מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

קמיל טרשנסקי רפאל

אריה קמיל
שמאי מקרקעין

דני טרשנסקי
שמאי מקרקעין

איציק רפאל
שמאי מקרקעין

"בפרויקטים מאתגרים של התחדשות עירונית, ראוי ומומלץ גם ליזמי נדל”ן וגם לדיירים להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין. השמאי יבחן את התמורות הכלכליות והרווחיות הניתנות להשגה. יחודיות המשרד שלנו היא ביכולת לראות את שני צידי המטבע ולתת מענה מקצועי מיטבי לכל צד באותה עסקת חבילה"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6961250

האתגרים הרבים בהשגת רווחיות
בתוכניות התחדשות עירונית

 

 

"מורכבות הפרויקטים
בתחום ההתחדשות
העירונית כוללת גם את נושא
היטל ההשבחה, שמהווה
'תפוח-אדמה' לוהט העומד
בפני הדיירים והיזמים
כאחד, בהשפעת תוכניות
המתאר הכוללניות החדשות
ברשויות"

משרד שמאות המקרקעין ”קמיל-טרשנסקי-רפאל“ הוקם לפני עשר שנים על-ידי אריה קמיל ודני טרשנסקי. בחלוף כשנה הצטרף אליו כשותף גם איציק רפאל. השילוב בין השותפים במשרד מבטא ניסיון מקצועי עשיר, מומחיות רבה, שילוב בין-דורי והיכרות מעמיקה ביותר עם רזי ענף הנדל"ן בישראל. אריה קמיל מביא עימו רקורד של יותר מ-20 שנות עבודה בעיריית תל-אביב, כמנהל מחלקת שומה והשבחה וכשמאי הוועדה המקומית בעירייה. דני טרשנסקי פעיל בשוק הנדל“ן לאורך שנים רבות, ושמאי מוערך ומוכר הן במגזר הציבורי והן במגזר הפרטי. איציק רפאל עבד טרם הצטרפותו לשותפות בתפקיד בכיר במחלקת שומה והשבחה בעיריית ת“א ובמשרדי שמאות אחרים. כך, עם יציאתו לדרך ביסס המשרד את מעמדו כאחד המשרדים המובילים בישראל במתן שירותי שמאות למגוון רחב של לקוחות - עיריות, יזמים, קבלנים, קבוצות רכישה, בעלי נכסים פרטיים ולקוחות אחרים. השירותים כוללים התמחויות בהשגות (עררים) על היטלי השבחה ומיסוי מקרקעין, הערכות שווי כוללות, תמ“א-38 , פינוי-בינוי, חכירה עירונית, מתן ייעוץ
כלכלי-שמאי ליזמים ולוועדות מקומיות, ליווי וקידום תוכניות בניין-עיר ועוד. על רקע מגוון ההתמחויות של המשרד, מדגיש השותף אריה קמיל את חשיבותו של שמאי המקרקעין לדיירים בתוכניות התחדשות עירונית לסוגיהן - הריסה ובנייה מחדש ופינוי-בינוי. לדבריו, ”חשיבות השמאי היא בבדיקת תנאי הסף לביצוע תוכנית ההתחדשות בבניין, בבחינת התמורה הראויה לדיירים ובייעוץ לנציגות הדיירים. למשל, ייתכן שיזם מציע פרויקט של הוספת זכויות על מבנה קיים, בעוד שמההיבט הכלכלי כדאי לבעלי הקרקע לבחור במסלול של הריסה ובנייה מחדש של הבניין, לאור בחינת הזכויות התכנוניות. מעבר לכך,
מעורבותו של שמאי תמנע הסתבכות משפטית או כלכלית של הדיירים, תופעה

שלצערנו קורית במספר לא מבוטל של מקרים בשנים האחרונות“. השותף איציק רפאל מחזק את דבריו של קמיל, ומוסיף את יתרונות השמאי מזווית היזמים והקבלנים. ”ניקח לדוגמה את תוכנית-המתאר העירונית החדשה תא-5000 . התוכנית קובעת, כי יזם המעוניין לקבל את זכויות הבנייה הנקובות בתוכנית יצטרך להעניק ערך מוסף לתועלת הציבור, כגון הקצאת שטח לשימושים ציבוריים, שיפוץ מבנים המיועדים לשימור, הקצאת מקומות חניה לתושבים ועוד. לכן, כל יזם חייב לעשות תחשיב כלכלי אם עסקת הנדל“ן כדאית כלכלית עבורו, ואם כדאי
למשל להשתמש במנגנון של ניוד זכויות בשטחים אחרים של העיר, לטובת השגת רווחיות, מנגנון שניתן להשתמש בו במסלול של פינוי-בינוי“. השותף דני טרשנסקי מבהיר, כי מורכבות הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית כוללת גם את נושא היטל ההשבחה, ובלשונו ”תפוח-האדמה הלוהט שעומד בפני הדיירים והיזמים כאחד“. לדברי טרשנסקי, ”תוכניות-המתאר הכוללניות החדשות ברשויות מחליפות למעשה את תמ“א-38 . בעוד שבתמ“א-38 היה קיים פטור מהיטל השבחה, התוכנית החלופית מאפשרת לוועדה המקומית לגבות היטל השבחה, ולא רק על פרויקט תמ“א-38 שמקודם בבניין, אלא גם בעת מכירת דירה. ”מה הן המשמעויות? מבחינת הדיירים, הם יכולים לקבל דרישת תשלום אם הדירה נמכרת באזור שבו תקפה התוכנית המקומית להתחדשות ולחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בין שהיא מקודמת ובין שלא. מבחינת היזמים, מרכיב היטל ההשבחה מהווה סיכון כספי אשר עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ואף למנוע אותו“. מניתוח הדברים קובעים שלושת השותפים, כי ”בפרויקטים מאתגרים של התחדשות עירונית, ראוי ומומלץ גם ליזמי נדל“ן וגם לדיירים להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין. השמאי יבחן את התמורות הכלכליות והרווחיות הניתנות להשגה. ייחודיות המשרד שלנו היא ביכולת לראות את שני צידי המטבע ולתת מענה מקצועי מיטבי לכל צד באותה עסקת חבילה“.