מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

פלס מוזר כהן ושות’ משרד עורכי דין

נריה כהן
עו"ד, ראש מחלקת התחדשות עירונית

"לדיירים כדאי לקחת עו"ד כבר בהתחלה ולקבל עזרה בתחילת ההליך. משרדנו יודע ללוות את הדיירים ולהעניק להם שירותים מגוונים, כמו ארגון, ניהול ועזרה משפטית בניסוח מסמכים ופרוטוקולים, לרבות בחינת כל חתימה בכל מסמך שיזמים דורשים (מסוכן). זאת, בטרם קבלת החלטה שהולכים לפרויקט. יש תופעה פסולה של מאכערים, שמנסים להחתים בעלי דירות ולסחור בחתימות. לצמצום הבעיות והסיכונים יש לשכור עו"ד מנוסה ומקצועי לליווי הדייר עד קבלת המפתח". אומר עו"ד נריה כהן ממשרד פלס מוזר כהן ושות' P|M|C & Co

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-7539888

המפתח להצלחת הפרויקט הוא נציגות חזקה ופעילה

"אני זוכר שהייתי מראשוני החלוצים בתחום של התחדשות עירונית. בשנת 2006 סיירתי בין הבניינים, והסברתי לבעלי הדירות מה זה תמ"א-38", כך מספר עו"ד כהן נריה ראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עוה"ד פלס-מוזר-כהן ושות‘ P|M|C| & Co, משרד נדל"ן ותיק, הפועל  מ-1986 בתחום הנדל"ן, שבנה יחידות- דיור מאילת ועד צפת. ”עסקאות התמ"א הראשונות היו לבניית קומה וחצי, והן לא היו מספיק כלכליות לחברות הבנייה הקלאסיות. לאט-לאט נכנסו יזמים קטנים ובינוניים לתחום, שגדלו עם הפרויקטים". לדברי עו"ד כהן, ”בשנים האחרונות כל חברות הבנייה הגדולות נכנסו לתחום ההתחדשות העירונית. תהליך דומה עבר גם על הפירמות הגדולות של משרדי עורכי- הדין. הפירמות לא נכנסו לתחום ההתחדשות העירונית בתחילת הדרך, אלא בעקבות הלקוחות שלהן, חברות הבנייה הגדולות. זה היה כר משגשג לפריחת משרדי עורכי-הדין הבינוניים בגודלם, שהצליחו להתמקצע ולהתמחות בנושא, ולצבור ניסיון שלא היה קיים בפירמות הגדולות שלא היו שם מתחילת הדרך". נכון להיום, מחלקת ההתחדשות העירונית, בראשות עו"ד נריה כהן, מעורבת בבנייה של 6,300 יחידות-דיור חדשות, ביותר ממאה פרויקטים הנמצאים בשלבים שונים. ”בשנים הראשונות ייצגנו יזמים כדי להבין נכון את התהליכים מהצד היזמי, ולסיים פרויקטים מהתחלה ועד הסוף לפני שאנו ניגשים לייצוג
בעלי דירות. היום בעלי הדירות הם הלקוחות שלנו, ואנו מתייחסים במלוא הרצינות
והזהירות לנכס שלהם. רצינו לגשת ללקוחות אלו, רק לאחר ניסיון מוכח ואמיתי של סיום
פרויקטים בצד היזמי, על מנת שנדע להימנע ממוקשים בדרך (ויש הרבה).”כל הפרויקטים שבהם ייצגנו יזמים הסתיימו, או עומדים להסתיים, ולכן רוב הפעילות שלנו היום היא בייצוג בעלי דירות. מדי פעם אנו מקבלים גם פרויקט בצד היזמי, כדי לשמור על ערנות תכנונית ולהיות UP TO DATE בשביל בעלי הדירות. כך  שלמעשה אנו מכירים את תחום ההתחדשות העירונית על בוריו משני צדי המתרס".
מה חשוב בעיקר בהתנהלות מול הדיירים או נציגות הדיירים?
כהן: ”בעלי הדירות הם לקוחות שלנו. הם לא ’דיירים‘. זהו שינוי תפיסתי שמוביל להרבה מאוד תוצאות חיוביות בתהליך. אנו מבינים אותם ואת החששות שלהם, ונותנים ללקוחות את הטיפול הכי מקצועי שיש, ובזמינות הכי גבוהה שניתן. אנחנו לא נלחמים נגד הדיירים המתנגדים. רובם יצטרפו ברגע שהרכבת תתחיל לנסוע, ואז הם יהיו לקוחות שלך ויזכרו לך את תחילת הדרך. חשוב לא לשבור איתם את הכלים. לשקול מילים ומעשים, ולהתנהג בהתאם גם כלפי בעלי הדירות החששנים יותר. חשוב מאוד לזכור, ואנו תמיד חוזרים ואומרים זאת, שהמפתח להצלחת פרויקט הוא נציגות חזקה, אופטימית ופעילה".

