מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרד עורכי הדין רייסמן-גור ושות’

מורן גור
עו"ד שותף מייסד

עמיר רייסמן
עו"ד שותף מייסד

לנהל את הפעילות במשרד ייעודי מיוחד להתחדשות העירונית עם שירותים והתמחות מקצועיים

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
‭ 03-5555055

לנהל את הפעילות במשרד ייעודי מיוחד להתחדשות העירונית עם שירותים והתמחות מקצועיים

 

"כמו בכל תחום ישנן תקופות של עליות וירידות וכעת אנו זמנית בנסיגה  מסוימת. יש רשויות שמקשיחות עמדות, ומקדמות תמ"אות לפי שיטתן, כדי למצוא פתרונות לבעיות שונות בתחומן. כך שלעיתים החוקים משתנים ותהליך הלמידה נעשה מחדש. כל מי שמתעסק בתחום חייב להיות סבלני ואופטימי  לאורך כל התהליך, שבסופו, דרך עבודה קשה, הפרויקטים מיושמים".

כדי להבין את הנפח שהולך ותופס ענף  ההתחדשות העירונית בענף הנדל"ן המקומי, די אם נציין את המקרה של משרד עורכי-הדין  רייסמן-גור אשר הוקם ומנוהל על-ידי עו"ד עמיר  רייסמן ועו"ד מורן גור, שעד לפני כשנתיים התנהל  כשתי מחלקות בתוך משרדו של עו"ד שמעון רייסמן. כאשר הבינו עוה"ד רייסמן וגור כי היקף העבודה בתחום זה הלך והתפתח וצבר תאוצה, וכמות התיקים שבהם טיפלו הלכה וגברה, הם החליטו לצאת לעצמאות ולהקים משרד עצמאי שייתן מענה ייחודי הן בתחום הקניין וניהול הפרויקט  והן בתחום התכנון והבנייה. לדברי עמיר רייסמן, שותף  ממייסדי המשרד, "הגענו למסקנה כי יש לנהל את הפעילות  במשרד ייעודי, אך ורק להתחדשות העירונית, כזו המעניקה  שירותים והתמחות בצד הקנייני, התכנוני המיסויי והרישומי,  באופן מקיף ומקצועי, אשר ייתן מענה לכל לקוח, בין  שמדובר ביזם ובין שמדובר בבעלי דירות, בצורה מיטבית".  עו"ד רייסמן מציין, כי "התחום מורכב ומצריך מקצועיות  רבה, לבטח בנפחים בהם אנו פועלים. עסקת התמ"א ‭ 38‬ על  היבטיה, היא עסקה מורכבת וייחודית, החל משלב התכנון,  שינויי מדיניות, תוכניות-מתאר, רגולציה, ועדות ערר, וכלה בהיבט הקנייני השוטף שלעיתים אנו נדרשים להקדיש בטיפול בעסקאות ההתחדשות העירונית עד פי חמישה מהיקף שעות העבודה ותשומת-הלב הנזקקים לטיפול  בענייני נדל"ן מסורתי".  משרד רייסמן- גור המונה כיום כ-‭20‬ עובדים, בינהם ‭ 11 ‬ עורכי דין שכולם כאחד מתמחים בתחום ההתחדשות  העירונית ובנוסף להם צוות מזכירות, מתמחים, טרום  מתמחים - הכשיר ומקצועי למתן מענה לכל סוגייה.  המשרד מטפל כיום ביותר מ-‭300‬ פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ ופינוי-בינוי, בעיקר בערי המרכז והשרון, מתוכם ‭ 45 ‬ בביצוע ועוד ‭ 20‬ שכבר נסתיימו".

האם קיימים כשלי שוק בתחום התמ"א ‭ ?38 ‬  
"לדעתי, לא. מדובר בעסקה בעלת אופי שונה ממה שהיכרנו עד היום. לא מדובר בקרקע נקייה כשתמורה לגביה מתקבלת  בתשלום בכסף, כי אם על בניין חי ונושם, שבו גרה גברת כהן  מקומה שנייה, לצידו של מר לוי מקומה ראשונה, ומערכות היחסים בין השכנים מהוות חלק מהעסקה. מאחר שהנגיעה  היא יותר מאשר בנושאי נדל"ן קלאסיים, אלא גם בנושאים  חברתיים, טרום ולאורך התהליך, סביר כי התשומות הנזקקות  רבות יותר. זאת, על-מנת לאפשר את היתכנותו של המיזם.  למעשה, אנו היום דור החלוצים בתחום שהולך וצומח, כנישה  בתחום הנדל"ן, וככזה אנו לומדים ומתחנכים בהתאם לשוק,  ומתאימים עצמנו לשינויים אשר מתהווים תוך כדי התהליך".

