מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

רז כהן, פרשקר ושות’ עורכי דין

משה רז כהן
עו״ד

קרן פרשקר
עו״ד

"ככלל עדיף פינוי-בינוי על תמ"א. תכנון שכונה חדשה עונה לאינטרסים של הרשות והדיירים, אך הבעיה היא אורך הזמן של התכנון מחדש שכרוך בהוצאות גבוהות יותר. גם לא תמיד הרשות מאשרת פינוי-בינוי, ופרויקטים נופלים. ההחלטה אם ללכת לתמ"א-38 או לפינוי-בינוי משותפת לרשות, ליזם ולדיירים, ותלויה בשיקולים רבים ובהם המיסוי, שבו יש יתרון לפינוי-בינוי. עדיף להקים שכונה מתוכננת חדשה. בתמ"א דוחסים יותר יח"ד על מבנה ישן עם תשתיות שלא הולמות תכנון מודרני"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-7766800

פרויקטים של התחדשות עירונית יורדים לטמיון בשל דיירים סרבנים

משרד עוה"ד של רז-כהן ופרשקר פועל מ-2001 . עם הלקוחות שלו נמנים רשויות ציבוריות, יזמים במגזר הפרטי, ודיירים בהתחדשות עירונית. עו"ד משה רז-כהן מספר שהמטבע ”פינוי-בינוי" הומצא במשרדם, טרם פורסם ”דוח אייגס" לפני 15 שנה. ”היינו שם לפני כולם. ב-2005 אוכלסו כבר שני בניינים ראשונים בקריית- אונו הירוקה בפרויקט פינוי-בינוי בארץ, שבו ייצגנו את כל הדיירים. כיום, יש מאחורינו קרוב ל 1000- דירות ב-40 בניינים מאוכלסיםשל פרויקטים אשר ליווינו". כמי שהיו שם בראשית ימי ההתחדשות
העירונית, רז-כהן מספר שהדבר העיקרי שהשתנה בחלוף השנים, הוא שהמון כוח ושיקול-דעת הועברו לרשויות המקומיות, בעיקר בתחומי תמ"א. תיקון 3א העצים את
הכוח ואת שיקול הדעת שניתן לרשויות, באופן כזה שנוצר ניגוד-אינטרסים בין היזמים לרשות המקומית, שאין לה עניין להוסיף יחידות-דיור בתחומה בגלל גירעון הארנונה.
כפועל יוצא קיימת האטה בתחום. עם זאת, אנו עדים לשיפורים ברגולציה, ולהקלות
משמעותיות במיסוי, שהביאו גם לשינוי בתמ"א-38 . כמו כן, הליכי אישור תוכניות פינוי-ובינוי התקצרו. ”יש יותר נכונות של הוועדות המחוזיות לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי. אם בעבר זה ארך 10-12 שנים, היום התהליך הוא בן 3-4 שנים".
עקרונית, איזו תמ"א תתאים לבניין ישן, חיזוק ושיפוץ או הריסה ובנייה מחדש?
רז-כהן: ”הכלל הוא שעדיף פינוי-בינוי. תכנון של שכונה חדשה עולה בקנה אחד עם האינטרס של הרשות והדיירים, אך מה שעומד מנגד הוא אורך הזמן של התכנון מחדש, שמתורגם להוצאות כלכליות גבוהות יותר. לא תמיד מאושרת תוכנית של פינוי-בינוי, והרבה פרויקטים נפלו עם השנים. ליווינו פרויקט פינוי-בינוי בשכונת אלחנן המונה יותר מ-100 יחידות-דיור במשך 8 שנים. בסופו של דבר, מאינטרסים שונים, הוועדה המקומית הייתה נגד התוכנית, ואנחנו נותרנו רק עם האפשרות לעבור למתווה של תמ"א. רק היום הגענו, במסגרת התמ"א לשלב של רישוי הבנייה. לדברי רז-כהן, ”ההחלטה אם לעשות תמ"א-38 או פינוי-בינוי משותפת לרשות המקומית, ליזם ולדיירים, ותלויה בעיקר ביעילות, באורך הזמן, ובעצם האפשרות לבצע תמ"א- 38 . שיקול נוסף הוא המיסוי, וכאן יש יתרון בולט לפינוי-בינוי. הפטור ממס שבח, וממס רכישה לדיירים, הוא גורף יותר במסגרת
פינוי-ובינוי. מעבר לכך, יש עדיפות גבוהה לבנות שכונה חדשה ולתכנן אותה מחדש. תמ"א פירושה דחיסה של יותר יחידות-דיור על תכנון ישן, עם תשתיות ודרכים שלרוב לא הולמות, מה שלא עולה בקנה אחד עם תכנון מודרני".