 

מה הם החסמים המהותיים במו"מ למימוש מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א?
”אחד החסמים הוא הרצון הישראלי ’לא לצאת פראייר‘. החשש, שאולי היזם הולך לקנות מרצדס על-חשבוננו. אולי מחר יבוא המחוקק וייתן עוד זכויות. הרי היו לנו את תמ"א-1 ותמ"א-2 ותמ"א-3 ותמ"א-3א, ותוכנית הרובעים ותוכניות-מתאר אחרות בת"א ת/ 5000 , ובחולון ח/ 2030 , ועכשיו גם ברמת-גן ובגבעתיים. כל עירייה בתחומה. אין רגע דל. כל הזמן משנים מדיניות וזכויות. ”בזמן האחרון יש תהליך הפנמה של בעלי הדירות ושל רשויות התכנון. אם פעם בפינוי-בינוי היו מקבלים 50-60 מ"ר‘ תוספת, אולי גם שתי דירות, בא ’תקן 21 של לשכת השמאים והגביל את התמורות בפינוי-בינוי לתוספת של 25 מ"ר, והמספר הזה הולך ומצטמצם. בוועדות המקומיות מייצרים מדיניות לתוספת של 12-13 מ"ר בלבד, במקום ה 25- מ"ר. זאת, בטענה שאין הצדקה לתת מעבר לכך, מה גם שתוספת כזו מייצרת צפיפות בלתי נסבלת ועומס רב על התשתיות. יש גם דיבורים על לבטל כליל את התוספות, ולהסתפק בדירה חדשה בבניין החדש, בגודלה הקודם".
באיזה שלב דיירים צריכים לפנות לעורך- דין שיסייע להם?
”כבר בהתחלה. ויש בזה היגיון. בשוק הנוכחי, הבחירה בעו"ד לא משיתה על הדיירים עלות כלשהי, אז כדאי לקבל שירותים מעו"ד מקצועי, שנותן עזרה מעבר לעזרה משפטית כבר ברגע הראשון בהחלטה להיכנס להליך התחדשות עירונית. משרדנו המומחה בתחום, יודע ללוות את הדיירים ולהעניק להם שירותים מגוונים, כמו ארגון וניהול הדיירים או כינוס שלהם, וכן גם עזרה משפטית בניסוח מסמכים של
פרוטוקולים חוקיים מישיבות דיירים למינוי נציגות; פרוטוקולים לבחירת בעלי מקצוע, השוואת מפרטים, בחינת כל חתימה בכל מסמך שיזמים דורשים (דבר מסוכן מאוד). זאת, אף בטרם קבלת החלטה שהולכים
לפרויקט התחדשות עירונית. ”ועדיין יש תופעה לא רצויה של מאכערים,
שמנסים ולעיתים מצליחים להחתים בעלי דירות, ולסחור בחתימות. ברור, שכדי לצמצם ככל הניתן את התופעה הזו ואת יתר הסיכונים
בדרך החשובה והמהותית הזאת, יש להצטייד בעו"ד מנוסה ומקצועי שילווה את הדיירים עד לקבלת המפתח בדירה החדשה, ומעבר לכך, עד לסוף שנת הבדק. בשביל זה אנחנו פה".