מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

HABN המרמן, אלמוג, בר-יוסף, נאוי ושות׳

רועי בר יוסף
עו"ד

"כל בעל דירה הוא לקוח נפרד. ממשרד עורכי דין המייצג בעלי דירות בפרויקט של החדשות עירונית נדרשות יכולות וכישורים רבים ומגוונים וזאת בנוסף לכישורים הבסיסים של הבנה משפטית. החל מהיכולת לנתח את הפרויקט תכונית, מיסוית, כלכלית, קניינית, וכמובן גם משפטית, דרך הנגשת המידע לכל בעלי הדירות, ועד הובלתו וקידומו של הפרויקט"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -

פרויקטים של התחדשות עירונית הם ריצה למרחקים ארוכים

פרויקטים של התחדשות עירונית הם ריצה למרחקים ארוכים. מרגע החתמת בעלי הדירות והצטרפותם לתהליך ועד שהפרויקט קורם עור וגידים בפועל, עשויות לחלוף שנים רבות במהלכן בעלי הדירות מצויים בחוסר וודאות מוחלט לגבי עתיד הפרויקט. גם כאשר הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מתקדמים, בעלי הדירות לא תמיד יודעים איך הפרויקט יראה בסופו של יום. עו"ד רועי בר יוסף ממשרד עורכי הדין המרמן, אלמוג, בר-יוסף, נאוי ושות' בדעה, כי אחד הגורמים המרכזים לכישלונם של פרויקטים נעוץ בחוסר ידע מקצועי ואמין המונגש לבעלי דירות בפרויקט. נקודת המוצא של המשרד היא כי לא ניתן לנהל מו"מ נכון וחכם מול היזם, מבלי להבין את הפרויקט עד לבסיסו כגון ניתוח מדיניות העירייה, כמה מטרים ניתן לבנות, מספר קומות, כמות דירות, הכנת דוח 0 עקרוני לכל פרויקט וכן מכלול שלם של עקרונות משפטיים/ מסחריים שיגנו על בעלי דירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

עורכי הדין במחלקת התחדשות עירונית במשרד בעלי כישורים וידע מקצועי לנתח כל פרויקט בהיבטיו השונים ולסלול את הדרך למקסום התמורה וההגנה לבעלי הדירות. כלל הממצאים והנתונים נערכים בדוח מסודר אשר זמין לעיני בעלי הדירות בכל עת כמו כל נתון אחר בפרויקט, וזאת באמצעות מערכת אינטרנטית אשר הוקמה על ידי המשרד במיוחד לשם כך, בה מדווח המשרד לבעלי הדירות על כל שלב בטיפול בפרויקט. למעשה נדרשות גם יכולות מקצועיות מאוד גבוהות וגם יכולות ניהול ממשרד עורכי הדין המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. לדברי עו"ד רועי בר יוסף, שותף במשרד ומנהל מחלקת התחדשות עירונית, מטרתנו היא לאפשר שקיפות מלאה על הנעשה בפרויקט וכך לחזק את מערכת היחסים העדינה בין בעלי הדירות לגורמים השונים מעורבים שכן כידוע ישנן המון חששות ובצדק יש לומר מפני חלוקת תמורה לא הוגנת ו/או לא שוויונית פעם ראשונה, בין בעלי הדירות לבין עצמם ופעם שנייה בין בעלי הדירות לבין היזם. “אנחנו מעלים למערכת את כל החומר והמידע שנצבר בתהליך כולל כל ההסכמים והמסמכים שנחתמו, פרוטוקולים של ישיבות, תוכניות, סטטוסים של הגשת או קבלת היתרים, הודעות חשובות. התיעוד מונע אובדן פרטים ומאפשר לחזור בצורה כרונולוגית לאחור לצורך אחזור פרטים במשך כל חיי הפרויקט"

