מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

לוינסקי עופר

"מהרגע שאני מתנהל עם הדיירים אני נכנס למסלול של 15-20 שנה. יזם שחושב שהוא הולך לעשות סיבוב קצר, פליפ, הוא שרלטן או לא מבין בתחום. דרושה ליזם יכולת נפשית, כלכלית, אורך רוח, רצון, נחישות וגם ציונות בלי מירכאות. מי שלא רואה את גברת כהן ואדון לוי ניצול השואה, וחושב רק על ’להרוס בניין‘, לבנות ולמכור, שיילך להתעסק בתחום אחר. נכון, שבנייה היא בנייה, אבל בהתחדשות יש הבדל דרמטי כי זה עולם ומלואו. החלק הקל הוא לבנות, אבל עד אז עוברים 7 מדורי גיהינום"

יוסי לוינסקי
בעלים

עופר ארביב
בעלים

פעילות ארצית

  • מאוכלסים 0
  • בביצוע 10
  • בתהליך 2
  • סה"כ פרוייקטים 12

מדורג בערים
ארצי,חולון

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
*8912

"התחדשות עירונית - זאת ריצת מרתון"

חברת לוינסקי-עופר היא מהחלוצות ומהמובילות בתחום ההתחדשות העירונית, ויש לה צבר של יותר מ 4,500 יחידות-דיור בשלבים שונים. החברה בונה היום את הפרויקט
הגדול ביותר בתחום תמ"א-38/2 (הריסה ובנייה) 430 דירות ב-8 בניינים, במקום 120 דירות ב-8 בניינים ישנים, בפרויקט ”אגרובנק" ברחוב חנקין בחולון. לבעלי-השליטה בחברה, יוסי לוינסקי ועופר ארביב, יש יותר מ-35 שנות ניסיון בהקמת מבני מגורים, משרדים ותעשייה, מוסדות חינוך ושכונות מגורים. לוינסקי אף שימש כסגן-נשיא התאחדות
בוני הארץ וכיו"ר ארגון קבלני חולון. למעט פרויקט אחד, לוינסקי-עופר אינה עוסקת בתמ"א-38/1 (חיזוק ותוספת), כי לדברי יוסי לוינסקי הם לא מאמינים בתוכנית זו: ”אנחנו
אפילו מתנגדים לה; אני לא חושב שאפשר להתאים לבן 80 חליפת חתן בר-מצווה. החליפה תתפוצץ, או שהחתן יתפוצץ. לוקחים בניין והופכים אותו לבניין עם שתי שכבות אוכלוסייה – אוכלוסייה חזקה שגרה בדירות החדשות; וחלשה שגרה אמנם בדירה קצת יותר גדולה ויפה, אבל עדיין המערכות שלה ישנות, וזו אינה דירה חדשה. בעיניי, זה לא הגיוני".

הדיירים רואים את הלבן בעיניי לאורך כל הפרויקט                    לדברי עופר ארביב, אחד הדברים הבולטים בהתנהלות החברה בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא השירות אישי: ”צוות החברה עומד לרשות הדיירים בכל שלב, ודואג להעניק מענה מהיר לכל נושא. החברה אף מבטיחה התאמה ייחודית לכל דייר, נותנת לו הזדמנות לבצע שינויים, ותייעץ לו בהתאם להעדפותיו האישיות, תוך שמירה על סטנדרטים גבוהים של בנייה ועל תווי התקן הדרושים". ההבטחה הזאת מתאפשרת גם לאור העובדה שלוינסקי-עופר היא יזם וגם קבלן מורשה, שבונה בעצמה את הפרויקטים שלה: ”זה יתרון משמעותי לדיירים, כי הם ’רואים את הלבן בעיניים' של מי שהם עשו איתו את העסקה מהרגע שנפגשו איתו ועד סוף תקופת חוק הבדק. הם לא נזרקים בין יזם לקבלן – הם קנו דירה ממני, ויש להם עסק רק איתי," כך לוינסקי.

הרשויות המקומיות אינן מאפשרות תהליך סביר של טיפול בפרויקטים                                                                                                          למרות ההצלחה הגדולה של החברה בתחום, לוינסקי טוען שהמכשול העיקרי שקיים עדיין בתחום ההתחדשות העירונית הוא התנהלות הרשויות המקומיות: ”אי-הוודאות התכנונית, אי-היכולת לקבל אינפורמציה עדכנית והתזזיתיות במדיניות ובדרך קבלת ההחלטות, אינן מאפשרות תהליך סביר ונורמלי של טיפול בפרויקטים". לוינסקי מוסיף, כי ”בשוק יש ודאות – הוודאות היא שיש מחסור בדירות. מנגד, יש חוסר ודאות ברשויות המקומיות, שגם לאחר שהן נותנות את המידע והתוכניות, הן משנות נתונים כל הזמן וכופות שינויים. תיקים של התחדשות עירונית מתגלגלים ברשויות 5-6 שנים. והתוצאה היא, שמחירי הדירות לעולם לא יירדו, משום שהרשויות מנציחות דרך התנהלותן את הוואקום של מחסור בדירות - הן יוצרות צוואר-בקבוק".                                                                                                    ממה זה נובע לדעתך? והאם יש לכך פתרון נראה לעין?
לוינסקי: ”זה נובע בעיקר ממחסור בכוח- אדם בכלל ובכוח-אדם מקצועי ברמה גבוהה
בפרט, שקשה לרשויות לשכור את שירותיהם, בגלל היעדר תקציבים מספיקים. המצב הזה
אינו משהו שהוא על גבול הפתרון - זה חלק מחיינו. מי שרוצה לעסוק בהתחדשות עירונית
צריך לקחת את זה כאקסיומה. אני מביא בחשבון שאני נכנס מהיום הראשון, מהרגע
שמתנהל מול הדיירים, למסלול של 15 שנים לפחות. ’חוק הבדק' מחתן אותנו עם הדיירים
ל-10 שנים באחריות קבלן. ועוד 8-9 שנים כולל הבנייה, אז זה מסלול של 15-20 שנה.
”לכן, מי שאומרים ’שהקבלנים יאכלו שניצלים במקום סטייקים', שישאלו את עצמם - האם מישהו מכיר תחום כמו התחום שלנו, שמהרגע שהוא נפגש עם הדייר לראשונה, ואם הכול מתנהל כשורה, אתה משתחרר מהנישואים האלו רק לאחר 18-20 שנה?"

מי שחושב שהתחדשות עירונית זה "פליפ" שיילך לעסוק בתחום אחר                                  לדברי לוינסקי, ”יש הרבה יזמים בתחום שחושבים שהם הולכים לעשות סיבוב קצר (פליפ). מי שחושב שתחום ההתחדשות העירונית זה ’פליפ', אז - א. הוא שרלטן. ב. הוא אינו מבין מה הוא שח. ג. אני מקווה לטובת הדיירים שהם לא עושים עסקאות עם אנשים כאלה. התחדשות עירונית היא ריצת מרתון. יש לנו פרויקטים שאנחנו מטפלים בהם כבר 7 שנים; הם ייצאו לבנייה בעוד שנה, ואחרי הבנייה יהיו באחריות קבלן עוד 10 שנים". לוינסקי מדגיש, כי ”מי שלא מבין את זה, לא מבין מה זאת התחדשות עירונית. דרושה ליזם היכולת הנפשית, הכלכלית, אורך רוח, רצון ונחישות וגם קצת ציונות, ללא מירכאות". והוא מסביר: ”מי שלא רואה מולו את גברת כהן או את אדון לוי ניצול השואה, או את מרים בת ה-80 הערירית, שצריך לטפל בהם, וחושב שכל מה שהוא צריך לעשות זה להרוס בניינים, לבנות ולמכור - שיילך להתעסק בתחום אחר". עופר ארביב מסכים עם הדברים: ”נכון, שבנייה היא בנייה, אבל יש שוני מהותי
בהגעה לשלב הבנייה בהתחדשות עירונית לעומת בנייה רגילה. יש הבדל דרמטי בין עסקאות עם מינהל מקרקעי ישראל או רכישת קרקע לבין התחדשות עירונית. התחדשות עירונית היא עולם ומלואו. החלק
הקל בהתחדשות הוא לבנות את הבניינים. אבל עד שמגיעים לנקודת הזמן שהבנאי והטייח נכנסים לבניין, אנחנו עוברים 7 שנים ושבעת מדורי גיהינום". ארביב מוסיף ומציין, כי ”הרשויות המקומיות דואגות לתשתיות במקום למציאת פתרונות דיור. יש היום מחסור של 150 אלף דירות בישראל, וכל שנה מצטרפות עוד 10,000 דירות למחסור הקיים. אז חשוב שיש תשתיות, אבל יותר חשוב לספק לאנשים קורת-גג. אז גם אם רוכש הדירה ייסע שעה בפקק, קורת-גג היא צורך בסיסי, כמו מזון וביגוד".
האם לדעתך מחירי הדירות יירדו, כפי שטוען ומקווה שר האוצר?
ארביב: ”מחירי הדירות לא יירדו משלושה טעמים: 1. מחיר קרקע שלא יורד. 2. מיסוי שלא יורד – רכיב שנמצא באחריות המדינה,
שמרוויחה על מכירת דירה כ-50% ממחירה. 3. עלויות הבנייה שלא יורדות. לכן, רבים מצפים שהמחיר יירד על-חשבון רווחי הקבלן. אז אגלה כאן סוד - פרויקטים לבנייה נחשבים לטובים ליזם כשהם מניבים
רווח של 15%-20% על עלות הבנייה. אך רוב הפרויקטים נגמרים ב- 10% רווח; וזה רווח לפני מס והוצאות. כך שבסופו של דבר, מרוויחים 5%-8% על עלות הבנייה, לא על מחיר המכירה; ועל זה עבדתי יותר מ- 15 שנה, ועוד לקחתי סיכונים בדרך".

מילת המפתח בתחום היא - אופטימיות               איך עובדים באחריות ובאמינות עם מרווח כל-כך קטן?
לוינסקי: ”מתמחרים נכון, ואופטימיים. מילת המפתח בתחום היא אופטימיות. יש בתחום נאיביות מקצועית, לא טיפשית, שאתה מקווה
באמת שהדברים יסתדרו. אני לא מדבר על יזמים אקראיים, אלא על יזמים/קבלנים שעושים עסקאות בעצמם, ורואים את הלבן של הדיירים בעיניים, בונים להם את הדירות, ומטפלים בהם עד הסוף. ישנם יזמים
שמסתובבים ומחתימים, חאפרים, שהיום הם כאן ומחר הם שם. יש מי שחושבים שלהיות יזם של התחדשות עירונית זה כמו להיות יחצ"ן של מועדון לילה. וזה ממש לא ככה".
ארביב: ”בנוסף, אנחנו פועלים בו-זמנית במספר פרויקטים ומביאים בחשבון שאחד יתקדם יותר מהר, ואחר פחות מהר. בסוף, אלה הם חיינו, אבל יש רצון ויש אמונה. ולראיה, אנחנו בונים את פרויקט תמ"א-
38/2 הכי גדול בארץ - פרויקט אגרובנק ברחוב חנקין בחולון, ובו 430 דירות".

פרוייקטים של החברה

פרויקט אגרובנק - חולון

פרויקט חנה סנש - חולון