מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

שפיצר שמחיוף – משרד עורכי דין

אמיר שפיצר
עו״ד

מושיק שמחיוף
עו״ד

תמ"א-38 נכנסה לשוק בטפטוף. הפניות לבעלי הדירות הישנות לוו בחשדנות, על אף שהציעו להם השבחת הנכס וחידושו ללא השקעה מצידם. היינו צריכים להסביר לדיירים את משמעות התוכנית. הדאגה לרכושם חייבה אותנו לחרוש שדה משפטי חדש, עם כללים משלו, כדי לספק להם 'חליפה משפטית' עם מענה כולל, שתבטיח גם שקט נפשי וביטחון. בלי זה אין פרויקט. 'חליפה משפטית' שמייצרת, לצד הדאגה לבעלי הדירות, גם מענה מתאים למחויבות היזם בפרויקט, שנדרש להוצאות עתק, בשלב שביצוע הפרויקט אינו וודאי. כך ניתן להגדיל את הסיכוי להיתכנות הפרויקט ומימושו, לתועלת הצדדים כולם"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -

"היום, אם אתה לא בתמ"א אתה אינך קיים"

בעולם של משרדי ענק, המתפרסים לתחומים ולנישות שונות ורחוקות, ועל רקע השגשוג הנמשך שמאפיין את השנים האחרונות בענף הנדל"ן - בולטים משרדי הבוטיק בתחום הנדל"ן, שנותנים את המענה השלם והמקיף ללקוחותיהם, בתחום מורכב וסבוך זה.
כזה הוא משרדם של עו״ד אמיר שפיצר ועו״ד שמחיוף, המתמחה בתחום הנדל"ן לסוגיו, בדגש על התחדשות עירונית ועל תכנון ובנייה בפרט. עו"ד שפיצר ועו"ד שמחיוף החלו את דרכם המקצועית לפני שנים רבות, במשרד עוה"ד ש. הורוביץ בתל- אביב. בחלוף מספר שנים, לפני יותר מעשור, הקימו ביחד את המשרד שבראשותם. המשרד ממוקם במגדל ב.ס.ר 1, ברמת-גן.

כל בניין נמצא בסכנת התמוטטות בעת רעידת-אדמה
לדברי עו"ד שפיצר, תמ"א-38 שהפכה להיות מטבע לשון מוכר, הייתה עד לפני 10 שנים
אגוז קשה לפיצוח, ומרבית הציבור כלל לא הבין את משמעותה וחשיבותה. ”התמ"א אושרה בשנת 2005 , באופן אפור למדי, כתוכנית-מתאר ארצית, שנועדה לסייע להתמודדות אמיתית עם בעיות עמידות הנדסיות של בניינים ישנים, שנבנו לפני התקן המחייב, שהוגדר בשנת 1980 לנושא זה, והגדיר את התנאים לעמידות כלל הבניינים במדינה, באירוע של רעידת-אדמה. ”בשנתיים הראשונות, התוכנית דשדשה, מאחר שלא רבים הבינו את חשיבותה המסחרית, וגם משום שהיו אלה שנים רעות יחסית לשוק הנדל"ן בכלל", אומר שפיצר, ומסביר עיקרון חשוב: ”כל בניין מצוי בסכנת התמוטטות בעת רעידת-אדמה. התקן לרעידת-אדמה לא מתיימר למנוע זאת. התקן נועד להגדיר תנאים הנדסיים שונים, שיאפשרו את עמידות הבניין לפרק זמן מספק. בעיקר, כדי לאפשר הימלטות מהבניין, או להגברת התנאים לשרידות האנשים שיישארו במקומות שיוגדרו לשם כך, בבניין עצמו". ”המהפך" שהתרחש בעשור החולף, והשפיע רבות על תמ"א 38- , היה קשור ישירות לשוק
הנדל"ן. תמ"א 38- נכנסה לשוק בתחילה בטפטוף, אך כיום היא בסערה ממש. עו"ד שמחיוף מספר, שבימים הראשונים לאחר אישורה של תוכנית תמ"א 38- , פניות יזמים לבעלי דירות המתגוררים בבתים ישנים, לוו תמיד באווירה חשדנית מצד בעלי הדירות, על אף שיזמים שחיזרו לפתחם הציעו לכאורה הזדמנות פז יוצאת דופן – השבחת הנכס וחידושו, ללא כל חשיפה והשקעה מצידם. ולמרות זאת, התהליך לקח זמן.

