מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

רון סמוראי ושות’, משרד עורכי דין

רון סמוראי
עו"ד, בעלים ומנהל

"העתיד הוא פינוי-בינוי ולא תמ"א 38 ", מסביר עו"ד רון סמוראי. "תמ"א 38 סובלת מלא מעט כשלים, בעיקר בתחום התכנוני, ומרגולציה לא אחידה ומשתנה לעתים תכופות מצד הרשויות המקומיות. הדבר יוצר אי-ודאות גדולה בתחום וקשיים גם ליזמים וגם לדיירים"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5377112

פינוי בינוי הוא העתיד כי תמ"א 38 סובלת מכשלים

משרד עורכי הדין רון סמוראי ושות' הוא משרד בוטיק ותיק, מזה כ 23- שנים, הכולל שישה עורכי דין. בעלי המשרד, עו"ד רון סמוראי, מרכז גם את תחום המקרקעין במשרד. היתרון במשרד קטן יחסית הוא עבודת צוות וחשיבה אסטרטגית משותפת, כפי שמעיד עו"ד סמוראי. המשרד עוסק בהתחדשות עירונית החל משנת 2011 , וייצג ומייצג שורה ארוכה של פרויקטים באזור המרכז – ברמת גן, הרצליה, חולון, אור יהודה, רעננה, קריית אונו ועוד, הכוללים כ-950 יחידות קיימות וכ-3,500 יחידות חדשות שייבנו. גם במשרד סמוראי ושות' זיהו בתחילת העשור שתחום הנדל"ן הולך לכיוון ההתחדשות העירונית בגלל המחסור בקרקעות פנויות באזור המרכז. ”חשבנו אז, ואנחנו חושבים כך גם היום, שעיקר הפעילות
הנדל"נית במרכז תהיה בתחום ההתחדשות העירונית. התחלנו בייצוג דיירים, ובהמשך גם יזמים, ועם זאת רוב הפעילות שלנו בתחום היא בייצוג דיירים", מספר עו"ד סמוראי.
עו"ד סמוראי סבור כי העתיד הוא בתחום הפינוי-בינוי. לדבריו, ”העתיד הוא פינוי- בינוי ולא תמ"א 38 . תמ"א 38 סובלת מלא מעט כשלים, בעיקר בתחום התכנוני, ומרגולציה לא אחידה ומשתנה לעתים תכופות מדי מצד הרשויות המקומיות. הדבר יוצר אי-ודאות גדולה בתחום וקשיים גם ליזמים וגם לדיירים. יזם יכול להתחיל פרויקט עם נתונים מסוימים, ובהמשך הנתונים יכולים להשתנות ולא להיות רלוונטיים עד כדי קושי לממש את הפרויקט. מדובר בהנחיות ובתוכניות חדשות שמונחתות על ידי הרשות המקומית חדשות לבקרים, אם בגלל חילופי גברי, בגלל לחצים פוליטיים במישור המקומי או סיבות אחרות". אבל תחום התמ"א ממש פורח. ”אני פחות אופטימי. ניקח לדוגמה את רמת גן, שהייתה הרשות המובילה בתחום ההתחדשות העירונית. בגלל שינויי תוכניות ורגולציה, הבנייה בתחום התמ"א הפכה להיות מסובכת מאוד ברמת גן. התוצאה היא שהרבה פרויקטים נתקעו או שנדרשות בהם התאמות מורכבות כדי להוציא את הפרויקט
לפועל למרות הכל". משרד רון סמוראי ושות' מקפיד על יחס אישי לכל דייר. ”אנחנו מטפלים בכמה פרויקטים במקביל בהתאם ליכולת שלנו לתת טיפול מקסימלי ויחס אישי לכל דייר", מדגיש עו"ד סמוראי. ”פרויקטים מסוג תמ"א ופינוי-בינוי דורשים מטבעם יחס אישי. אנחנו נפגשים עם כל דייר שמבקש זאת ונותנים מענה טלפוני לעשרות דיירים מדי יום. היחס האישי הוא בנפשנו, כי די בדייר אחד ממורמר שיסית דיירים אחרים והמצב יגיע חלילה עד לעצירה של פרויקט. היחס האישי הוא אלף-בית בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית".