המרמן, אלמוג, בר-יוסף, נאוי ושות' (HABN) הינו משרד בוטיק איכותי ודינמי הממוקם בלב תל אביב, המתמקד בתחומים המסחרי, הליטיגציה, נדל"ן, והתחדשות עירונית. לצוות המשרד ניסיון משפטי רב שנצבר במשרדים מובילים בישראל ובייצוג חברות מובילות ואנשי עסקים המוכרים בתחומם בארץ ובחו"ל. בהתחדשות עירונית עוסק המשרד מזה עשר שנים ומתמחה בייצוג דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי. עורכי הדין ממחלקת התחדשות עירונית בניהולו של עו"ד רועי בר יוסף, מלווים ומנהלים את הפרויקט לכל אורך הדרך, החל מגיבוש בעלי הדירות, הכנת חוות דעת מפורטת, מכרז יזמים, מקסום התמורה, סגירת ההסכם ועד ביצוע הפרויקט. בין הפרויקטים של התחדשות עירונית בייצוגם נמנים פרויקטים מסוג של פינוי בינוי, תמ"א 38 הריסה ובניה בערים הרצליה, רמת גן, תל אביב, גבעתיים, חולון

מה מבדיל בין פרויקטים שמצליחים לכאלה שנכשלים?                          “מניסיוננו בן 10 שנים בתחום, רוב הפרויקטים שלא צלחו, קשורים לחוסר ידע מקצועי מתאים לניתוח וניהול עסקת התחדשות עירונית – דבר הגורם לתהליך עבודה לקוי דווקא בשלביו הראשונים של הפרויקט יש לזכור כי את רוב הבעיות בפרויקט שלא צלח אפשר היה לצפות מראש ובלבד שעורך הדין בעל כישורים מתאימים ובדק את הפרויקט לפרטי פרטיו. ייצוג פרויקט מסוג התחדשות עירונית, מקפל בתוכו סוגיות קנייניות, משפטיות, תכנוניות ומסחריות. מטבע הדברים, פערי ידע מצד בעלי הדירות בקשר למאפייני הפרויקט בכלל והסיכויים אל מול הסיכונים הטמונים בו, יוצרים לא אחת מכשולים בדרך לקבלת החלטה מושכלת ונכונה ביחס להצעת הפרויקט המתאימה ביותר. “כדי להמחיש כמה נחוץ ידע מקצועי מתאים, כל הזמן מגיעים אלינו בניינים שמנסים להתחיל מהתחלה אחרי שנים בהן ניסו לאשר את הפרויקט שלהם בעוד שהעירייה לא מסכימה לאשרם וזאת היה אפשר למנוע אם עורך הדין מטעמם היה בודק מראש האם העסקה “עושה שכל" הן מבחינה תכנונית והן מבחינה כלכלית . במקרה כזה היה עלינו לבנות מחדש את האמון מול בעלי הדירות ולבדוק שאכן הפרויקט החדש עומד בקריטריונים משפטיים, קניינים, תכנונים, וכלכליים לביצוע פרויקט".

הבנת החשיבות של נקודת מוצא זו באה לידי ביטוי בנקיטת פעולות קריטיות עוד בתחילת הפרויקט. “אנו בוחנים כל פרויקט פוטנציאלי גם בהיבט הרכב וגיבוש בעלי הדירות. ישנם הרבה פרויקטים שבעלי הדירות לא בשלים לביצוע עסקה שכזו וזאת חשוב להבין מתחילת התהליך. בנוסף, חשוב לנו לבצע בדיקות רקע מעמיקות להערכת שווי הפרויקט וכדאיות כלכלית של הפרויקט וזאת עוד לפני שיצאנו למכרז יזמים . הכנה טובה של הפרויקט מהתחלה לקראת מכרז יזמים מהווה כוח אמיתי במו"מ של בעלי הדירות. ככל ובא כוחם של בעלי הדירות יתמצא בנתוני הפרויקט כך ניתן יהיה לנהל מו"מ חכם ונכון. עו"ד בר-יוסף מסביר שיש חשיבות רבה להכרות המעמיקה של עורך הדין עם בעלי הדירות, צרכיהם, אופי ומיקום הפרויקט בתהליך של בחירת היזם. “משרד עורך דין מקצועי למעשה מנתח את הפרויקט באופן התכנוני, הקנייני, המסחרי והמיסוי ומגיש לבעלי הדירות דו"ח שמגדיר את גבולות הגזרה של הפרויקט בבחינת קיבולת הבנייה החדשה, ההיתכנות לביצועה ולאישורה, יחסי הקומבינציה, ואומדן אחוזי רווחיות היזם."