מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

יוסי אלישע קלדרון ושות’

יוסי אלישע
עו"ד ורו"ח - מייסד המשרד

"אנחנו בעיקר משתדלים לייצר מודל של חשיבה מחוץ לקופסה בפרויקטים השונים – בניסיון למזער את חבויות המס וכן לחזות מראש, כבר בשלב המו"מ וניסוח ההסכמים, סכסוכים שעלולים לסכן את המשך הפרויקט", אומר עו"ד ורו"ח יוסי אלישע ממשרד יוסי אלישע קלדרון ושות'

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-3792222

"להעניק טיפול וליווי מקצועי ליזמים בתחום
תמ"א 38 ובתחום הפינוי-בינוי"

"נושא המיסוי נמצא בלב ליבה של עסקה בתחום ההתחדשות העירונית ומשפיע על ההיתכנות והכדאיות של מימוש הפרויקט. במסגרת זו בוחנים מה עלות מס הרכישה הצפויה ליזם, ומה עלות המע“מ הצפויה על שירותי הבנייה וחבות במס שבח החל על הדיירים (במקרים שבהם יש חריגה מתקרת הפטור). לעתים, בפרויקטים מורכבים וממושכים שבהם אי-הוודאות המיסויית גוברת, יבחר היזם לסגת מעסקה שלימים תתברר כעסקה טובה“, אומר עו“ד ורו“ח יוסי אלישע, מומחה בתחום המסים אשר ייסד את משרד יוסי אלישע קלדרון ושות‘ עם שותפו, ד“ר בני קלדרון, עורך דין וחשבונאי. השניים הם מבכירי תחום המיסוי בישראל ובעלי ניסיון רב-תחומי והיכרות מעמיקה עם מגוון רחב
של סוגיות בתחום המיסוי. יוסי אלישע קלדרון ושות‘ הוא משרד בוטיק מהמובילים בישראל בתחום המס, בעל התמחות ייחודית בתחום המיסוי בהתחדשות עירונית, שעם לקוחותיו נמנות כמה מהחברות המובילות במשק, בהן עשרות חברות המתמחות בייזום ובנייה של פרויקטים בהתחדשות עירונית. המשרד מעניק שירותי ייעוץ, ליווי וייצוג למגוון רחב של לקוחות בתחומי המיסוי בהיבטיו השונים. למשרד ניסיון נרחב בניהול סוגיות מיסוי מורכבות, הן במישור המקומי והן במישור הבינלאומי. המשרד מתמחה במיסוי חברות, מיסוי יחידים, מיסוי בינלאומי ומיסוי מקרקעין, כאמור עם התמחות מיוחדת בתחום ההתחדשות העירונית – תמ“א 38 ופינוי-בינוי, במס הכנסה ובמע“מ. כמו כן, למשרד התמחות בקבלת החלטות
מקדמיות (פרה-רולינג) מרשויות המס, בתכנוני מס ובליטיגציית מס בבתי המשפט. לעורכי הדין במשרד מוניטין נרחב כמומחים מובילים בענייני מיסוי, והם אחראים 

ליצירת מספר רב של החלטות מיסוי ותקדימים משפטיים חשובים. עו“ד ורו“ח יוסי אלישע מכהן גם כיו“ר פורום המסים (משותף) בלשכת עורכי הדין. במסגרת תפקידו מייצג עו“ד אלישע את לשכת עורכי הדין ואת לשכת יועצי המס בדיונים בחקיקת המס בוועדת הכספים בכנסת וכן מול מנהל רשות המסים והנהלת רשות המסים. בשנתיים האחרונות היה עו“ד אלישע שותף מרכזי לכמה תיקוני חקיקה משמעותיים שהיו בתחום המיסוי בהתחדשות עירונית (בהם תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר הרחיב במידה ניכרת את מסגרת הפטור לדיירים בפרויקטים) ובהליכים לגיבוש הוראות ביצוע וחוזרים מקצועיים בתחום זה
שמפורסמים על ידי רשות המסים. לאחרונה מונה עו“ד ורו“ח יוסי אלישע למגשר מומחה בתחום המיסוי ב“מרכז לגשבור“ שהחל לפעול בימים אלו (מיזם חדש שמאפשר פתרון סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט באמצעות מומחים בהליך המשלב את יתרונות
הליך הגישור והליך הבוררות יחדיו).

”ההתמחות הייחודית בתחום ההתחדשות העירונית, שהיא נגזרת של ניסיון רב בליווי פרויקטים ומעורבות בתהליכים שמתרחשים בתחום הזה כל הזמן, מאפשרת לנו להעניק טיפול וליווי מקצועי ללקוחות שהם יזמים בתחום תמ“א 38 ובתחום הפינוי-בינוי. בסופו של תהליך אני חושב שאנחנו בעיקר משתדלים לייצר מודל של חשיבה מחוץ לקופסה בפרויקטים השונים – בניסיון למזער את חבויות המס וכן לחזות מראש,
כבר בשלב המו“מ וניסוח ההסכמים, סכסוכים שעלולים לסכן את המשך הפרויקט“.
מה כולל תהליך תכנון מס לפרויקטים של? תמ“א 38
”בבדיקת רכיבי מס ותכנון מס לפרויקטים של תמ“א 38 נבדקות חשיפות מס עתידיות מכל האספקטים. למשל, במקרה של פרויקט שבו ישנם דיירים המחזיקים יותר מדירה או דיירים הצפויים לקבל שתי דירות, או תמורות אחרות מעבר לדירה החלופית, צריך לבחון כיצד ניתן למזער את החשיפות המיסויות ולתכנן את המס ליזם בדרך הנכונה באופן ספציפי לאותו פרויקט. דוגמה נוספת יכולה להיות בפרויקט שהוסב ליזם חדש ועולה השאלה כיצד יש להתייחס לנושא חבויות המס הנגזרות מכך“. יתרון בולט של המשרד הוא ההכשרה הכפולה של נושאי התפקידים. ”הצוות שלנו בעל מומחיות כפולה – עריכת דין וראיית חשבון או השכלה כלכלית אחרת. בדרך זו אנו יודעים לתפור ייעוץ שמביא בחשבון הן היבטים מיסויים והן היבטים משפטיים וכלכליים“.
מה עתיד המס בהתחדשות העירונית?
”על פניו נראה שמשרד האוצר מעוניין לקדם מאוד את הנושא של התחדשות עירונית. אין עוררין כי פרויקטים מסוג זה משמשים כיום מכשיר עיקרי להגדלת היצע הדירות באזורים העירוניים. ניתן לראות מניתוח של תיקוני החקיקה בתחום בשנים האחרונות כי רובם היו תיקוני חקיקה מקלים, שהרחיבו משמעותית את היקף הפטורים הניתנים וטיפלו בהסרת חסמי מס תוך מתן דגש על הניסיון לשפר את הכדאיות הכלכלית של היזמים. עם זאת, לפי טיוטת תוספת להוראת ביצוע במיסוי מקרקעין שרשות המסים שוקדת עליה בימים אלו, ישנה דווקא החמרה ביחס לחבויות המס הנגזרות מהסבת פרויקטים בין יזמים או בפרויקטים שבהם היזם הראשון בוחר להכניס משקיעים/שותפים. כיום שוקלים
ברשות המסים אם נדרש תיקון חקיקה לצורך הסדרת הנושא, ואני מניח שזה אחד הנושאים המרכזיים שיידונו השנה בתחום המס בהתחדשות העירונית“.