מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

גיא פרבמן משרד עורכי דין

גיא פרבמן
עו"ד נוטריון, בעלים ומייסד

אפרת רשף
עו״ד נוטריון, שותפה

דודי פרחיה
עו״ד שותף

אורטל זלוף
עו״ד שותפה

"בפריפריה מדובר לרוב בפינוי-בינוי בהיקפים גדולים כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית. היות ששווי הקרקע שם נמוך, כדי לייצר כדאיות נזקק היזם למכפיל דירות גבוה ע"י צפיפויות גבוהות מאוד המאלצות בנייה לגובה. אך ככל שבניין גדול ממדים יותר, כך עלויותיו יקרות יותר. בעיה מבנית זו מעכבת פרויקטים בפריפריה. גם לדיירים קשה יותר להצטרף, הם חשדנים וחוששים יותר מתושבי המרכז כי רק מעט פרויקטים הגיעו לסיום באיזור מגוריהם. גם הרשויות לא ששות להתהליך של קידום פורייקטים של תמ״א 38 "

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6129607

"תמ"א - 38 היא

win-win situation: 

המדינה, התושבים והיזם - כולם מרוויחים"

"תוכנית תמ"א 38- היא "win-win situation ” , אומר עו"ד גיא פרבמן, מחלוצי ההתחדשות העירונית בארץ, המרבה לייצג יזמים ודיירים בתהליכי תמ"א 38- ופינוי-בינוי. ”המדינה מרוויחה בכך שיתוחזקו המבנים שאינם עומדים בפני רעידות-אדמה, ובכך יוקטן הסיכון לאסון רב-עוצמה. המועצות המקומיות מרוויחות את שיפור חזות העיר ואת ביטחון תושבי העיר, ואילו היזם מרוויח ממכירת הדירות החדשות. ”אך המרוויחים העיקריים הם בעלי הדירות, אשר בנוסף לחיזוק המבנה זוכים להטבות משמעותיות בדירותיהם, לרבות הוספת מעלית, חניה, שיפוץ המבנה בפרויקטים של תמ"א-חיזוק, ואף לבניין חדש בפרויקטים של תמ"א-38 (הריסה ובנייה) ופינוי-בינוי. כפועל יוצא, עליית ערך דירותיהם של הדיירים יכולה להגיע לשיעור של עשרות אחוזים יותר מערך דירתם הנוכחית". משרד עורכי-הדין גיא פרבמן נוסד בשנת 2001 , ועם השנים רכש ניסיון ומוניטין ארצי, לצד קהל לקוחות נרחב ומגוון בתחומי המקרקעין, לרבות התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין וכן בתחום האזרחי מסחרי. לאורך השנים, המשרד התבסס כמשרד מוביל ומומחה לתמ"א-38 ולפינוי-בינוי, ופועל לייצוג משפטי של יותר מ-500 פרויקטים ברחבי הארץ, הן מטעם יזמים
והן מטעם בעלי דירות. צוות עורכי-הדין של המשרד מעניק שירות משפטי וליווי מקיף ליזם/הקבלן, או לבעלי הדירות בכל שלבי הפרויקט, החל מביצוע בדיקה מוקדמת, ניהול מו"מ, עריכת הסכם משפטי והבאתו לחתימה, ניסוח הליכי התכנון, הגשת תוכניות בנייה, ליווי מול רשויות המיסים השונות (משרד האוצר והרשות המקומית), המצאת ביטחונות, מכירת הדירות ועד לתיקון או לרישום צו הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. בצנרת של משרד עורכי-הדין גיא פרבמן פרויקטים רבים באזורי ביקוש, בהם תל-אביב, גבעתיים, רמת-גן, הרצליה, רמת השרון, רעננה וירושלים. עם זאת, בעת האחרונה החלו לייצג גם בפרויקטים גדולים בפריפריה, ביניהם מתחמי דיור פוטנציאליים בערים כמו חיפה, באר-שבע, אשדוד, יבנה וחדרה. ”בפריפריה מדובר בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי בהיקפים גדולים, על-מנת להגדיל את הכדאיות הכלכלית. מאחר ששווי הקרקע בפריפריה נמוך, נזקק היזם למכפילים (יחס בין דירות חדשות לדירות המקור) גבוהים במיוחד, כדי לייצר כדאיות כלכלית. ”לצורך כך יש להגיע לצפיפויות גבוהות מאוד (יח"ד לדונם), המאלצות בנייה לגובה, וככל שהבניין גדול ממדים יותר, כך גם העלויות השוטפות בגינו רבות יותר. בעיה מבנית זו, (בנוסף לבעיות התכנוניות והפרוצדורליות הידועות) מעכבת פרויקטים רבים בפריפריה, ולכן, הפרויקטים באזורים אלו לוקחים

