מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

מיכאל אוסטרובסקי עו"ד, נוטריון ומגשר

מיכאל אוסטרובסקי
עו"ד, נוטריון ומגשר

מעט מבין משרדי עורכי הדין עסקו בסוגיות, שיזמים ובעלי דירות נתקלים בהן כיום בהליכי תמ"א 38 , עוד קודם להחלתה. עו"ד מיכאל אוסטרובסקי החל כבר מראשית שנות האלפיים לייצג בעלי דירות בבניין שהוכרז על ידי עיריית תל אביב כמיועד להריסה. בעלי הדירות התקשרו עם יזם שביצע עבורם את השיפוץ בתמורה למימוש זכויות הבניה. הבניין שופץ באמצעות הליווי המקצועי שהעניק עו"ד אוסטרובסקי לאורך כל הדרך

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-613066

"שקיפות היא המפתח לעסקת תמ"א מוצלחת"

עו"ד מיכאל אוסטרובסקי הינו עו"ד ותיק בתחום המקרקעין והנדל"ן בישראל. משרדו, של עו"ד אוסטרובסקי, הפועל משנת 2003 מתמחה בהתחדשות עירונית, נדל"ן (עסקאות מקרקעין, מכר, קומבינציה ייצוג יזמים ובעלי קרקעות וכו') וכן בליטיגציה מסחרית. בתחום ההתחדשות העירונית, עו"ד אוסטרובסקי בקיא ובעל ניסיון רב הן בייצוג קבלנים ויזמים והן
בייצוג בעלי דירות. המשרד מלווה נציגויות ובעלי דירות, החל מהשלב שבו הם מחליטים לגשת לפרויקט תמ"א או התחדשות עירונית ועד לשלב שבו הבניין נרשם בטאבו. כאשר בעלי הדירות בוחרים ביזם, המשרד עורך את שלל הבדיקות הנדרשות ליזם גם באמצעות
אנשי מקצוע מטעמו. ככל שהיזם עומד בקריטריונים שהוצבו, המשרד מנהל איתו מו"מ משפטי ומסחרי בשיתוף הנציגות. כל זאת בשקיפות מלאה מול כלל הדיירים. בהמשך, לאחר חתימת החוזה, המשרד מפקח על הפעילות שנעשית על ידי אנשי המקצוע מטעם היזם, מלווה את הדיירים ומעניק ייעוץ משפטי עד לשלב שבו הבניין החדש נרשם בטאבו.

חוסר אמון וחשדות כלפי הדיירים המובילים את הפרויקט
לדברי עו"ד אוסטרובסקי, קיימות לא מעט מחלוקות בין הדיירים לבין עצמם. בדרך כלל
בשל חוסר אמון הדדי וחשדות שמא הנציגות או אחד מהגורמים, בדרך כלל הגורם שמוביל ודוחף את התהליך, מקבל הטבות ”עודפות" מהיזם. ”נתקלתי במקרים שהחשש היה אכן מוצדק. למשל, הגיע אליי מקרה שבו הדיירים בקומת הקרקע ניכסו לעצמם את החצר, למרות שהיא מהווה רכוש משותף ולא שייכת להם בטאבו. כתנאי לחתימתם על הסכם עם היזם וללא ידיעת עורך הדין ביקשו לקבל דירות גן, ששוויין יותר גבוה וזאת-מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות האחרים ותוך חתימת הסכם ”סודי" עם היזם. ברגע שהתגלה ”ההסכם", היה פיצוץ בין הדיירים והעסקה נתקעה", אומר אוסטרובסקי ומוסיף שעל פי השקפת עולמו, הבסיס לעסקת תמ"א מוצלחת הוא שקיפות בין כל הדיירים ללא כחל ושרק.

כלי גישור מסייעים להיתכנות
אוסטרובסקי מספר על פרויקט בן 5 דירות ששתיים מהן היו שייכות לדייר אחד. שאר הדיירים לא יכלו להתקדם בעסקת התמ"א ללא הסכמתו משום שהאחזקה שלו בדירות היוותה את הגורם החוסם. הדייר הודיע שהוא מנהל מו"מ נפרד עם היזם, ושאר הדיירים לא התקוממו וזאת משום שהבינו את משקלו של הדייר בפרויקט ובהיתכנותו. ”במקרה זה, הדיירים סיכמו את התמורות שלהם לחוד עם היזם, והוסכם שאם אותו דייר יקבל יותר מהם הם לא יתנגדו. אלמלא הייתה שקיפות או לפחות הסכמה מוקדמת בין הדיירים כאמור, סביר להניח שהעסקה הייתה עולה על שרטון. לא אחת בעסקאות תמ"א עולות חששות, בין אם בצדק או שלא בצדק, שאין שקיפות בין הדיירים. מניסיוני, זו הסיבה העיקרית לכך שהרבה פרויקטים של תמ"א לא יוצאים לדרך". לכאן נכנסים כישורי הגישור של עו"ד אוסטרובסקי, המסייעים להגיע לפתרון מיטבי עבור כל הצדדים. השימוש במגוון כלים ומיומנויות שרכש עו"ד אוסטרובסקי בכובעו כמגשר, כמו גם, השימוש בטקטיקות ניהול מוצלח של משא ומתן, מובילים למציאת פתרונות שמיטיבים עם הדייר, ומשביעים את רצון הצד השני כך שהעסקאות יוצאות לפועל ובהצלחה רבה. באמצעות היכרות מעמיקה עם שני העולמות – הן של היזמים והן של בעלי הדירות, והבנת האינטרסים השונים של כל אחד מהצדדים, מצליח להגיע עו"ד אוסטרובסקי למספר רב של תוצאות עסקיות מוצלחות.