האם תחום ההתחדשות העירונית הולך ומשתכלל?  
"היקפי יישום תמ"א ‭ 38‬ עולה באופן הדרגתי ועימם  עקומת הלמידה והיעילות. אך כמו בכל תחום, ישנן תקופות של עליות וירידות, וכעת אנו בתקופה זמנית של  נסיגה מסוימת. חלק מן הרשויות מקשיחות עמדות, משנות  אסטרטגיות ומקדמות תוכניות-מתאר על-פי שיטתן, על-מנת למצוא פתרונות רוחביים לבעיות שונות בתחומן  המוניציפלי. אם לפני שבע שנים, כאשר תמ"א ‭ 38‬ הייתה  בחיתוליה, סבלו בעלי הדירות מחוסר ידע וניסיון, הרי שכיום הם נצברו, רק שלעיתים החוקים משתנים ותהליך  הלמידה נעשה מחדש".  רייסמן האופטימי מוסיף, כי "כל מי שמתעסק בתחום, כולל  בעלי הדירות, חייב להיות סבלני


 

ואופטימי, ולא רק לרגע,  אלא לאורך כל התהליך כולו. בסופו של תהליך, בעזרת גישה חיובית ועבודה קשה וסיזיפית, הפרויקטים יוצאים לדרך ומיושמים. כך לדוגמה, גם ניהול הליכי תביעה נגד דייר סרבן, מסתיימים ברובם המכריע בהבנה של הסרבן כי אין לו אפשרות למנוע את האינטרס המשותף של יתר בעלי הדירות  באותו הבניין, עוד בטרם סיום ההליך המשפטי.  כעו"ד שמייצג גם בעלי דירות וגם יזמים, מה השוני המהותי בין שני הכובעים השונים?  "אלה עולמות שונים לחלוטין. מנקודת מבט של ייצוג  יזמים, על עו"ד להתייחס ולעמוד בעיקר על נושאי התכנון, הרישום המיסוי והקניין הקשורים לעסקה. באחריות המייצג לבדוק את כל הנתונים שעתידים להשפיע על הפרויקט.  "ואילו מנקודות מבט של ייצוג בעלי הדירות, מלבד עמידת המייצג על הבטחת זכויותיהם של בעלי הדירות בכל הקשור  לערבויות, לביטוחים, לתמורות ולקיום התחייבויות היזם כלפיהם במועד ובמדויק, על המייצג מוטלת אף עבודה ניהולית ופסיכולוגית, שכן לקוחותיו הם לרוב אנשים שתחום הנדל"ן והמקובל בשוק אינם מצויים בידיעתם.
"על עוה"ד לחבוש את הכובעים שחסרים לבעלי הדירות, כך למשל, אם הם מבקשים לתור אחר נתונים שיציגו מידע על היזם המציע את ההצעה לבצע את הפרויקט ועל התמורות  המוצעות, על עוה"ד לספק להם, בין שעל-ידי בחירת  בעל-המקצוע הנכון, ובין שעל-ידי בחינת העסקה על-סמך  נתוני השוואה מעסקאות קודמות, את התשובות המתאימות. כמשרד המנהל מאות תיקים בתחום ההתחדשות העירונית, יש לנו מידע בהיקף נרחב המתפרס על כל היבטי עסקת  ההתחדשות העירונית. לכן, אנו יכולים להוות עזר מקצועי גם בהבנת ההצעה המוצעת לבעלי הדירות, באופן שבו הם  יוכלו לקבל את מרב התמורות".

היכן אתה רואה את שוק ההתחדשות העירונית בעוד מספר שנים?  "בנוגע לתמ"א ‭ ,38‬ במרכז הארץ קיימים כ-‭30‬ אלף בניינים  שעומדים על סף הכלכליות לביצוע תמ"א ‭ ,38‬ ולבסוף כולם יעברו את התהליך בדרך כזו או אחרת. אך זה צפוי לארוך  עוד זמן. באשר לתחום הפינוי-בינוי, עקומת הלמידה עדיין בתחילתה. ההסתכלות על תחום המתחמים הגדולים חייבת  להיות שונה מאשר לתחומים אחרים, גם אל מול תמ"א ‭ .38 ‬ מי שאין לו את ההתמחות הספציפית בתחום ואת ההבנה באשר לכלל התהליכים המרכיבים, עדיף שיחשוב פעמיים  בטרם ייכנס אליו. עוד עשור כמות הידע תעלה פלאים, וההבדלים בין המצג הראשוני שהוצג לדיירים לבין המוצר הסופי שיקבלו בסופו יקטנו, כך שלמעשה יסתיים עידן החלוצים.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה