מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

רון רודיטי

רון רודיטי
שמאי מקרקעין ומשפטן

"כשהקרקע מוגבלת יש לעודד הסבה מתעסוקה וממשרדים למגורים. בערים ישנם שטחים כאלה שסיימו את חייהם הכלכליים וצפויים להתרוקן בקרוב. יש לאפשר תוספת שטחי מגורים במקביל לתהליך החיזוק, וליצור תמהיל נכון. דוגמה: עיריית ת"א מחכירה מבנים בצידי האיילון, שחוזיהם הסתיימו וחידושם כרוך במחלוקות בין הצדדים. עדיף לנצל שעת כושר זו, לעודד ולתמרץ את החוכרים ליזום איחוד מתחמים לצד חיזוק והתאמת המבנים הישנים להיום, כך שהעירייה והציבור ייצאו נשכרים"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5373736

"יש להחיל מודל של עירוב שימושים, מסחר ודיור, בפרויקטים של התחדשות עירונית"

 

"טרם נקבעו קווים מנחים
לתמ"א-38 . העקרונות לגבי
פינוי-בינוי נקבעו בתקן 21
של מועצת השמאים.
ועדות מחוזיות רואות בתקן
פורמט מחייב כתנאי לדיון
בתב"ע מוצעת של התחדשות
עירונית"

"במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, הפתרון הדרוש כיום הוא תוספת שטחי מגורים ואף מלונאות במתחמי תעסוקה ותעשייה". כך אומר רון רודיטי, בעל משרד שמאות מקרקעין הקיים יותר מ-20 שנה, ומלווה יזמים, גופים  ציבוריים, רשויות, פרטיים ועוד. לדבריו, "מודל של עירוב שימושים בפרויקטים של התחדשות עירונית עשוי להיות פתרון מהפכני. ”תשתית תכנונית לכך, ניתן למצוא בתוכנית-המתאר החדשה של ת"א, תא/ 5000 , שאושרה בשנה החולפת. אני סבור, כי ניתן לחזק את המודל ולהעצימו כך שבסופו הוא יחלחל גם לרשויות במעגל השני והשלישי. הרתיעה של הרשויות מאישור פרויקטים ’מעורבים‘, שבהם שטחי תעסוקה מוסבים למגורים, היא בעיקר כלכלית, ויש למצוא פתרון לכך".
מה הקושי ב"עירוב", ומה ניתן לעשות כדי לשפר פרויקטים כאלה?
”השירותים שהעירייה נדרשת לספק לכל יחידת-דיור נוספת הם רבים ומגוונים. הארנונה שמשלמים דיירי המגורים נמוכה יחסית לשירותים שהעירייה נדרשת לספק. לעומת זאת, הארנונה שמשלמים בעלי עסקים גבוהה, וסל השירותים שהעירייה מספקת להם קטנה וזולה בהרבה. השונות בין תעריפי הארנונה היא רעה חולה ומסוכנת, שהתגבשה וקובעה במשך שנים. והתוצאה היא - מוטיבציה של הרשות לאשר שטחי משרדים חדשים, ויצירת עודפי שטחי תעסוקה באזורי ביקוש, לעומת מחסור תמידי בשטחי מגורים. ”לכן, יש לעודד, גם בהתערבות השלטון המרכזי, התחדשות עירונית באזורי תעסוקה מובהקים ובמבני משרדים ישנים, ולתמרץ הסבת תשתיות קיימות מתעסוקה לשימוש מגורים. כל זאת, בכפוף להקצאת שטחים גם למטרות תרבות, קהילה, חינוך, גנים, וניצולמשאב הקרקע המוגבל לתוספת מגורים, הן בהיבט של התחדשות עירונית והן גם בהיבט של תמ"א-38".
כיצד זה יכול להתבצע?
”במרחב העירוני קיימים שטחי משרדים ותעסוקה שסיימו את חייהם הכלכליים, ושחלקם לא נבנו בהתאם לתקן 413 , עמידות בפני רעידות-אדמה; מרביתם צפויים להתרוקן בשנים הקרובות. יש לפעול ליישם את עקרונות תמ"א-38 גם במבני משרדים, תוך מתן אפשרות לתוספת שטחי מגורים בד בבד עם תהליך החיזוק. יש ליצור את התמהיל הנכון, כך שבמקביל לתוספת/הסבה למגורים יינתן מענה לצורכי הקהילה.

”בתוכנית-המתאר החדשה של תל-אביב ישנה יוזמה לעירוב שימושים בפרויקטים, ואני סבור שניתן לחזק את המודל אף יותר, ולהעצים אותו".
תוכל לתת דוגמאות ספציפיות?
”כעיקרון, אני תמיד בעד יוזמה פרטית, אך אציג דווקא דוגמה להזדמנות שהוחמצה בקרקע עירונית. עיריית תל-אביב מחכירה קרקעות ומבנים רובם ככולם לתעשייה, באזורים שונים, בעיקר משני צידי תוואי האיילון. בשטחים אלו מחזיקים חוכרים בהסכמי חכירה, שהסתיימו זה מכבר. חידוש החוזים מלווה במחלוקות רבות ומתמשכות בין הצדדים. אילו היו מנצלים שעת כושר זאת, ומעודדים יוזמה של החוכרים לאיחוד מתחמים לצד חיזוק והתאמה של מבנים בני 60 שנה לימינו, תוך מתן תמריצים, בדומה לתמריצי התמ"א, שיגולמו בתנאי החכירה, הרי שגם העירייה, כלומר הציבור, היו יוצאים נשכרים. ”מדובר בריבוי חוכרים, שחלקם הגדול מאורגנים, ואני סבור שניתן ליזום תוכניות התחדשות הכוללות דיור עירוני, דיור בר-השגה, או דיור לתושבי העיר במתחמים אלו. זו רק דוגמה. בפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט, כשמדובר בעסקאות מורכבות הדורשות הבנה ועומק, שמאי המקרקעין מהווה אספקט משמעותי לבחינת כדאיות העסקה ליזם ולדיירים".
מה הם הקווים המנחים לבדיקת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים בהתחדשות עירונית?
”טרם נקבעו קווים מנחים לתמ"א-38. העקרונות לגבי פינוי-בינוי נקבעו בתקן 21 של מועצת השמאים. ועדות מחוזיות רואות בתקן פורמט מחייב כתנאי לדיון בתב"ע מוצעת של התחדשות עירונית. אני סבור שהעיקרון שצריך להנחות הוא, שבכפוף למגבלות תכנוניות, הדיירים המתפנים צריכים לקבל תמורה נוספת, שתשקף את הסיכון בכניסה למהלך; ומצד שני, שייוותר מרווח מספיק ליזם, שיאפשר את מימון הפרויקט והשלמתו". במקרים שבהם מתברר שהתוכנית המוצעת לא כדאית כלכלית, האם וכיצד השמאי יוכל לקבוע באילו תנאים היא תהיה כדאית? ”באזורים שבהם מחירי הקרקע נמוכים, יש מקרים היוצרים דרישה ל‘מכפילי ציפוף‘ גבוהים מאוד, ואז יש להסתייע בכללים אחרים או נוספים, כגון סיוע בפיתוח או בתשתיות. לחלופין, היות שבאזורים אלו מרבית הקרקע מוחזקת ומנוהלת בידי רמ"י, הרי שגם איזון הפרויקט באמצעות הענקת זכויות בנייה ו/או הקצאת שטחים נוספים מחוץ למתחם הפינוי, עשויים ליצור היתכנות כלכלית".