ציפיות לא ריאליות של דיירים
מחלוקת שכיחה אחרת שעולה במהלך פרויקטים של תמ"א 38 היא שחלק מהדיירים סבורים שיזם אשר מתכנן לבנות דירות נוספות, עומד להרוויח סכומים אגדיים. ”לפעמים זה נכון אבל בדרך כלל הרווח הוא רווח סביר. ברם, פעמים רבות אנו נתקלים בבעלי דירות שסבורים שהעובדה שהיזם מקבל אפשרות לבנות מספר דירות על כל דירה קיימת, מעניקה להם זכות לקבל 50% תוספת שטח לדירתם הקיימת. נתקלתי גם במקרים שדיירים ביקשו לקבל 2 דירות במקום למשל עוד 15 מ"ר. משמעות יישום רצונם הופכת את הפרויקט ללא כלכלי עבור היזם", אומר אוסטרובסקי, המציין שהתקשרותו עם יזם אינה באה בחשבון ללא ליווי בנקאי של היזם. אך על מנת שפרויקט ילווה על ידי הבנק, היזם צריך להראות שורת רווחיות מסוימת. ”אין מעשי קוסמות, יש אחוזי בנייה מותרים ויש שטח שממילא חייבים לתת לדיירים בגין דירותיהם הקיימות. על מנת להרוויח מהפרויקט, היזם צריך לבנות מ"ר מסוים של דירות שיהלום את הרווח שהוא מצפה להשיא מהפרויקט ושיעמוד במבחן הבנק. על מנת לפתור את הסוגיה הזו, אני למשל מציע לדייר להסתייע בשמאי ואדריכל שיעשו חישוב של הזכויות, שיבדקו מה ריאלי לקבל, ומנסים לשקף לדייר את המציאות". לעיתים יזמים אכן משאירים מרווחי רווח גדולים היכן שהיה מקום להיטיב עם הדיירים, במקרים כאלו, ממשיכים בניהול מו"מ מול היזם. אולם כאשר מדובר בפרויקט שבו כל היזמים מציעים את אותה תמורה, וגורמים מקצועיים מאששים את חלוקת המ"ר, אוסטרובסקי מנסה בכלים גישוריים להביא את הדייר ואת יתר בעלי הדירות, לעתים בשיתוף היזם, להסכמה. עו"ד אוסטרובסקי מעניק ייעוץ וליווי משפטי ומקצועי גם ליחידים מתוך קבוצת בעלי דירות, בפרויקטים שונים בהם מתנגשים האינטרסים של חלק מהדיירים עם אלו של כלל הקבוצה או כאשר לא ניתן מענה לצרכים האישיים שלהם. במקרים אלו, שירותיו של המשרד הם בניהול המו"מ עבור קבוצת בעלי הדירות ודאגה לשמירת האינטרסים שלהם וזכויותיהם במקביל. אוסטרובסקי מספר שישנם מקרים שבהם לדיירים מסוימים מהקבוצה יש אינטרסים סובייקטיביים, כמו לדוגמא אישה קשישה שחפצה לגור בקומה נמוכה בבניין."כל עוד הדבר לא פוגע באינטרס של כלל הדיירים, ניתן לסייע לה לקבל את מבוקשה. אך אם אני עלול לפגוע באינטרסים של כלל הקבוצה אני אעדיף שהיא תהיה מיוצגת באופן נפרד, ואני אחתים אותה שכול מה שהיא תסגור עם היזם, ייעשה בשקיפות ובהסכמת הנציגות. כעו"ד המייצג דיירים, אני לא מוכן לוותר על שקיפות ועל כך שכולם יקבלו תמורות באופן שווה מהיזם. מבחינתי, זהו סעיף שהוא ייהרג ובל יעבור".