מבחינת הדיירים, האם יהיה קל יותר ”לגייס" אותם לפינוי-בינוי או לתמ"א-38?
”נכונות הדיירים זהה כמעט בשני סוגי הפרויקטים. ההבדל הוא בחקיקה שמטפלת באופן שונה בדיירים סרבנים. דווקא בפינוי-בינוי היא יוצרת יותר הרתעה, משום שהיא מחייבת דיירים סרבנים בסעד של פיצוי. מנגד, דווקא בתמ"א, שבמקור נועדה לתוספת בנייה ולכן המחוקק ראה לקבוע סעד של אכיפה, קיימת תת-אכיפה. דיירים לא חוששים לסרב לביצוע התמ"א כי בסוף ההליך המשפטי, הם לכל היותר
יחויבו לחתום". ההרתעה הכספית יוצרת יותר יעילות בפינוי-ובינוי, וחוסכת הליכים משפטיים. רז-כהן מציין, כי כשמדובר במגה-פרויקטים של פינוי-בינוי, תנאי הכרחי הוא שהתהליך ייערך בשלבים. ”פרויקט שהורסים אותו בהינף אחד, נדון לכישלון כי צריך להשיג 80% חתימות – דבר שהוא כמעט בלתי אפשרי, מה גם שמציפים את השוק בהמון
שוכרים שמחפשים דירה. הפרויקט חייב להיות מודולרי, ולכן כל בניין מצטרף לביצוע בקצב של אחת לשנתיים". רז-כהן מדגיש גם, שהשלב המאתגר בתהליך הוא שלב החתימות האחרונות. ”זהו שלב קשה ומורט עצבים, שבו יותר מ-80% מהדיירים מתארגנים למציאת מקום חלופי, ונגד הסרבנים מתנהלת תביעה. זהו שלב בעייתי ומותח, כי התביעות אורכות זמן רב, היזם שניאות לפנות דיירים מתחיל לשאת בדמי השכירות, ודיירים רבים שחתמו על ההליך מאבדים סבלנות ”. באחד מהפרויקטים הראשונים של פינוי- בינוי שליווה המשרד, טרם הוחל החוק נגד דיירים סרבנים, יצאו כל הדיירים מהמבנים, למעט דייר סרבן אחד אחד, איש דתי, שהתבצר בעמדתו ובדירתו, ולא היה מוכן בשום פנים ואופן לפנות אותה. היזם הסכים לשלם לו תוספת, על-מנת שיצא
מהבית, אך בהסכם עם כלל הדיירים צוין שכל תוספת טעונה הסכמה של עוה"ד. וחלק מהם לא הסכימו לאשר את התוספת כדי לא לפגוע בשוויון עם יתר הדיירים. כל זאת אף שמרבית הדיירים הסכימו לתוספת. התהליך ארך יותר משנה. לבסוף הגיעו כל הצדדים להסכמה, שהיזם יתרום את התוספת לישיבה, וכך יצא סוף-כל-סוף הפרויקט לפועל.
לדברי רז-כהן, היום, 80% מהדיירים הסרבנים בפינוי-בינוי חותמים רק לאחר שמוגשת נגדם תביעה. וישנם סרבנים עקשנים במיוחד, שהתהליך עימם עשוי לארוך 2-3 שנים עד שמגיעים להסכמה. ”אני מכיר הרבה פרויקטים שירדו לטמיון בגלל הימשכות ההליכים".