מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי יעקב, גבסי, כהן - חברת עורכי דין

רוני כהן
עורך דין

עופר יעקב
עורך דין

אין ספק שהתחדשות עירונית הוא התחום החם בקרב עורכי דין מתחילים, אך לדברי עוה ממשרד יעקב, גבסי, כהן, עבודה בתחום דורשת הרבה יותר מידע משפטי

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
072-2575335

"נוצר עולם שלם שמשליך על הנוף האורבני  בישראל, מדי יום"

 

 

איך יודעים שתחום ההתחדשות העירונית הוא התחום החם במשק? לעורכי הדין עופר יעקב  ורוני כהן יש תשובה פשוטה לכך: "העיסוק  המשפטי בענייני תמ"א ‭ 38‬ הפך להיות דומה לעיסוק  בתחום ההיי-טק. אם בעבר חלק ניכר מעוה"ד המתחילים רצו להתקבל לאחד ממשרדי עוה"ד  העוסקים בהיי-טק כי שם ראו את העתיד הישראלי, הרי  שכיום תופעה זו חוזרת ומופיעה בקרב עו"ד מתחילים, המחפשים תחילה להשתלב במשרדים המתמחים  בהתחדשות עירונית".  עו"ד רוני כהן, יחד עם עורכי הדין עופר יעקב ושי גבסי, המטפלים כיום בעשרות פרויקטים של  התחדשות עירונית לסוגיה, הבינו לאן נושבת הרוח. הם החליטו למזג את פעילות משרדיהם ולהקים ביחד משרד המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של  התחדשות עירונית, בעיקר בערי גוש דן ובאזור השרון. "במהלך השנים האחרונות זיהינו את הענף כמנוע  צמיחה מהותי", מספר יעקב. "כל נושא התמ"א ‭ 38 ‬ הינו בגדר מהפכה של ממש. לא פחות מכך. בתקופה  של כ-‭10‬ שנים, מדינה שלמה התאימה עצמה לרעיון, שתחילה נראה היה הזוי, אך בעזרת חיקוקים נלווים ושיתוף פעולה של הרשויות השונות, יצרה עולם שלם שמשליך על הנוף האורבני בישראל, והשלכותיו נראות  בשטח מדי יום".  
"עו"ד שעוסק בתחום אינו יכול רק להיות עו"ד טוב במובן הצר של המילה, אלא עליו להתמצא גם  בתחומים הנלווים כדוגמת הנדסה, תכנון, וכן בתחומי המס והמימון, וכל זאת על מנת לתת את השירות  הנדרש לקהל לקוחותיו". עו"ד יעקב מוסיף כי "אם אינך בקיא לחלוטין בהליך הכולל, ואינך לוקח בחשבון את שלל האלמנטים המרכיבים עסקה מסובכת זו, הרי שאתה עלול לחשוף את לקוחותיך בפני חוזה שעתיד  להתעכב, ולעיתים אף בפני פרויקט בר כישלון". בין  היתר, לדברי עו"ד כהן, חובה על עו"ד בתחום להבין לעומק מהו ההליך הכרוך בהוצאת היתר, כיצד לקרוא  דוח אפס, כיצד לחשב את סל הזכויות הניתנות לביצוע,  ולהבחין בין אלו התב"עיות לאלו התמ"איות, ואף לדעת כיצד מתנהלת כל ועדה מקומית לתכנון ובנייה בערים בהן הוא פועל.  לצד ההבנה המקצועית, מספר עו"ד כהן על הדרישות הנוספות מעו"ד המתמחה בתחום זה ומייצג דיירים. "יועץ משפטי לדיירים צריך לדעת לרתום את הדיירים  לפעולה משותפת וסדורה, על ידי גיבוש ועד אקטיבי, ממש כמו דירקטוריון של חברה. על הוועד להוות כוח מאוד משימתי, האמון בין היתר על הזרמת המידע  לכלל הדיירים, ובעזרת העו"ד עליו ליצור מנגנונים ברורים של קבלת החלטות, כפרוצדורה לפתרון מחלוקות, שכן ללא מנגנונים אלה לא ניתן יהיה להגיע להסכמות הנרחבות הנדרשות לצורך הצלחת הפרויקט. למנגנונים אלו יתרון נוסף, בהפכם את ניהול הפרויקט כולו לשקוף לכל הדיירים. בכך הם מנטרלים את החשש הגדול הקיים כמעט תמיד בין הדיירים לבין עצמם,  באשר ל'קומבינות' כאלו ואחרות שנרקמות לכאורה מאחורי הקלעים, דבר המוביל לעתים קרובות ליצירת  'דיירים סרבנים', המתנגדים לפרויקט ומנסים לסכלו".