באיזה שלב אתה ממליץ לדיירים להתקשר עם עורך דין מומחה?
”כבר בשלבים הראשונים של ההתארגנות יש צורך בעורך דין מלווה המתמחה בתחום. עורך דין מומחה יתחיל נכון את התהליך, יבחר יזם ראוי ויחתום על מסמכים נכונים שישרתו את התכלית והיא להגיע למימוש הפרויקט. לא פעם דיירים חותמים על מסמכים שמחייבים אותם מול יזם שאולי לא מתאים לפרויקט. יש גם כאלה שמחתימים דיירים על הסכם, ואחר כך מחפשים יזם שיבצע את הפרויקט. נכון שחוק המארגנים הקטין את התופעה הזאת, אבל היא עדיין קיימת". במקרים רבים דיירים שמתארגנים לטובת פרויקט התחדשות עירונית נרתעים מלשכור עורך דין בשלב מוקדם משום שהם חוששים מתשלום שכר טרחה. עו"ד סמוראי מדגיש, כי הדיירים לא אמורים לשלם את שכר טרחת עורך הדין. ”בשלב הראשון הדיירים חותמים על הסכם עם עורך הדין שמבטיח את ייצוגם בפרויקט. בשלב זה עורך הדין בודק אם יש היתכנות לפרויקט. ניתן ורצוי לחתום על הסכם התקשרות עם עורך דין, אבל הדיירים לא צריכים לשלם לו בפועל. ההסכם העתידי עם היזם כולל הוצאות שהיזם צריך לשאת בהן, ובכללן שכר הטרחה לעורך הדין
המייצג את הדיירים".

לעו"ד סמוראי יש כמה טיפים חשובים לדיירים וגם ליזמים:
לא לחתום על מסמכים בלי עורך דין – ”לעמוד על כך שהיזמים יהיו שקופים וההסכמים יהיו שקופים. כשאנחנו לצד הדיירים, הם יכולים להיות רגועים בנושאים אלה". אין מו"מ נפרד של דייר מול יזם – ”כולם
חותמים על הסכם אחד עם תמורה אחידה ושוויונית, שלא חורגים ממנה. לא ייווצר מצב שבו האחרון שחותם או זה שמנהל מו"מ אגרסיבי יקבל יותר מאחרים. לפעמים התמורה לדיירים משתנה בהתאם לגודל הדירות שבבעלותם, אבל הכל גלוי וכולם מודעים לתמורה שכל אחד מקבל". לנצל הזדמנות כמה שיותר מהר – ”יש דיירים שמחליטים על תוכנית התחדשות ואז יושבים על הגדר וממתינים. ההזדמנות שקיימת היום יכולה להשתנות, כי המדיניות משתנה, ופרויקט כדאי כיום יכול להיות פחות כדאי מחר והתמורה שיקבלו הדיירים תהיה קטנה יותר. לכן, כשמתקבלת ההחלטה – חשוב להתקדם איתה במהירות". גם ליזמים עו"ד סמוראי אומר – נחישות היא שם המשחק. ”ככל שהצדדים בפרויקט נחושים יותר לקדם אותו ולא חוששים מקשיים שבדרך, אלא יושבים יחד עם היזם ופותרים את הבעיות בדרך יצירתית, כך גדל הסיכוי שהפרויקט יקום ויעמוד". ליזמים עו"ד סמוראי ממליץ להיות גלויים, פתוחים, הגונים והוגנים בפני הדיירים. ”תהיו נדיבים עם הדיירים, רתמו אותם לטובת הפרויקט, שיבינו שמדובר בשותפות ולכן יש לפעול ביחד ולא להיות לעומתיים".