מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

עו״ד דן הלפרט

דן הלפרט
עו"ד ונוטריון

"האתגר העיקרי הוא לקדם תהליכים. כשאתה מייצג אלפי בעלי דירות, מעבר לידע משפטי אתה נדרש לשלוט גם בהיבטים האחרים של העסקה: מסחרי, תכנוני, פסיכולוגי. להכיל את הקשיים והאינטרסים של כולם. עו"ד שאין לו את היכולת לדחוף את העגלה העמוסה בכל כך הרבה שחקנים, ייכשל. על העגלה יושבים בעלי דירות שונים, יזמים, רשויות תכנון ומיסוי, בנקים ועוד. עו"ד מקצוען צריך לדעת לחבר את כל הקצוות הללו, להעלות את העגלה העמוסה על שביל הזהב, ולדחוף אותה קדימה עד להצלחת הפרויקט"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -

"תחום הערבויות בהתחדשות עירונית עדיין פרוץ,
חייבים לחזק אותן"

 

 

עו"ד דן הלפרט מייצג יזמים ואלפי בעלי דירות בפרויקטים של, התחדשות עירונית (תמ"א 38/1- תמ"א 38/2- ופינוי-בינוי), ובנוסף הוא גם בעל טור קבוע במוסף ”גלובס נדל"ן", ומפרסם מאמרים בנושא התחדשות עירונית גם בעיתונים נוספים. מאז שהקים את משרדו ב 2004- ייצג הלפרט במאות פרויקטים ומגה-פרויקטים בכל רחבי הארץ, וצבר ניסיון אדיר בעבודת שטח אמיתית. לצד זאת, הוא לא נח לרגע: מרצה בתחום ההתחדשות העירונית בכנסים ובימי עיון בפני פורומים שונים; משמש כמ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית של לשכת עורכי- הדין (מחוז תל-אביב); מוזמן מעת לעת לכנסת לדיונים בוועדת הרפורמות המקדמת את תחום ההתחדשות העירונית. לצד כל אלה, מופיע עו"ד הלפרט גם בפני המפקח על רישום המקרקעין בתביעות נגד דיירים סרבנים, ואף בוועדות תכנון (מקומית וערר). למעשה הוא ’חי ונושם' את התחום, חובק אותו מכל הכיוונים, ועושה בו לילות
כימים ועל כך יעידו כמות הבניינים החדשים שאנשיהם פונים אליו לייצוג מדי יום.
מה נדרש מעו"ד העוסק בתחום ההתחדשות העירונית כדי להוביל עסקה להצלחה?
עו"ד הלפרט: ”האתגר העיקרי הוא לדעת לקדם תהליכים. כשאתה מייצג אלפי בעלי
דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, מעבר לידע המשפטי, אתה נדרש לשלוט
היטב גם במישורים האחרים בעסקה - המישור המסחרי, המישור התכנוני, המישור ה"פסיכולוגי". אתה חייב להבין ולהכיל את הקשיים והאינטרסים השונים של האנשים המעורבים ולהעניק להם ליווי צמוד ואישי. עו"ד ששולט רק בפן המשפטי של העסקה, אך חסר את היכולת לקדם ולדחוף את העגלה שעמוסה בהרבה מאוד, לא יצליח. ”העגלה הזו כבדה - יושבים עליה בעלי דירות (שביניהם יש לעיתים מחלוקות ואינטרסים מנוגדים, ועלינו לגבש אותם לכלל קבוצה אחת מאוחדת שנעה קדימה באופן מתואם), יזמים, רשויות תכנון,
רשות המיסים, בנקים ועוד ועוד. עו"ד טוב ומקצוען בתחום, צריך לדעת לחבר את כל הקצוות הללו, להעלות את העגלה העמוסה על שביל הזהב, ולדחוף אותה קדימה עד
להצלחת הפרויקט". משימה רבת חשיבות ובהחלט לא קלה היא מציאת היזם לפרויקט. על-מנת לאתר את היזם המיטבי עבור בעלי הדירות, הלפרט מנפיק חוברת מכרז מובנית וסדורה, שנתפרת בשלמות עבור הפרויקט. ”המכרז כולל יותר מ 120- פרמטרים, בצורת שאלות שמופנות ליזמים, המתייחסות לזהות היזם, ניסיונו ביזמות בכלל ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית, ניסיונו בעיר הספציפית שבה מבוצע הפרויקט, והיקף ניסיונו בכלל".

