מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

ד"ר מ. דרוקר ושות’

ישראל מאנדל
עו״ד (רו״ח) - שותף

אורי דרוקר
עו״ד - שותף מנהל

אייל צדקיהו
עו״ד (חשבונאות) – שותף וראש מחלקת מיסוי מקרקעין ונדל"ן

נושא תכנון המס הוא בעל השפעה דרמטית על הכדאיות הכלכלית בעסקאות נדל"ן, במיוחד בתחום המורכב של התחדשות העירונית, שכן, ככלל, העלות הכספית בכל הקשור לביצוע הפרויקט, לרבות תשלומי מיסים והיטלים, מוטלת על כתפי היזם. כאן טמון יתרונו הבולט של משרד ”ד"ר מ. דרוקר ושות'", שהינו אחד המשרדים המובילים בישראל בתחום דיני המיסים

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -

לטפל בכל שלבי העסקה, עם דגש על מתן פתרונות מיסוי

משרד ד"ר מ. דרוקר ושות' מוכר בקהילה העסקית והמשפטית בתחום תכנון המס וכן בקרב רשויות המס כמשרד ”בוטיק" ייחודי, המעניק פתרונות מקצועיים ויצירתיים במגוון רחב של סוגיות מס. המשרד התפתח לתחום ההתחדשות עירונית דרך העיסוק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן. ”אנחנו מזוהים בראש ובראשונה עם תחום דיני המיסים אך מתמחים גם בנדל"ן. בהתאם לכך, עיקר הצוות המקצועי במשרדנו הינו בעל השכלה כפולה – עורכי דין ורואי חשבון. כמו כן, בכירים לשעבר ברשות המיסים השתלבו במרוצת השנים בשורות המשרד והשילוב בין השכלה חשבונאית ומשפטית מעניק למשרדנו את היכולת לנהל עסקאות נדל"ן מורכבות. זאת ועוד, לעורכי הדין במשרדנו ניסיון פרקטי רב בשני האספקטים החשובים לעסקה – ההבנה הנדל"נית וההבנה המיסויית", אומרים עו"ד
אייל צדקיהו, שותף וראש מחלקת מיסוי מקרקעין ונדל"ן במשרד והשותף, עו"ד ורו"ח
ישראל מאנדל. לדבריהם, ”מאחר שעסקאות התחדשות עירונית הינן לרוב עסקאות ”נטו", בהן היזם הוא זה הנושא בנטל המס הכולל בעסקה, לרבות המס החל על הדיירים, קיימת חשיבות רבה, ליזמים המבקשים לבצע פרויקטים בתחום התחדשות עירונית, לקבל ייעוץ מיסויי ומשפטי בנוגע לעסקה, לרבות ניתוח מקדים של מסלולי המס השונים וחבות המס הצפויה להם בעסקה. ”משרד ד"ר מ.דרוקר ושות'" נוסד בשנת 1964 על ידי עו"ד ורו"ח ד"ר משה דרוקר ומתמחה בפתרונות מיסוי כוללים, הניתנים לאחר בחינת המאפיינים הספציפיים של כל לקוח והתאמת הפתרון המיטבי עבור פעילותו העסקית, במטרה להיטיב ללקוח את תוצאות המס. בהתחדשות העירונית, המשרד מספק יעוץ, היערכות ותכנון מס, לרבות בחינת חלופות המס המיטביות וחשיפת המס הצפויה; ובהמשך לכך, עריכת חוזה התקשרות וייצוג בכל שלבי העסקה; ייצוג מול בנקים, לרבות בהסכמי ליווי; וכן טיפול בקבלת אישורים מראש ("Pre-Ruling”) מאת רשות המיסים. כמשרד המתמחה בדיני מיסוי ובנדל"ן, באה לידי ביטוי הראייה האינטגרטיבית בעסקאות השונות בתחום ההתחדשות העירונית, בו סוגיות המס משתנות ללא הרף. ”אנחנו מטפלים בכל שלבי העסקה, לרבות בנושאים הנוגעים להסדר רישום זכויות הבעלים בטאבו ואשר מצריכים פעמים רבות מתן פתרונות מיסוי. כך לדוגמה, מסיבות היסטוריות, בניינים ו/או דירות מגורים נותרו רשומים בטאבו במתכונת של חברת ”גוש חלקה" וקיים צורך לבצע הליך של פירוק החברה ורישום הזכויות, תוך צמצום נטלי המס. כמו כן, בתחום ההתחדשות העירונית חשוב להיזהר מ"תאונות מס" הנוגעות להעברת זכויות בפרויקטים מיזם מקורי ליזם חדש, כמו גם כניסת משקיע חדש לפרויקט לאחר שכבר נחתם ההסכם עם הדיירים. במסגרת השירותים הניתנים על ידי משרדנו בעסקאות של התחדשות עירונית, ובהתבסס על הניסיון הרב שצברנו בתחום, אנו נדרשים, לא אחת, לנהל מול רשויות המס הליכי השגה ו/או ערר בפני בתי המשפט, במטרה להגן על זכויות הלקוח ולמקסם את תוצאות המס עבורו", אומרים עוה"ד צדקיהו ומאנדל.

