מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

גינדי כספי משרד עורכי דין ונוטריון

זיו כספי
עו"ד שותף ומייסד

שי אליאב
עו"ד שותף

אדם צסוואן
עו״ד שותף

"אין להשוות תמ"א לפרויקט פינוי-בינוי שמעוצב ומתוכנן מאפס ביצירתיות. ההבנה, הידע, והיכולת להתמודד עם מורכבות התהליך יקבעו אם יהיה פרויקט או לא. 'פינוי-בינוי' הוא התחדשות עירונית אמיתית, כי מתכננים הכול תוך התחשבות בציבור. ובנוגע ל'חוק המארגנים' זה אומר, שתמו המחטפים. מי שחותם היום על הסכמה יעשה זאת מדעת ובלו"ז קצוב. אך יש בעיה עם כל רגולציה: היא מצרה ופוגעת בחופש ההתקשרות והחוזה וביכולת לייצר עסקים חופשיים בעולם העסקי-היזמי

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-9640777

תופעת "מארגני החתימות", המאכערים, חלפה מן העולם

 

 

מיזם תמ"א הוא הליך מזורז
בסמכות מקומית ,ואין בו
היצירתיות והמורכבות של
פרויקט פינוי-בינוי שאותו
אתה מעצב מאפס

"חוק המאכערים" (או ”חוק המארגנים"), שנחקק באפריל 2017 בא לטפל באחד הנגעים היותר בעייתיים בתמ"א 38- ובפינוי-בינוי – החתמת בעלי דירות על הסכמים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, הכוללים התחייבות כובלת לזמן בלתי מוגבל ליזמים או למארגנים. וכך, משום שעסקאות התחדשות עירונית רבות לא יוצאות לפועל, עדיין נותרים בעלי הדירות שחתמו, כבולים לעסקה, ואינם יכולים להתקשר עם יזמים אחרים. החוק החדש קובע דרישות ותנאי סף ביחס לאופן ההתקשרות בין המארגן לבעלי הדירות, שמטרתם לוודא כי המידע על זכויותיהם של בעלי הדירות מונגש וזמין להם, בטרם הם מתקשרים עם המארגן בהתקשרות ארוכת טווח. בנוסף, החוק קובע אבני-דרך שונות לפקיעת תוקף ההסכמים הללו. זאת, על-מנת ליצור תמריץ חיובי למארגן או ליזם, להשיג
בהקדם את מספר החתימות הדרוש למימוש הפרויקט, ובמקביל מציב דרישות לקידום
בפועל של המישור התכנוני. עוה"ד שי אליאב ואדם צסוואן, ממשרד עוה"ד גינדי-כספי, היו מעורבים בניסוח החוק החדש, יחד עם גורמים נוספים כמו עינת גנון ממשרד
הבינוי והשיכון, פעלו יחדיו לחקיקת החוק. לדברי עו"ד אליאב, משרד גינדי-כספי מלווה את העסקאות הגדולות והמורכבות בישראל וכן את החברות הגדולות במשק. המשרד שלנו כיום מונה מעל 50 עובדים והוא ממשרדי הנדל"ן ותכנון ובנייה הגדולים בישראל. כיום אנו
מלווים היקף פעילות הכולל 25,000 יחידות- דיור, מתוכן יותר מ-3,500 יח"ד מאושרות לביצוע במסגרת התחדשות עירונית. עו"ד אליאב: ”אין הרבה משרדים שזכו לראות את הטרקטורים בשטח בהיקפים כאלו. לא ניתן להשוות תמ"א חיזוק ותוספת לפינוי-בינוי. מיזם תמ"א הוא הליך מזורז בסמכות מקומית, ואין בו היצירתיות והמורכבות של פרויקט פינוי-בינוי, שאותו אתה מעצב מאפס. ההבנה והידע המעמיק בנושא, יחד עם היכולת להתמודד עם המורכבות של התהליך, הם שיקבעו אם יהיה פרויקט או לא. לדוגמה, בתמ"א-38 באזורי ביקוש כמו בתל-אביב, אתה בא במגע עם אוכלוסייה שונה, לעומת פרויקט של פינוי-בינוי, שדורש תקשורת עם אוכלוסייה מגוונת מבחינה חברתית ותרבותית. ”פרויקט פינוי-בינוי הוא התחדשות עירונית אמיתית, כי אתה מתכנן נוסף לבניינים החדשים, את הסביבה כולה. זאת, תוך התחשבות בצורכי הציבור שיתגורר במקום, ובהשלכות הרוחביות שיש לחידוש הבניינים הקיימים, כגון תנועה, איכות סביבה, מבני ציבור וכיו"ב".