שמחיוף: ”כיום, ברור לכול, שאם אתה לא בתמ"א, אתה לא קיים, וכולם עומדים בתור ללמוד על עקרונות השיטה. אך בתחילת הדרך התחושה הייתה של חציבה בסלע ממש. היינו צריכים לעבור ולהסביר לבעלי הדירות את משמעות התוכנית, השלביות, והחשיפות בדרך. הטיפול הכולל בפרויקט, והדאגה לרכוש של בעלי הדירות, הצריכה אותנו, כעורכי-דינם, לחרוש שדה משפטי חדש לחלוטין, עם כללים משלו, על-מנת לספק עבורם את ’החליפה המשפטית' שתיתן מענה לכל הדרוש, וגם, שתבטיח שקט נפשי וביטחון בעסקה. בלי זה אין פרויקט". כאשר שמחיוף מדבר על ”חליפה משפטית" כוונתו לכך, שמצד אחד הוא מייצר, לצד הדאגה לבעלי הדירות, גם מענה מתאים למחויבות היזם לפרויקט, שמושתות עליו הוצאות כספיות רבות כבר בשלב הראשון; ומצד שני, עליו לוודא את ההיתכנות של הפרויקט והתחייבותם של בעלי הדירות מבחינה משפטית. ”הדרך להסדיר את המפגש בין הצדדים, הוא ביצירת שפה משפטית חדשה, שמייצרת מצד אחד אבני דרך ותמורה מקסימלית לדיירים, שהיזם מתחייב אליה מראש בכל מקרה; ומצד שני, בלוח-זמנים סביר שאפשר לעמוד בו ולפקח עליו. רק בדרך זו ניתן להבטיח את התחייבות ומחויבות בעלי הדירות לפרויקט. בנינו במשרד מנגנוני עבודה מובנים, שמאפשרים התנהלות מתאימה ובטוחה, בכל בניין ולכל פרויקט". לדברי שפיצר, יש היום פניות רבות מבעלי דירות המתעניינים בקידום תמ"א 38- בבניין שלהם, וחברות רבות משקיעות מאמצים אדירים להיכנס לתחום. ”בתווך של בעלי
הדירות והחברות, השלד המשפטי שבנינו במשרד, בתהליך עבודה משותף, ארוך ומורכב, יחד עם גורמים מטעם המדינה, מייצר מנגנון משולב, עם לוח-זמנים מוגדר, המתאים את עצמו באופן מיטבי לכל בניין
ומתחם בניינים פוטנציאלי, לביצוע התחדשות עירונית. זאת, מדירות בודדות ועד עשרות ומאות יחידות-דיור, לכל פרויקט". ”רק לאחר מכן אנו פונים ליזמים, מטעם בעלי הדירות, בתהליך שקוף, שבמסגרתו עורכים מעין מכרז, עם גיבוי משמעותי של כלל בעלי הדירות החתומים על ההסכם הראשוני. כעבור עד תשעה חודשים, נדע אם יש פרויקט או אין. עם השנים חידדנו את היכולת לזהות, כבר במפגשים ראשוניים עם
בעלי הדירות היכן יש היתכנות לפרויקט והיכן לא יהיה פרויקט לעולם.
באופן אישי, האנשים שהכי חשובים לנו בפרויקט, ומקבלים את עיקר הקשב, הם בעלי דירות מבוגרים, שעדיין גרים בדירות הישנות, וסיפורם האישי הוא לרוב הסיפור של הבניין, העיר, ולעיתים, גם של בניין הארץ כולה. היכולת לשלב דווקא אותם בעלי דירות בפרויקט, עם מתן דאגה פרטנית ואמיתית לכל צורכיהם, מנחה אותנו ואת משרדנו בכל פרויקט שאנו מנהלים, ויוצרת סיפוק אדיר עם השלמתו בהצלחה".