מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

ענת בירן משרד עו"ד

ענת בירן
עו״ד

"אנחנו מלווים דיירים ויזמים בעת ביצוע הפרויקטים – משלב ההתקשרות עם הדיירים דרך הליכי התכנון והרישוי ועד לתום הפרויקט. הייצוג כולל איתור יזם, ניהול משא ומתן בשם הדיירים והתקשרות עמו וליווי עד לקבלת הדירה החדשה", אומרת עו"ד ענת בירן

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -

להיות מעין "מורה נבוכים" לדיירים וליזמים

 

 

"חשוב שהדיירים ידעו מראש
שיש הרבה מכשולים בדרך:
הון, מיסוי, ליווי בנקאי, וגם
הרשויות אשר מציבות חסמים
בצורת סעיף 78 לחוק התכנון
והבנייה. בנוסף, חשוב להשקיע
בבחירת היזם"

תחום ההתחדשות העירונית טומן בחובו מגוון היבטים משפטיים, כלכליים ותכנוניים ולכן, יש חשיבות רבה למשרד עו"ד הבקיא בכל האספקטים האלה. עו"ד ענת בירן, בעלת משרד בירן עורכי דין, נמנית עם עורכי הדין המובילים והבולטים בישראל בתחום דיני התכנון
והבניה והמקרקעין. במרוצת השנים מילאה בירן שורה של תפקידים שהקנו לה ניסיון מקצועי עשיר וידע רב בתחום התכנון והבניה והמקרקעין, בין היתר כיו"ר הראשונה של ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל אביב. בתפקיד זה כיהנה במשך 7 שנים, שבמהלכן עיצבה וגיבשה את אופייה ומעמדה של ועדת הערר ואת תהליכי עבודתה, וכתבה החלטות
באלפי תיקים. כיום, המשרד בבעלותה הוא אחד המובילים והידועים בתחום התכנון והבנייה ומייצג מספר נכבד של פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי, אשר חלקם כבר הסתיימו וחלקם נמצאים בשלבים שונים של התהליך. "אנחנו מעין "מורה נבוכים" של הדיירים ומלווים יזמים בביצוע הפרויקטים משלב ההתקשרות עם הדיירים, הליכי התכנון והרישוי ועד לתום הפרויקט", מספרת עו"ד בירן. "הייצוג כולל איתור יזם, ניהול משא ומתן בשם הדיירים והתקשרות עמו וליווי עד לקבלת הדירה החדשה". אנחנו מייצגים הן יזמים והן דיירים בפרויקטים שונים ומעניקים את כל המעטפת. הדיירים סומכים עלינו שניתן להם ערך מוסף היות ואנחנו מתמחים בתהליכי תכנון ומכירים את כל התכניות והגורמים המקצועיים ובמיוחד מדיניות של רשויות מוניציפליות, החלטות ותיקוני חקיקה המשתנים חדשות לבקרים. צוות המשרד מתמחה במתחמי ההתחדשות העירונית בכל אזור, כאשר עורכי הדין במשרד מכירים ומעודכנים בדרישות השונות בכל עירייה. הניסיון והידע המצטברים לאורך השנים מוכיחים את עצמם, ומאפשרים לנו לתת ייעוץ מדוייק, מעודכן ומקצועני, ולהתוות ללקוחות את הדרכים הנכונות להשגת מטרותיהם. בירן האמינה בהתחדשות עירונית כבר בתחילת הדרך וזוכרת את הימים בהם הנושא של תמ"א 38 היה נחלתם של יזמים קטנים בלבד ונחשב לתחום שולי בענף הנדל"ן ובוודאי לא עמד במרכז השיח הציבורי. "טיפלתי בפרויקטים כאלה כבר בשנת 2008 , אבל בזמנו זה נראה עבור יזמים רבים כמו בזבוז זמן כסף ורק לאחר שנכנס לתוקפו התיקון שכלל תוספת
קומות והריסה ובנייה ובמקביל אושרו תיקוני חקיקה בתחום המיסוי והסכמות הדיירים,החלו יזמים גדולים להתעניין בנושא. גם הדיירים שינו גישה במהלך השנים, ומחוסר רצון להיות מעורבים או לקדם תהליכים, יש כמיהה היום ליזום פרויקטים וקל יותר לגייס אותם לטובת התהליך.

 מצד שני, בגלל חוסר הבנה מקצועית של הדיירים והתחרות הגדולה בשוק, קל לפתות אותם בהצעות לא ריאליות, ואנחנו נתקלים בהרבה דיירים מאוכזבים שהלכו שבי אחרי הצעות מפתות, ומוצאים את עצמם כבולים למשך שנים עם יזם שלא מוציא את החזון אל הפועל חשוב להדגיש כי חלק לא מבוטל מאי עמידה בהבטחות יזמים נובע משינויי מדיניות בלתי צפויים ברשויות המקומיות או שינויי חקיקה, המצמצמים את היקף הבניה האפשרית, כאשר אלו מוחלים רטרואקטיבית על פרוייקטים שנחתמו בהתאם למדיניות קודמת שבוטלה או השתנתה במהלך השנים. לדברי עו"ד בירן, המטרה של עו"ד בפרויקט מצד היזמים או מצד קבוצות דיירים היא להפיק מקסימום תועלת למעורבים תחת האילוצים ולהביא לכך שהפרויקט יצא לדרך ויגיע לסיומו " לשם כך אנחנו דואגים לשמור על זכויות הצד שאותו אנחנו מייצגים תוך הגדרה ריאלית של הציפיות של שני הצדדים לחוזה על מנת שבסופו של דבר החלום יהפוך למציאות. באופן כללי, היום קשה יותר להשיג את מה שהיה קל יותר בעבר. הרשויות בוחנות את הפרויקטים בעין כלכלית, לעתים מקפיאות את האפשרות להוציא היתרים עד לתכנון כולל, או דוחפות לכיוון תכניות פינוי בינוי מורכבות יותר, שבמסגרתן יינתנו גם שטחי ציבור ויאוחדו מספר מגרשים לבניה משותפת".
מה את ממליצה לדיירים?
"חשוב שהם ידעו מראש שיש הרבה מכשולים בדרך: הון, מיסוי, ליווי בנקאי ובנוסף, הרשויות אשר מציבות חסמים בצורת הקפאת היתרים מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה. בנוסף, חשוב להשקיע בבחירת היזם - לבחור יזם אמין, ראוי ומחויב לפרויקט ולא להסתנוור מתמורות לא ריאליות שיזמים מציעים ולא תמיד ניתנים למימוש. רצוי להגיע לפרויקט כקבוצה מגובשת ואף להבין שלפעמים התמורה לא זהה ב 100%- בין כל הדיירים כדי שסכסוכים פנימיים לא ימנעו את הקידום של הפרויקט".
לאן לדעתך הולך העולם של התחדשות עירונית?
"אנחנו עדים כיום למגמה הולכת וגוברת של העדפת תכניות פינוי בינוי רחבות היקף על פני פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 . הרשויות מעדיפות תכניות בניין עיר כיוון שבאלה הן יכולות לבצע הפקעות שטחים וליהנות מהיטלי השבחה אך עבור הדיירים מדובר בלוחות זמנים ארוכים יותר ובפרויקטים מורכבים יותר, וחשוב שילוו על ידי אנשי מקצוע ברמה גבוהה".