לדברי עו"ד צסוואן, ריבוי הפרויקטים במשרד הוא ”תוצאה של 20 שנות עבודה בתחום, באמצעות מחלקה ייחודית וייעודית". הפעילות והמעורבות הרבה בתחום הביאו למינויו של מייסד המשרד, עו"ד זיו כספי, ליו"ר הוועדה המרכזית להתחדשות עירונית בלשכת עורכי-הדין. ”כיום אין דבר חקיקה או דיון בהתחדשות עירונית, שלא עובר על שולחננו". עו"ד צסוואן מוסיף, כי ”‘חוק המארגנים‘ אומר שתמו המחטפים. כל מי שיחתום היום על הבנה או הסכמה כזו או אחרת לפרויקט, יעשה זאת בהסכמה מדעת ובלוחות-זמנים קצובים וברורים. התופעה של 'מארגנים‘ שמחזיקים בעלי דירות לזמן לא מוגבל, בלי שידעו לאיזו התקשרות הם נכנסו, חלפה מן העולם. התופעה הזו הייתה רווחת יחסית משום שאין חסם ממשי להיות יזם בהתחדשות עירונית, והתוצאה היא שיש לכל אחד אפשרות להחזיק זכויות בשווי של עשרות מיליונים. ”למרבה הצער, ראינו אנשים לא מקצועיים שלא עוסקים בדרך-כלל ביזמות נדל"ן, מחתימים אנשים על עסקת התחדשות עירונית. וכך, בעלי דירות גילו בוקר אחד, שיש להם שותפים לדירה, שרשמו על זכויותיהם 'הערות אזהרה‘ בטאבו. ה‘יזמים‘ הללו פשוט סחרו בחתימות, בהיקפים של מיליוני שקלים. מי שרצה לקנות את הזכויות ואת החתימות, נאלץ לשלם ל‘מארגן‘ את הסכום שבו נקב, וכל
התמורות הללו הופחתו בדרך כזו או אחרת מבעלי הדירות. חמור מכך, גילינו בניינים ומתחמים שלמים שמוחזקים כבני ערובה בידי גורם שאין לו היכולת ולא התמריץ לקדם בהם פרויקט התחדשות עירונית איכותי ואמיתי".
מהי החולשה שנמצאת כיום בחקיקת ”חוק המאכערים"?
”יש בעיה עם כל רגולציה. בראש ובראשונה אתה מצר את צעדי הפרט, ופוגע בחופש ההתקשרות והחוזה; יש גם פגיעה ביכולת לייצר עסקים חופשיים בעולם העסקי-היזמי. המחוקק נכנס לתמונה כאשר יש כשל שוק. כשגורם אלמוני, שאינו מקצועי ולא מנוסה בתחום, מחתים את גברת כהן מחדרה על הבית שלה, בתנאים שלעיתים קרובות הם מקפחים ודרקוניים, זה אומר שיש כשל שוק. ”בנוסף, ולא פחות חשוב, תנאי מהותי ליעילותו של החוק הוא הפצת והנגשת המידע הגלום בחוק החדש לציבור הרחב. אחרת, החוק יישאר כנייר במגירה, ותו לא. כפי שניתן לראות, אם כן, החוק לא מושלם, ויש ביקורת על כל חקיקה. אני מאמין, שתוך כדי תנועה יהיו לו תיקונים והערות, אבל חשוב לא לשפוך את התינוק עם המים, ליצור רף מסוים, ובעיקר להעביר את המסר. אך יש עדיין קושי לאטום את כל הפרצות, כי הדבר יהווה בלם משמעותי בעולם העסקים".