 

משרד ”ד"ר מ. דרוקר ושות'" מייצג חברות נדל"ן מובילות במגוון פרויקטים בהתחדשות עירונית כמו, ”קבוצת גבסו" בפרויקטים שונים
בר"ג, תל-אביב, חולון ובת-ים, ”קבוצת שכטר נדל"ן" הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית בעיקר בר"ג, ”רסקו" מקבוצת ”ישרס" שהינה
חברה ציבורית הפעילה גם בתחום ה"פינוי- בינוי", קבוצת ”רם-מוגרבי-ארדיטי" ו- ”רם בעיר" במגוון פרויקטים בתל-אביב, קבוצת ”רם אדרת" ולומינה נדל"ן בפרויקטים בגבעתיים ועוד.

אילו שינויים חלו בתחום המסייעים לכם לקדם עסקאות?
”בעת האחרונה הורחב משמעותית הפטור הייחודי ממס שבח שהוענק לבעלי הדירות בבניין הקיים בנוגע למכירת זכויותיהם בעסקאות תמ"א 38 . בעבר, הפטור הייחודי הוענק אך ורק בנוגע למכירת זכויות ליזם מכוח תמ"א 38 ומנגד הוטלה חבות במס שבח בנוגע למכירת זכויות ליזם מכוח תב"ע. במצב דברים זה, היתה קיימת חשיבות רבה לבחון האם בכלל נכון לנצל את אותו פטור ייחודי, שמא רצוי לנצל דווקא פטורים/הטבות מס אחרים של הדיירים, הקיימים בחוק מס שבח במסגרת ביצוע העסקה עם היזם. כיום, לאחר שתוקן חוק מיסוי מקרקעין, הורחב הפטור הייחודי ממס שבח והוא חל גם על מכירת זכויות ליזם מכוח תב"ע ובלבד שבמסגרת התמורה הניתנת לדיירים, תוספת השטח ביחס לדירה הקיימת אינה עולה על 25 מ"ר. באופן דומה, בוצעו שינוי חקיקה מקלים ביחס לחבות במע"מ, כך שכיום,
מחד, חל מע"מ בשיעור אפס ביחס לשירותי הבנייה שמעניק היזם לדיירים, ומאידך רשאי היזם לקזז את מע"מ התשומות ששילם בגין
מתן שירותי הבנייה כאמור. הרחבת הפטור ממס שבח וצמצום נטל החבות מע"מ תורמים באופן משמעותי להגדלת הכדאיות בביצוע העסקאות ומגדילים את הוודאות לגבי נטל המס הכולל הצפוי ליזם.
מן הפן התכנוני, אנו עדים למגמה של תחילת יצירת וודאות ביחס לחישוב ”סל הזכויות" בפרויקטים של התחדשות עירונית, ביחוד בערים תל אביב, רמת גן וגבעתיים, אשר בתחום שיפוטן נפוצות רוב עסקאות ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. דוגמא לכך היא תוכנית הרובעים של עירית תל אביב וכן תוכנית ההתחדשות של עירית ר"ג. עוד נציין, כי כיום, להבדיל מן העבר, נצבר בקרב יזמים הפעילים בתחום ההתחדשות העירונית ניסיון פרקטי משמעותי, המקנה להם את הידע והיכולת לברור את אותם פרויקטים שהינם בעלי היתכנות ביצועית גבוהה, ולהימנע מהתקשרות בעסקאות עם ”מוקשים" כדוגמת תמורות מוגדלות הנדרשות על ידי דיירים המחזיקים מספר יחידות או שטחים נרחבים בבניין, דיירים המחזיקים בגג הבניין כמו גם דיירים אשר ליחידתם צמודות באופן בלעדי כל זכויות התב"ע.