מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות’

משה פרידמן
שותף

רענן דוד
שותף

יואב שיינקין
שותף

"במיני - התחדשות עירונית לא קיימת הסדרה כמו בפרויקטים גדולים, אך יש מודעות של בעלי הדירות ועוה"ד המייצגים לשילוב שמאי שמשמש כיועץ מתחילת התהליך. השמאי עוזר להגיע למיצוי זכויות בעלי הדירות, שומר על הדיירים מיזמים לא אחראים, ויכול לשמש כגורם ניטרלי לצורך חלוקת התמורות והאיזון בין הדיירים, נושא קריטי לקידום התהליך לדיירים וליזם"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-7553111

בכל פרויקט של התחדשות עירונית -
השמאי משמש ציר מרכזי

ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', כלכלה ושמאות מקרקעין (Bfks Co &), הוא משרד ותיק הפועל  משנת 1990 , והוא אחד ממשרדי שמאות המקרקעין הגדולים והמובילים בישראל. המשרד מהווה one stop shop המספק שירותים מקיפים לכלל ההיבטים של
שמאות המקרקעין, במגזר הפרטי, העסקי והציבורי, במרחב העירוני ובסקטור החקלאי. המשרד מאוגד כשותפות בלתי רשומה הכוללת שישה שותפים – יוסי ברק, משה פרידמן, נעמי קפלנר, מיכל שימקביץ, רענן דוד, ויואב שיינקין. המשרד מעסיק כ- 35 עובדים, בהם יותר מ- 20 שמאי מקרקעין, וכן כלכלנים, ועוזרים מקצועיים. המשרד מתמחה במתן שירותי שמאות מקרקעין למגוון חברות, גופים ורשויות מובילות במשק, הכוללים מוסדות פיננסיים ובנקאיים, חברות בנייה ונדל"ן, רשויות מקומיות, גופים ציבוריים, מוסדות פיננסיים, חברות ביטוח ומשרדי עורכי - דין. החל מ- 2010 עוסק המשרד גם בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. רוב הפרויקטים בתחום הפינוי - בינוי הם של החברות המובילות במשק.
לדברי משה פרידמן, שותף במשרד Bfks Co &, "מאז שתוקן ואומץ ע"י המוסדות תקן שמאות מספר 21 , תפקידו המרכזי של השמאי בתהליך ההתחדשות זכה לגושפנקא רשמית, אבל תפקיד השמאי רחוק מלהסתכם בהכנת שמאות לפי תקן 21 . כיום אנחנו
משמשים בפרויקטים שונים כיועצים של היזם, או הדיירים, או הרשות המתכננת, בשלל תפקידים נוספים. כגון, קידום תב"עות (תוכניות בניין עיר) תוך מקסום זכויות בנייה ליזמים, ייעוץ לדיירים למקסום הצעות מיזמים, ביצוע איזון תמורות בין בעלי זכויות, ביצוע לוחות איחוד וחלוקה לרשות המתכננת, חוות-דעת לפינוי פולשים ועוד".

כיצד תקן 21 עוזר לקדם התחדשות עירונית?
”בפרויקטים של פינוי - בינוי, יש לרוב צורך באישור תב"ע חדשה למתחם, שתגדיר כמה בניינים ייכללו בתוכנית, מה יהיה מפתח הפינוי - בינוי, איזה ייעודים נוספים נוסף למגורים יהיו (גינות, בנייני ציבור דרכים וכיוצ"ב). זה תהליך שבהכנתו משולבים הרבה גופים עם אג'דנות שונות, החל מהתושבים דרך היזם ועד ארגונים ירוקים. לכן, לצערנו, משך הזמן שלוקח לאשר תוכנית נורמטיבית נע בין 5 ל- 10 שנים. ”זה המון זמן. אך החדשות הטובות הן שבאמצעות הכלי של תקן 21 הוסדר טווח הרווח היזמי הסביר בעסקות פינוי - בינוי, וע"י כך צומצם חלק מהחיכוך לגבי מפתח הפינוי - בינוי בין הצדדים השונים, מה שמביא לקיצור זמן התכנון של תוכניות להתחדשות עירונית".

יש תועלת להעסיק שמאי מייעץ לדיירים גם בפרויקטים של תמ"א-38
”ברק, פרידמן, קפלנר, שימקביץ, מייצגים לא פעם גם דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א-38 . לדברי משה פרידמן, ”בתחום המיני-התחדשות עירונית לא קיימת הסדרה כמו בפרויקטים הגדולים בדמות תקן 21 . יחד עם זאת, קיימת מודעות הולכת וגוברת של בעלי הדירות וגם עורכי-הדין המייצגים - לשילוב שמאי אשר משמש כיועץ מתחילת התהליך". השמאי יעזור להגיע למיצוי זכויות בעלי הדירות בפרויקט, ומצד שני ישמור על הדיירים מפני יזמים בלתי אחראים המפיצים ”הצעות ללא כיסוי". לא פחות חשוב, השמאי יכול לשמש כגורם ניטראלי מקצועי לצורך חלוקת התמורות בין דיירי הבניין, נושא קריטי לקידום תהליך תמ"א, גם לדיירים עצמם וגם ליזם. בבניינים רבים יש דירות מסוגים שונים ועבודת האיזון דורשת איש מקצוע. פרידמן: ”זכור לי מלפני מספר שנים אחד המקרים שבהם תרומתי הייתה יותר
משמעותית. פנו אליי לחוות - דעת מנציגות בניין בתל - אביב, במיקום טוב, רגע לפני חתימה עם יזם בעל שם ידוע. ההצעה הייתה לחיזוק ולתוספת בנייה חלקית, ממש הצעה ”מעליבה" ביחס למיקום הבניין. בעקבות החלטתם לפנות לייעוץ כלכלי, נמנעה ברגע האחרון חתימת הסכם רע לדיירים. כיום, הבניין חתום על הסכם שבמסגרתו ייהרס הבניין הקיים וכל דייר יקבל דירה חדשה בבניין חדש עם חניה ומחסן. את ההשקעה בשמאי כל דייר החזיר בגדול במקרה זה".
יש ירידה ברווחיות של היזמים בהתחדשות עירונית?
פרידמן: ”אני לא מזהה ירידה ברווחיות של היזמים. יחד עם זאת, קיים היום קיפאון מסוים בשוק הדירות, ואם זה יתפתח לכיוון של ירידות מחירים הרווח עלול להיפגע. זה חלק מסיכוני השוק שהיזמים נוטלים על עצמם. בתחום התמ"א-38 לא היו חסמי כניסה, ולכן בהתחלה היו הרבה שחקנים בלתי אחראים שפיזרו הבטחות בלתי מבוססות, וגרמו נזק. ”אבל היום, כולם מבינים שההבטחות צריכות להיות ריאליות, והרווח היזמי מתחיל להתייצב סביב 20% . צריך לזכור, שרווח יזמי הוא לא מילה גסה. היזמים נוטלים סיכונים רבים ולוקח שנים ארוכות עד שהם זוכים ”לספור במדרגות" את הרווח מהפרויקט. בסופו של דבר, הרווח הצפוי ליזם בסיום הפרויקט הוא הגורם הכלכלי המדרבן את היזם להשלים את הפרויקט במהירות המרבית.