מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

יוסף סמואל ושות׳ משרד עורכי דין ונוטריונים

אלון סמואל
עו״ד, בעלים

אלון אברהמוב
עו״ד, שותף

פרויקט התחדשות עירונית נחשב לאחד המורכבים ביותר בענף הנדל"ן הן מהבחינה התכנונית, הן מהבחינה המשפטית והן מהבחינה הביצועית. פרויקט מסוג זה מצריך התייחסות אינטגרטיבית לאספקטים משפטיים, תכנוניים ומימוניים

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6128000

"יש צורך להכיר היטב את כל המרכיבים בפרויקט ואת המכשולים שעלולים למנוע מבעדו להתממש"

העוסק בפרויקטים של התחדשות עירונית נדרש לידע רחב ומעמיק ולניסיון רב כדי להצליח לקדמו. לפרויקט התחדשות עירונית שותפים גורמים בעלי אינטרסים שונים, כמו קבוצות
דיירים, יזמים, קבלנים ומארגנים, שכל אחד מהם מושך לעתים לכיוון אחר. הפונקציה המקצועית, שמשמשת מעין מנצח על התזמורת, היא זו של עורך הדין שנדרש לתרגם
את הצרכים והרצונות של הצדדים להסכם, ולסלול את הדרך בין החסמים והמכשולים
הרבים עד להגשמת הפרויקט. לדברי עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברהמוב, העומדים בראש משרד יוסף סמואל ושות', ”פועלים בשוק מגוון גדול של משרדים שחרתו על דגלם את העיסוק בהתחדשות עירונית, אך לא כולם בקיאים בהכרח בכל ההיבטים החיוניים למימוש העסקה. לכן פונים למשרדנו לא פעם במקרים מורכבים, כגון בתים משותפים הרשומים כחברות גוש-חלקה או בניינים בעלי כניסות נפרדות הרשומים כבית משותף אחד ורק חלק מהכניסות מעוניינות בפרויקט, ובכך יש לנו ניסיון רב". יתרה מכך, השניים סבורים שכדי לטפל כהלכה בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי- בינוי חשוב להיות משרד עורכי דין שמסוגל לטפל במכלול הבעיות הצפויות. ”אנחנו יש לנו הבנה In House! כמשרד מבצעים הכל וניסיון בדיני התכנון והבנייה – בקידום תוכניות מתאר נקודתיות ובהיתרי בנייה, בדיני מקרקעין – רישום ותיקוני רישום של בתים משותפים, איחוד וחלוקה של חלקות, בדיני חוזים – הסכמי מכר ובנייה מורכבים, ליטיגציה כללית עם דגש על עתירות מינהליות ועררים תכנוניים, תביעות בפני המפקח על בתים משותפים כנגד דיירים סרבנים, דיני הגנת הדייר, הפקעות ודיני שכירות ומיסוי מקרקעין, ולכן אנו מסוגלים להעניק מענה מקיף הן ליזמים והן לנציגויות של דיירים מבלי שיזדקקו ליועצים חיצוניים". לדברי עוה"ד סמואל ואברהמוב, יש צורך להכיר היטב את כל המרכיבים של העסקה ואת המכשולים שעלולים למנוע מבעדה לצאת לפועל. ”לדוגמה, באחד הפרויקטים שבהם טיפלנו בעלי החברה היזמית ביקשו להיפרד ולפצל ביניהם את הפרויקטים ואת ביצועם. היינו צריכים לבחון את הסוגיה
ולהציע פתרונות למיסוי שכרוך בהעברת ישות משפטית אחת לישות משפטית אחרת. בעסקאות מורכבות כאלה יש הרבה הסתעפויות בלתי צפויות בעלילה, וחשוב להיות בקיא בכל התחומים הרלוונטיים", מבהירים השניים. מעבר לאתגר המשפטי, בפרויקטים רבים של
התחדשות עירונית עלולים לחול שיבושים בלתי צפויים לאורך הדרך. סמואל ואברהמוב
מספרים על פרויקט בתל אביב, שבו במהלך תכנון הפרויקט, שכלל חניון תת-קרקעי, התברר שיש מי תהום גבוהים מהצפוי מתחת לפני הקרקע, עניין שייקר מאוד את הפרויקט והפך אותו לכאורה לבלתי כדאי כלכלית. היה צורך למצוא פתרונות יצירתיים כדי למנוע מהיזם לסגת. 