 

הרבה יותר זמן. כמו כן, לדיירים בפריפריה קשה יותר להצטרף לתהליך, הם חשדנים וחוששים יותר מתושבי המרכז. זאת, בעיקר משום שרק מעט מאוד פרויקטים של התחדשות עירונית הגיעו לשלבי סיום בערים אלו". עם זאת, לפי השקפתו של עו"ד פרבמן, אם בהמשך תהפוך הפריפריה לאלטרנטיבת מגורים אמיתית הן למקומיים והן לתושבים מבחוץ, עם התפתחותם של אתרי מסחר ותעשייה, ערוצי תחבורה ופתרונות חינוך ותעסוקה איכותיים, יקודמו יותר פרויקטים של התחדשות עירונית בערים אלו, שיעלו את ערך הנדל"ן באיזור ויחזקו את האוכלוסייה. הבעיה כיום היא, שאין קונצנזוס בין הגורמים המעורבים בפרויקטים של תמ"א-38 ופינוי-בינוי. הן באזורי הביקוש והן בפריפריה, קיים ניגוד בין העניין הרב של הדיירים והאינטרסים של היזמים לעומת
חוסר המוטיבציה של הרשויות המוניציפליות. ”אם בעבר התהליך לווה בהיסוסים רבים, הרי היום דיירים מבינים את הכוח הרב שיש בידיהם, והם יוצאים למכרזים לבחירת יזמים על-מנת להניב את הרווח הגבוה ביותר, ונרתמים לתהליך. מצד שני, רשויות רבות לא ששות לכל התהליך, רואות בתמ"א 38 תופעה שלילית, ומנסות להציב מעצורים. הסיבה העיקרית לכך היא, שהן אינן מורשות לגבות היטלי השבחה בגין פרויקטים אלו, ולכן ההתחדשות העירונית לא מתרחבת בקצב מהיר כפי שנדרש ומתבקש". אך עד שיוכרע המאבק בסוגיית היטל ההשבחה, המחסור בדירות באזורי הביקוש מורגש היטב, ובא לידי ביטוי במחירים הגבוהים. עו"ד פרבמן צופה שאם המדינה לא תאיץ את התהליך, הרי שדור העתיד לא יוכל להרשות לעצמו מגורים במרכז. ”בעוד עשר- עשרים שנה מחירי הדירות ירקיעו שחקים, ומה שקורה היום בשוק הנדל"ן הוא כאין וכאפס לעומת מה שיהיה בהמשך. מעבר לכך,
אנחנו בישראל עומדים בפני סכנות ממשיות של רעידות-אדמה ואיומי טילים. לכן, חשוב מאוד שהמדינה תעניק רוח גבית לתהליך, ותדאג לתושבים לדירות בבניינים מחוזקים הכוללים ממ"ד".”על-פי חישוב פשוט, יש עם מה לעבוד: קיימים כיום כ- 400 אלף מבנים ראויים
להתחדשות עירונית במדינה. הואיל ובכל בניין כזה קיים פוטנציאל מינימלי לתוספת של 10 דירות, הרי שניתן להשיג היצע של 4 מיליון דירות נוספות. זאת, רק בזכות תהליכי תמ"א- 38 או פינוי-בינוי - נתון שישנה באופן קיצוני את שוק הנדל"ן בישראל וישפיע מהותית על מחירי הדיור".