פרמטר נוסף וחשוב הוא חוסנו הכלכלי של היזם. ”אני בודק דוחות כספיים של היזם, מבצע בדיקה במאגרים המשפטיים שברשותי, כדי לראות אם מתנהלים הליכים משפטיים נגד היזם או אם היו תסבוכות לחברה, או לבעלי המניות שלה בעבר או בהווה. אני בודק בבנק ישראל אם הייתה הגבלה בניהול חשבונות בנק, וגם אצל כונס-הנכסים הרשמי האם היו בעבר מקרים של חדלות-פירעון (פירוק החברה או פשיטת-רגל לבעלי המניות שלה). אני בודק גם ברשם החברות לגבי שעבודים, כדי לבחון את 'BDI וגם מבקש לקבל ’דוח ההתנהלות השוטפת של החברה. ”פרמטרים נוספים שאני בוחן בנוסף לזהות, הניסיון והחוסן של היזם - הוא נושא התמורות. אילו תמורות מציע היזם לבעלים, לרבות תוספת שטח, עליית קומה, כיווני אוויר, חניה, מרפסת, מחסן כו' וכמובן, החשוב מכול - נושא הערבויות, שהוא הנושא הבוער בתחום ההתחדשות העירונית. לדברי עו"ד הלפרט, ”תחום הערבויות כרגע פרוץ ולא מוסדר בחקיקה. לעיתים יש חשש שבעלי דירות שלא מיוצגים כהלכה, יעשו טעות במישור הזה, ויסתפקו בערבויות שהן לא מספקות, וזה אקוטי ומסוכן". משום כך, הלפרט מעמיד דרישות ראשוניות ברורות וקשוחות כבר בתחילת הדרך במסמכי המכרז. ”יזם שיסכים לדרישות שלי, וייתן לי ערבויות חזקות יותר, יהיה לו יתרון בעיניי על פני יזמים אחרים״. ”הערבות העיקרית בפרויקט הריסה ובנייה היא ’ערבות חוק מכר' בשווי הדירה החדשה שאמור לקבל, הערבות הזו לא מספיקה וחייבים לחזק אותה, כי יש פערים בין הסכום שנקבע בערבות לבין הסכום שישולם בסופו של דבר לבעלי הדירות, במקרה שהיזם לא יעמוד בהסכם. המשמעות קריטית עבור בעלי הדירות, כי ייתכן שבסופו של דבר הם לא יקבלו את הסכום המשקף שווי דירה חדשה, אלא פחות מכך. לצערי, אנשים לא ממש מבינים זאת". לדברי הלפרט, חייבים לחזק את ’ערבות חוק המכר', ועליה להיות בסכום גבוה יותר משווי דירה חדשה. ”אם חלילה יקרוס היזם, בעלי הדירות לא בהכרח יקבלו תשלום בגובה שווי הדירה החדשה, ולכן חשוב לחזק את הערבות הזו ולהגדיל את השווי שלה. יש לדרוש גם את מקסום שאר הערבויות, כמו ערבות שכירות, ערבות מיסוי, ערבות בדק וערבות רישום, זאת, על מנת למזער
את הסיכונים לבעלי הדירות. את זה אנחנו עושים בכל אחד מהפרויקטים ורואים בזה עניין שורשי, מהותי ומרכזי בייצוג שלנו".