”לעתים מדובר באילוצים מהשטח ולפעמים בגורם האנושי", הם אומרים. ”בפרויקט אחר התמודדנו עם שלושה הליכים משפטיים נגד דיירים בבניין, שנלחמו ביזם הנבחר ובמרבית הדיירים וביקשו להשתלט על הפרויקט, עניין שהביא לעיכוב משמעותי בפרויקט. אף שנהוג לחשוב שהדיירים הם הבעייתיים במשוואה, גם היזמים לא תמיד ששים למלא את רצונותיהם. למשל, בפרויקט בקריית אונו לא התאפשר לבנות מרפסות לכיוון הרחוב ממש עד למדרכה (קו אפס), והיזם לא הסכים
להגיש תב"ע נקודתית. הדיירים לא ויתרו, ובסופו של דבר, לאחר מו"מ מוצלח שניהלנו מולו, היזם התרצה, הגיש בקשה לתב"ע נקודתית והדיירים השיגו את המרפסות המבוקשות". עורכי הדין יוסף סמואל ושות' מעניקים ייצוג ליזמים, קבלנים ודיירים, אך החליטו להימנע מניגוד אינטרסים שמתרחש לא פעם במשרדי עורכי דין אחרים, ולכן הם אינם מייצגים שני צדדים גם בפרויקטים שונים. ”מבחינתנו, מדובר באתיקה מקצועית בסיסית. לא נייצג יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית
כשמתברר שייצגנו מולו דיירים בפרויקט אחר. כבר קרה שניהלנו תקשורת עם דיירים לייצגם בפרויקט, ולפרויקט נבחר יזם שאנו מייצגים מול דיירים בפרויקט אחר ופסלנו את עצמנו. פשוט התפטרנו מהפרויקט". משרד יוסף סמואל ושו"ת נוסד בשנת 1940 על ידי עו"ד יוסף סמואל ז"ל, מהמובילים בתחום המשפט המסחרי ודיני המקרקעין בארץ. בשנת 1950 הצטרף למשרד כשותף עו"ד שמואל (סמי) סמואל ז"ל. עו"ד סמי סמואל, שהיה ליטיגטור מוביל בתחומו, שימש ממלא מקום ראש לשכת עורכי הדין במשך כ 20- שנה וחבר הוועדה לבחירת שופטים במשך שש שנים. כיום המשרד מונה צוות של שמונה עורכי דין,
ובשנים האחרונות מעורב בעשרות פרויקטים של התחדשות עירונית המצויים בשלבים שונים, בהם התארגנות לבנייה משותפת של 41 יחידות דיור בתל אביב על ידי קבוצת בעלים של מגרש, הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה רוויה בערים פתח תקווה, גבעת שמואל, בת-ים וראשון לציון, שני פרויקטים של פינוי- בינוי באזור רמת גן ותל אביב, פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן, בקריית אונו, בתל אביב, באור יהודה, בהרצליה ובפתח תקווה וכן בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש בהרצליה ובתל אביב. לדברי סמואל ואברהמוב, העתיד של התחדשות עירונית עומד בסימן פינוי-בינוי או בינוי-פינוי. ”כפי שזה נראה כעת, על סמך המדיניות של הרשויות המוניציפליות לתכלל את ההתחדשות העירונית במסגרת
תוכניות מתאר מקומיות, תוך שבע-שמונה שנים הבנייה הספוראדית תיעלם ותתחלף בתכנון מחודש של אזורים שלמים – מתחמים ייהרסו וייבנו מחדש. בניין שלא יחודש בקרוב במסגרת תמ"א 38 , כבר לא ייבנה".