סרבנות תוקעת פרויקטים

בהקשר לדיירים סרבנים, מספר עו"ד יעקב על  האמביוולנטיות באשר לייצוגם: "עו"ד שמייצג דיירים בפרויקט תמ"א עלול למצוא את עצמו בסיטואציה לא פשוטה, כאשר הדיירים הסרבנים הינם חלק מהבית המשותף אותו הוא מייצג, ובסופו של התהליך הם

בדרך כלל יהפכו להיות חלק בלתי נפרד מקבוצת  הדיירים אותה הוא מייצג. מאידך, מדובר בדיירים הגורמים נזק לשאר השכנים ועלולים לטרפד את הפרויקט כולו. על מנת להתמודד עם מצבים מורכבים  שכאלה, גיבשנו שיטת עבודה, המבוססת מחד על ניסיונות פישור וגישור במקרים בהם מדובר בדיירים  מתלבטים ו/או דיירים בעלי נסיבות אישיות ייחודיות, ומאידך, על התמודדות חסרת פשרות ואגרסיבית ביותר עם סרבנים המונעים משיקולים שאינם לגיטימיים, כגון רצון לרווח אישי גדול יותר משאר חבריהם לבית  המשותף, או כפי שקורה לעיתים, מסרבנות לשם סרבנות".

איך אתם מיישמים אסטרטגיה זו הלכה למעשה?
עו"ד כהן: "במקרים החמורים הנ"ל של סרבנות לשמה, אנו מזהירים את הדיירים הסרבנים טרם נקיטה  בהליכים אותם החוק מאפשר לנקוט. מעבר לכך, אנו מעגנים בחוזה את חובת היזם לפעול במקביל לקידום הפרויקט ולהתמודדות עם הדיירים הסרבנים. הניסיון מלמד כי התנהלות פשרנית מדי, והמתנה מתמשכת לשלב בו הסרבן ישנה את דעתו, או עד אשר היזם ייכנע לדרישותיו הלא לגיטימיות, גורמת לעיכובים משמעותיים ביותר בפרויקט, עד כדי סיכון ממשי להוצאתו לפועל.  "דוגמה לכך היא העיר ר"ג, בעברה הלא רחוק ראש  החץ בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א ‭ ,38‬ אשר בשנה  וחצי האחרונות מאופיינת בריבוי פרויקטים ’תקועים',  בשל ’שינויי המדיניות' שחלו בה. פרויקטים אלו, חלק  ניכר מהם, לו היו מקודמים בלוח זמנים קצר וסביר, ללא עיכובים הקשורים לדיירים סרבנים ומחלוקות  דיירים, היו כבר בשלב הביצוע".  

האם לדעתכם הגישה המרחיבה של עו"ד מיכה גדרון,  הבוחנת את זכויות הבניה על פי הלכת "הבית הרעיוני", קרי זה המנצל את מלוא זכויות הבניה התב"עיות  שלו, היא זו הנכונה, או לחילופין זו הדוגלת בגישה המצמצמת?  
עו"ד עופר יעקב: "לדעתי, הגישה המרחיבה של  גדרון, המבוססת על בסיס הבניין ’הרעיוני', היא גישה פרגמטית, אשר מעבר לעובדת היותה פרשנות לגיטימית להוראות הדין, אינה מתעלמת מסוגיית הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, ומאפשרת למעשה  את ביצועם באופן בטוח, תחת ליווי בנקאי.  "כמובן שגישה זו מחייבת, בד בבד, מתן מענה לפיתוח  התשתיות הציבוריות השונות, על ידי הרשות המקומית.  "מאידך, גישה מצמצמת, המגבילה את היזמים למתח רווחים נמוך או גבולי, תקשה על קבלת ליווי בנקאי לפרויקטים, ולמעשה תגדיל את הסיכון הגלום בביצוע  פרויקטים של התחדשות עירונית, או חמור מכך, תמנע  את ביצועם".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה