מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

מוטי זייד, שמאי מקרקעין וכלכלנים בע"מ

מוטי זייד
שמאי מקרקעין

מורן זייד
שמאית מקרקעין, כלכלנית ומשפטנית

"כשיש תחרות הרווחיות יורדת. בעבר דיירים עשו 'שופינג' בין יזמים ובחרו במי שנתן את המרב, אך המצב השתנה. יש יזמים שבו ימכרו את הדירות החדשות, אבל המחירים X שהחלו לבנות לפני שנתיים, והבטיחו 25 מ"ר תוספת לדירה, כי בנו על מחיר ירדו וחברות נפגעו ברווחיהן. כשזה נוגע לקצפת, ניחא, אך כשהן יגיעו ל'לבן', זו בעיה. ב-2017 השוק התמתן ויש ירידה במכירות ובמחירים, כך ש'הכוח' שהיה לדיירים ייחלש והמצב ב-2018-2019 יהיה שפוי יותר, ’זה נהנה וזה לא חסר'"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
073-2807000

התמתנות שוק הדיור תנגוס ברווחי היזמים
ובתמורות שיקבלו הדיירים

 

 

"מדי פעם דיירים מעדיפים שטח מסחרי על פני שטח מגורים, ואם
קיימת הסכמה, אז משנים את הטבלאות והמקדמים. טבלאות אלו מורכבות הרבה יותר"

לשמאי המקרקעין מוטי זייד ניסיון וותק בתחום המקרקעין של יותר מ-30 שנה, כולל עיסוק בייעוץ ובניתוח מאות עסקאות מקרקעין. בנוסף, הוא מנהל פרויקטים שמאיים וסקרים רבים בתחום הנדל"ן העסקי, התכנוני, החקלאי והאורבני, ויש לו ניסיון בשומות פיצויים ובהפקעות, בירידת ערך ובעסקאות פינוי-בינוי והתחדשות עירונית (תמ"א-38 ), שכוללות אלפי יחידות-דיור. מוטי זייד עובד בעיקר על פרויקטים גדולים, עם חברות ממשלתיות, משרדים ממשלתיים (כגון משרד הבינוי והשיכון) וכן עם חברות ציבוריות גדולות. כמו כן, הוא עוסק בפרויקטים פרטיים בהיקפים גדולים. זייד מוכר במוסדות הממשלתיים הציבוריים והפרטיים ולדבריו, ”עובדים בדרך-כלל מתחת לרדאר, אבל מי שצריך להכיר, מכיר ומוקיר". הפריסה הארצית של פעילותו - בצפון, במרכז ובדרום - נותנת לו יתרון רב. ”יתרון נוסף יש לנו בכך שאנחנו מוכרים על-ידי מוסדות המדינה. ההכרה במקצועיות שלנו מקילה עלינו להשתלב בפרויקטים". מוטי זייד מופיע גם עשרות שנים כעד מומחה בבתי-משפט. על-פי אתר ”תקדין", זייד נמצא בעשירייה המובילה של מגישי חוות-דעת לבתי-משפט כעד מומחה.

התמחות מיוחדת: טבלאות איזון שמתבססות על איחוד וחלוקה
אחת הפעולות הבסיסיות והחשובות שמבצע שמאי מקרקעין בעסקאות של התחדשות עירונית היא בניית טבלאות איזון. לדברי מורן זייד, יש שני סוגים של טבלאות איזון, והוא
ממחיש:
1. למשל, בפרויקט של 50 דירות קיימות ו-200 ” מתוכננות (יחס של 1 ל-4 ), צריך לבנות את טבלאות האיזון בין הדיירים לבין עצמם ובינם לבין הקבלן. וזה יחסית פשוט.
2. התמחות בפני עצמה היא הכנת טבלאות איזון שמתבססות על תכנון, איחוד וחלוקה,
בעיקר בשטחים גדולים עם הרבה בעלים. למשל, פרויקט של 100 דונם עם 100 בעלים. לאחר הפקעות לצורכי ציבור נותרים כ-60 דונם, וצריך לבצע את החלוקה והאיזון השוויוניים במצב החדש. ואם יש מרכז מסחרי בפרויקט, צריך לבדוק גם את היחסיות בין המגורים למסחר.

”מדי פעם דיירים מעדיפים שטח מסחרי על פני שטח מגורים, ואם קיימת הסכמה, אז משנים את הטבלאות והמקדמים. טבלאות אלו מורכבות הרבה יותר". בזכות היותו מומחה לפרויקטים גדולים, מוטי זייד משמש גם כשמאי בתוכניות של הותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמי בנייה מועדפים). בנוסף, במסגרת הותמ"ל - עם צוות תכנוני כלכלי שלה. מוטי ומורן זייד פועלים גם בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי).

הכוח שצברו דיירים בפרויקטי התחדשות עשוי להתפוגג ב-2018-2019
בשנתיים האחרונות, המציאות בשטח הראתה, כי הכוח בתחום ההתחדשות העירונית עבר לדיירים. הם הפכו ליותר בקיאים בנושא, יודעים לדרוש תמורות, ולעמוד על זכויותיהם. השאלה היא אם המצב הזה יימשך בעתיד. כששוק הדיור מראה סימני התמתנות בהיקפי המכירות ובמחירים, גם רווחיות היזמים יורדת, כך נראה שהדיירים יצטרכו להקטין את ה"תיאבון" שלהם לתמורות שהם דורשים. על כך אומר מוטי זייד: ”כשיש תחרות גדולה יותר בשוק, גם הרווחיות יורדת. הדיירים עושים ’שופינג' בין מספר יזמים, ולוקחים 
את מי שנותן את התמורות הגדולות ביותר. כיום, יש התייצבות במחירי הדירות. הדיירים
עוד לא הפנימו שעליהם לבקש פחות. יש יזמים שהתחילו לפני שנתיים, והבטיחו תמורות גבוהות כמו 25 מ"ר תוספת לדירה, כי הם חשבו על מחיר מסוים שבו ימכרו את הדירות החדשות בפרויקט, אבל המחירים בפועל לא מגיעים לגובה שעליו הם בנו, ויש חברות שכבר ’נוגסות' ברווחים שלהן. כל עוד הן נוגסות ’בקצפת ובשמנת', זה בסדר. אבל כשהן יגיעו ל'לבן', זו תהיה בעיה. בנוסף, כשהשוק נעצר עלויות המימון גדלות, וכשהמימון מתייקר הרווחיות שוב יורדת". לדברי מוטי זייד, ”בשנת 2017 השוק התמתן ויש מגמת ירידה במכירות ובמחירים. כך ש'הכוח' שהיה עד עתה לדיירים, עשוי להתפוגג, והמצב יחזור ב-2018-2019 למצב שפוי של ’זה נהנה וזה לא חסר'. דיירים לא יקבלו בהכרח
את מה שציפו לקבל לפני שנה-שנתיים.
יש רשויות במרכז, שכבר החליטו לא לתת יותר מתוספת של 12 מ"ר לדירה, בנוסף למרפסת, חניה ומחסן בהתחדשות עירונית, והן צודקות". מורן זייד מוסיפה כי, ”בפריפריה המצב שונה, והנטייה היא לתת יותר שטח, 25 מ"ר, לרוב בגלל התנאים הסוציאליים. היזם סופג חלק מעלויות וחלק המדינה סופגת, כשהיא מסבסדת פרויקטים באמצעות קרקע משלימה ליזם". מוטי זייד סבור, כי כל עוד לא יהיה תמריץ מצד המדינה, סיכויי ההתחדשות העירונית בפריפריה יהיו נמוכים יחסית. אך ”יש כבר התקדמות בנושא בצורת סבסוד פרויקטים של שכונות חלשות על-ידי מתן קרקע משלימה ליזם, ועוד הטבות, שנקווה שיביאו את ההתחדשות העירונית גם לפריפריה ולאזורי שיקום שכונות".