדכנים אותם מה התבצע עד כה. הנציגות מצטרפת אלינו גם לפגישות בעירייה, כדי לשמוע ממקור ראשון על השינויים, בתוכניות ככל שישנם“.

את רואה השתכללות של הדיירים בתחום?
שכטר: ”להיפך. השוק מוצף ביזמים, והדיירים מבולבלים. לפעמים אני רואה תוכניות שמי שהציע אותן, לא מבין מה הוא כתב, לא ברמה המקצועית, השמאית, וודאי שלא ברמה הכלכלית והמסחרית. עם זאת, הכוח בהחלט עבר לדיירים. השבוע הייתי בפגישה בבניין, ועל השולחן בסלון היו 6 חוברות עם הצעות מחברות שונות, כאשר בחלקן התמורה המוצעת בלתי ישימה לחלוטין. עבור הדיירים זו עדיין עסקה כלכלית גרידא. על אף שבתמ“א-1 מדובר בחיזוק הבניין, הם מסתכלים רק על התמורה שיקבלו – מי נותן לי יותר“. הבלבול הזה מקשה על קבלת החלטה מושכלת מצד הדיירים, לגבי היזם שעימו יתקשרו והסיכון שהדיירים אינם מודעים לו הוא בהתקשרות מתגמלת מאוד עבורם עם יזם שלא חישב היטב את העסקה ועלול להיקלע לקשיים ולקרוס במהלך הבניה".

אז איך משכנעים אותם לבחור במיטב?
שכטר: ”מכוח הידע והניסיון שלנו. הדיירים הם השותפים שלנו לדרך. מבחינתי, הם צריכים להבין שברגע שהפרויקט איננו כלכלי, הוא גם
לא יבוצע. דרוש גם חוסן כלכלי של היזם, וגם ידע וניסיון, כדי לעשות את הכול נכון, אפילו איך להגיש את הבקשה להיתר, כדי שהיא לא תידחה. היתרון שלנו הוא גם כרטיס-הביקור שלנו – הבניינים שכבר בנינו ומסרנו. הם יכולים לראות את העבודה שלנו, ולדבר עם דיירים מהבניינים האלה.

”דיירים שבוחרים בחברת א. אדלר נכסים רואים אותנו ביום הראשון, וגם ביום מסירת הבניין. לכולם יש מספר הטלפון הנייד שלי, אני זמינה
24/7 . הקשר האישי והבלתי אמצעי עם הדיירים, הוא גורם מכריע ונדבך נוסף להצלחת הפרויקט. יש בחברה אנשי תחזוקה שמפקחים בבניינים, ונותנים מענה מיידי גם בימי שישי ובשעות הקטנות של הלילה, לפתרון תקלות, שלצערי הן לא פעם חלק מבניית פרויקטים מסוג תמ“א. תקלות אשר דורשות טיפול דחוף מגורים רציפים ותפעול תקין של השטחים המשותפים“.

איך את רואה את עתיד התחום?
שכטר: ”העתיד בעייתי בעיקר, בגלל נושא התשתיות. אם פעם היו מעט פרויקטים של תמ“א-38, היום יש מאסה. העיריות צריכות לתת מענה להוספת תשתיות; וזו הסיבה לכך שפחות אישורים ניתנים. הרשויות העירונית צריכות להיענות לאתגר ולהגדיל בהתאמה את התשתיות הנדרשות לעידוד והשבחה של השכונות הוותיקות".

פרוייקטים של החברה

מנדלי, 7 תל אביב