מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

גרומן ושות׳ משרד עורכי דין

זיו גרומן
עו״ד

"לצערי הרב, חלק מהרשויות המקומיות "תוקעות" תהליכים של תמ"א ופינוי-בינוי. יש כמובן 'תרומה' של שרלטנים וקבלני חתימות, שמבטיחים הבטחות סרק לדיירים ויוצרים מצג שווא, שלאחר מכן קשה להוריד את הדיירים מהדרישות הגבוהות, אך ההשפעה שלהם אינה משתווה לתרומתן של חלק הרשויות המקומיות לעצירת תהליכים אלו", אומר עו"ד זיו גרומן

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -

הרשויות המקומיות הן עקב אכילס של ההתחדשות העירונית

עו"ד זיו גרומן מספר שבשנת 2007 כשהקים את משרדו, חיפש יתרון יחסי על פני המתחרים ולכן מיקד את מרב מרצו ופועלו בתחום ההתחדשות העירונית. ”התחום קסם לי הן משום שהאמנתי אמונה שלמה שהעתיד נמצא בהתחדשות העירונית והן משום שמשרדי עורכי דין גדולים לא התעסקו בזמנו עם התחדשות עירונית. קבוצות רכישה, שאמנם היו אז בשיאן, היו בעיניי טרנד חולף. ראיתי שהעתיד בפינוי- בינוי ובתמ"א 38 , וקסם לי לקחת מבנה ישן ורעוע, להפוך אותו לחדש ולשנות לאנשים את החיים. בפועל, היה לי המון מזל שכן תמ"א 38 אכן הפכה להיות עניין ”סקסי וחם, אשר היום משמש נושא שיחה של כל משפחה שנייה בארוחות שישי". עו"ד גרומן הוא אחד מעורכי הדין הראשונים, המוכרים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית. הוא בעל ניסיון רב בניהול עסקאות נדל"ן מורכבות ובעל מומחיות ייחודית בליווי ובייעוץ לפרויקטים בהתחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38 ). עו"ד גרומן מלווה בעיקר יזמים, קבלנים, חברות נדל"ן פרטיות וציבוריות וכן בעלי דירות ומשקיעים טרם שלב הרכישה ועד שלב ההקמה והרישום.
מהי הסוגיה העיקרית שבולמת תהליכים של תמ"א או פינוי-בינוי?
”לצערי הרב, חלק מהרשויות המקומיות תוקעות תהליכים של תמ"א ופינוי-בינוי. יש כמובן 'תרומה‘ של שרלטנים וקבלני חתימות, שמבטיחים הבטחות סרק לדיירים ויוצרים מצג שווא, שלאחר מכן קשה להוריד את הדיירים מהדרישות הגבוהות, אך ההשפעה שלהם אינה משתווה לתרומתן של הרשויות המקומיות לעצירת תהליכים אלו", אומר גרומן. חוסר הוודאות והשינויים הרבים שנעשים חדשות לבקרים בהיבטי התכנון ברשויות המקומיות הם הגורמים העיקריים לכך שנכון להיום תמ"א 38 היא כישלון. ”משרדנו מלווה מגוון של פרויקטים שתקועים זמן רב בהליכי הרישוי ברשויות המקומיות, שהן עקב אכילס של ההתחדשות העירונית. רמת גן, לדוגמה, נחשבה בעבר לעיר התמ"א והייתה החלוצה בתחום של התחדשות עירונית בתקופת כהונתו של צבי בר ומהנדס העיר חיים כהן. שניהם האמינו שרעידת אדמה היא רק שאלה של זמן, ומחובתם לדאוג לתושבי העיר בדרך של חיזוק מבנים. היום רמת גן עברה מהפכה פוליטית, ולאחר למעלה משנתיים של סטגנציה יש תזוזה אך לכיוון השלילי – דחייה של הרבה פרויקטים, הפחתה של זכויות בנייה והעלאת גבייה של היטלי השבחה". גרומן מספר שגם בעיריית גבעתיים יש חוסר ודאות טוטאלי. כשיזם מציע פרויקט של הריסה ובנייה, הוא אינו יכול לדעת אם העירייה תאשר אותו. ”רמת השרון התקינה תב"ע חדשה הכוללת מכסה של 1,500 יחידות דיור חדשות במסגרתה. כך, ישנם בוודאות מספר לא קטן של פרויקטים אשר במסגרתם דיירים מנהלים מו"מ עם יזמים, אולם בסופו של דבר הם עתידים לאחר את הרכבת, מה שאומר שהם עובדים על ריק". ומה עם תל אביב? ”היא בירת התמ"א, אך לא בגלל ההתנהלות של הוועדה המקומית אלא בעיקר בשל שווי הקרקע הגבוה, שמצדיק שבעה מדורי גיהינום שמעבירים אותנו.

העירייה אמנם יצרה את תוכנית הרבעים (ועל כן סופסוף יצרה ודאות תכנונית לאחר שנים רבות), אך רק בחלוף זמן רב פורסמה תכנית רובע 3 ברשומות, בעוד שתכנית רובע 4 טרם פורסמה (בהתאם להסכמה דיונית בבית משפט מחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים סוכם כי במהלך חודש מאי 2018 תפורסם תכנית רובע 4 ברשומות). כיום יש
מספר רב של פרויקטים שממתינים חודשים ארוכים לפרסום ברשומות של התב"ע (מדובר בפרויקטים שבהם יש הסכמים חתומים על ידי כל הדיירים ועם החלטת ועדה המאשרת את הבקשה להיתר תנאים ולאחר מילוי כל התנאים להיתר)". למרות האמור, גרומן מציין עיריות כגון
הרצליה ובת ים, אשר מקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית בתקופות זמן ריאליות, ככל האפשר. וכיצד הממשלה מקדמת את הנושא? גרומן מציין לטובה את אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור במשרד האוצר אשר קידם את חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ”אך כל עוד ניתן לוועדות המקומיות כוח ושיקול דעת (סעיף 22 להוראות תמ"א 38 ) לאשר או לא לאשר בקשות להיתר – חוסר הוודאות יימשך". סיבה עיקרית לסירובן של הוועדות המקומיות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית היא היעדר תשלומים מספקים לרשות המקומית בגין היטלי השבחה. ”חשוב להבין – ברחוב שבו נהרסים כמה מבנים ונבנות יחידות דיור רבות נוספות, העיריות חייבות ליתן שירותים לאותם תושבים (כגון גני ילדים, בתי ספר וכיו"ב). בשל תמריצים שניתנים לפרויקטים של התחדשות עירונית בדרך של הטבות בחיובים בהיטלי השבחה, העיריות נפגעות שכן מחד גיסא הן צריכות לספק תשתיות ושירותים ציבוריים ומאידך גיסא אין להן את התקציבים לעשות כן (ארנונה ממגורים אינה מספיקה)". לפיכך, לא מעט עיריות מנסות לעשות כל שביכולתן כדי להגיע למצב שבו ניתן לגבות כמה שיותר היטלי השבחה". בהרצאות שמעביר גרומן בלשכת עורכי הדין ובכנסים בנושא הוא מציע מגוון רעיונות יצירתיים וחלופות, כמו עידוד כלכלי ותמריצים של הממשלה לרשויות המקומיות. מי מהן שתגיע למכסה מסוימת של יחידות דיור חדשות תקבל תגמול כספי ממשרד הפנים. כמו כן הוא מציע ליצור כדאיות כלכלית בדמות סבסוד, מתן הטבות מס או זכויות בנייה באזור אטרקטיבי ליזם בעבור פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, ובעיקר במקומות מועדים לפורענות כמו עפולה ובית שאן.