מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

זבולון אבן הר, עורכי-דין

דורון זבולון
עו"ד, שותף מייסד

ניר אבן הר
עו"ד, שותף מייסד

”אנחנו מייצגים יזמים, בעלי דירות ונציגויות בתים משותפים. מיומנות זו מאפשרת לנו לתת ייצוג מיטבי לצד שנייצג, אך לעולם לא נייצג את שני הצדדים. היחס האישי עושה הבדל גדול בייצוג דיירים. עבור הדיירים עסקאות תמ"א 38 מורכבות מבחינות רבות וגם מהבחינה האישית. אנו מעורבים בכל הפרטים, קשובים וזמינים. היחס הזה תורם לקידום הפרויקט. כל התחום עוד יתרחב מאוד, כי למרות העסקה הסבוכה היא כדאית לכל הצדדים"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6913003

"הפער בין הרצוי למצוי מלמד על המעט שנעשה
ונבנה בפועל יחסית לפרסומים השונים"

תחום ההתחדשות העירונית גדוש פרויקטים, אולם קיים הבדל מהותי במספר הפרויקטים הנמצאים בתחילת הדרך, לבין הפרויקטים שהושלמו ואוכלסו בפועל. הפער הדרמטי בין הרצוי למצוי מצביע על המעט שנעשה ונבנה בפועל, יחסית למה שזוכה לסיקור בפרסומים השונים. כך אומרים עו“ד דורון זבולון וניר אבן הר, בעלי משרד זבולון אבן הר-עורכי-דין.
המשרד מוביל בתחום הנדל“ן ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית, והוא בין משרדי עורכי-הדין הראשונים שליווה עסקאות למימוש פרויקטי תמ“א-38 מתחילתם ועד
סופם. ”הרזומה שלנו כולל 12 פרויקטים שכבר הושלמו באופן מלא, וכן פרויקטים
שחלקם מצויים בשלבי בנייה בפועל, ורבים בהליכים מתקדמים לקראת קבלת היתר
בנייה. מבחינתנו, זו הוכחה למקצועיות ולהצלחה בתחום“. לדברי עוה“ד זבולון ואבן הר, העובדה שהם היו בין החלוצים בייצוג בענף, מקנה להם גם בהווה יתרון תחרותי בולט. ”אנחנו מכירים את כל אבני הדרך, המכשולים והבעיות ויודעים לנתח ולבנות את העסקה המורכבת על-סמך הניסיון הרב שרכשנו עם הזמן". במרוצת השנים ליווה המשרד מספר רב של פרויקטים, החל משלב איתור היזם, דרך המשא-ומתן המסחרי והמשפטי, חתימת
ההסכם, דיווחים לרשויות, סימולציות מיסוי, ייצוג וטיפול בבקשות הפטורים המיסויים, הסדרת וסגירת שומות מס, טיפול בבעיות רישום, בהסכמי וברישום הבטוחות לליווי הבנקאי, ברישום יחידה נפרדת לצורכי מימון הפרויקט, ועד לביצוע ו/או לפיקוח על שלב מכירת הדירות החדשות שבנה היזם, לרבות תיקון צו רישום הבית המשותף, ורישום הזכויות של בעלי הדירות לאחר השלמת הבנייה. כמו כן, מטפלים עוה“ד זבולון אבן הר בכל
הליכי קבלת היתרי הבנייה הנדרשים, לרבות הטיפול בוועדה המקומית לבנייה, החל מהגשת הבקשה להיתר בנייה ועד קבלת היתר הבנייה הסופי, וכן לקבלת טופס 4 וטופס 5 (תעודת גמר). המשרד מיומן בכל ההליכים המשפטיים הנדרשים בעסקאות התחדשות עירונית, לרבות בהליכי השגות ו/או עררים לקבלת היתר בנייה בפני ועדת הערר המחוזית, הליכים אצל המפקח על הבתים המשותפים לאכיפת ההסכמים על דיירים סרבנים (”הליכי דייר סרבן“), הליכים בנוגע לשומות המס של הפרויקט מול משרדי מיסוי מקרקעין, והליכים
אחרים הנוגעים להסדרת רישומים הנדרשים במסגרת פרויקטים כאלו - צווי ירושה וקיום צוואה, העברות זכויות מכוח מצבים שונים, הסדרת וייצוג מול אפוטרופוס ועוד.

”בתחום ההתחדשות העירונית אנחנו מייצגים הן יזמים והן בעלי דירות ונציגויות בתים משותפים. העובדה שאנו מיומנים הן בייצוג יזמים והן בייצוג בעלי דירות, מאפשרת לנו להעניק ייצוג משפטי מיטבי לצד שאותו אנו מייצגים בפרויקט מסוים. אך לעולם לא נייצג את שני הצדדים באותו פרויקט“, מדגישים עוה“ד זבולון ואבן הר. מבחינתם, היחס האישי עושה הבדל גדול בגיוס קבוצות דיירים לפרויקטים. ”עסקאות תמ“א הן עסקאות מורכבות מהבחינה המשפטית, הכלכלית והתכנונית, אך גם מהבחינה האישית. אנחנו נתקלים בהרבה מאוד עניינים משפחתיים, חילוקי דעות בין יורשים שהם בעלי זכויות, ובעלי דירות הפזורים בקצוות תבל, ומשקיעים משאבים רבים לרתום אותם לתהליך. אחד מאיתנו, השותפים במשרד, יתנהל תמיד ישירות עם נציגות הדיירים, ואנו מעורבים בכל הפרטים, קשובים וזמינים לאורך הדרך. היחס הזה כשלעצמו עושה הבדל גדול בקידום הפרויקט“.
מה השתנה במשך השנים שאתם מייצגים פרויקטים בהתחדשות עירונית?
”הגישה השתנתה. היום התחדשות עירונית היא תחום נחשק, וכל אחד כבר מבין את הכדאיות. בעבר היינו צריכים לאתר בניינים פוטנציאליים עם זכוכית מגדלת; והיום הכדאיות לביצוע פרויקט התחדשות ברורה לבעלי הדירות, וההתעניינות היא רבה. שינוי מהותי נוסף הוא בכניסה של פרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש, וכן המעבר לפינוי-בינוי מאסיבי של מקבצי בניינים ועד למתחמים גדולים. ”אמנם ניכר שיש רצון לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, מצד שני, התחום פועל כמו רכבת הרים – יש עיריות שמעוניינות ותומכות בתמ“א-38, בעוד שאחרות שמות ברקסים, והמצב משתנה חדשות לבקרים. לכן, העיסוק בתחום דורש סבלנות רבה. על אף שחלפו כבר 10 שנים מאז שהענף החל להתפתח, נראה שהוא עוד נמצא בחיתוליו, ולא קרוב עדיין למיצוי הפוטנציאל הגלום בו. ”לדעתנו תחום ההתחדשות העירונית יתרחב משמעותית מכפי שהוא כיום, הן באזור המרכז והן מחוצה לו. בכל זאת, הגם שמדובר בעסקה מורכבת וארוכה, היא כדאית מאוד לשני הצדדים“.