מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

בקעת התמר

קבוצת בקעת תמר יוזמת פרויקטים של תמ"א 38/1 למתחמים שלמים, לא לבניינים בודדים, ומספקת פתרון מלא שכולל גם קבלנות ופיתרון קהילתי

בני ונטורה
יו"ר ובעלים

דורון דפנא
מנכ"ל החברה

פעילות ארצית

  • מאוכלסים 2
  • בביצוע 5
  • בתהליך 4
  • סה"כ פרוייקטים 11

מדורג בערים
רעננה

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6477254

התחדשות בראייה כוללת

קבוצת בקעת תמר הוקמה 'רעיונית' כבר כאשר בני ונטורה הבעלים והיו"ר, ודורון דפנא, המנכ"ל, היו בני 6. המפגש בין השניים, בימי בית הספר היסודי בצהלה, סימן בדיעבד את ראש החץ להמשך דרכם המקצועית כצמד עסקי. "עוד אז, כאשר היינו משחקים בהפסקות, בני היה בונה ארמונות בחול ואני הייתי מפרק", מתבדח דפנא באשר לחלוקת התפקידים ביניהם בתחילת הדרך. ההמשך התרחש, כארבעים שנה מאוחר יותר, עת נפגשו בוגרי בית הספר"צהלה" למפגש מחזור לקראת יום הולדת 50 של בני הכיתה. "פגשתי שוב את דורון, ומשם הכל היסטוריה", מספר וונטורה על המשך דרכה המיוחדת של קבוצת בקעת תמר.
מאז המפגש הראשוני בין השניים ועד לאותו כנס מחזור הספיק וונטורה לעסוק במגוון רחב של פעילויות נדל"ן, כאשר עיקר פעילותו כשכיר התרכזה בניהול מטעם משרד הבינוי והשיכון של פרויקטים מורכבים של שיקום שכונות. מיזמים אלו מאופיינים בקשיים תכנוניים, ביצועיים, לצד מרכיבים מאתגרים בהיבטים החברתיים והאנושיים, "כךשהמסלול שלי לכיוון התמ"א 38/1 היה מבחינתי טבעי וברור מאליו", הוא אומר.
דפנא לעומתו, נדבק בחיידק הנדל"ני מעט מאוחר יותר, לאחר שהספיק לשמש בתפקידים בכירים
בתחומי הניהול הכללי, השיווק והמכירות בענפי המידע העסקי – דן אנד ברדסטריט ישראל ואירופה, וההיי-טק– באינטרוויז שהיא כיום חטיבה של AT&T. כך, שלדעת השניים, "הידע המקצועי שנרכש, לצד הניסיון בהובלת תהליכים וניהול פרויקטים מסובכים, יוצרים את ההתמחות הנכונה לתחום התמ"א 38/1 המורכב". עד היום הספיקה החברה שבניהולם לסיים כ-16 פרויקטים, וכיום היא פועלת בעשרות פרויקטים נוספים בשלבי ביצוע ורישוי שונים.

"לתת 'סוכריות' ליזמים עם ראש גדול"
האסטרטגיה והחזון בקבוצת בקעת תמר הם מעט שונים מהמקובל בתחום התמ"א 38/1. בעוד שתחום זה מתמקד במתן מענה נקודתי, קרי הענקת פתרונות חיזוק בפני רעידות אדמה ומיגון מפני התקפות טילים לבניין בודד, כאשר 'על הדרך' משודרגים תשתיות ומראה הבניין, תנאי המחייה ושווי הנכס של בעלי הדירות - הרי שבקבוצת בקעת תמר רואים בתחום התמ"א 38/1 פתרון רחב יותר. מכאן, על פי השקפת עולמם, יש להחיל את התמ"א 38/1 על מתחמים שלמים ולא על בניינים בודדים.
"אנחנו מכניסים אלמנטים של פינוי בינוי לתחום חיזוק המבנים במסגרת התמ"א 38/1", טוען וונטורה. "היום אנו יודעים לארגן בניינים לא כבודדים אלא כמתחמים גדולים בני 5 ו-7 בניינים, ובעיקר מתרכזים בתהליך התחדשות עירונית כמקשה אחת. באופן טבעי, מתחילים בבניין הראשון ובהדרגה מצטרפים שאר בנייני המתחם. כך מתאפשר להציג לרשויות המקומיות פתרון כולל הנוגע גם לכל בניין וגם מגיש אחידות עיצובית ותכנונית – פיתוח, גינון, תאורה וכיו"ב למתחם, והן ברובן נרתמות לנושא ומבינות שמדובר ב-win
win situation" מוסיף וונטורה.
"תמ"א חיזוק מבנים יכולה להוות קטליזטור לשינוי האופי האנושי של הבניינים ושל מרכזי הערים בהם היא מתרחשת מוסיף דפנא. "כאשר לוקחים מספר בניינים כמקשה אחת, הטרנספורמציה האנושית שנוצרת בכל בניין מרעננת שכונות ואזורים שלמים. בפרויקטים של פינוי בינוי, שינוי המרקם האנושי מתרחש באופן מהיר וחד יותר. מאחר שהשינוי הינודרסטי ביותר, הרי שרבים מבין הדיירים המקוריים אינם חוזרים למתחם לאחר שנבנה מחדש, בין היתר משום שכעת הוא אינו מתאים לאורח חייהם, כי התחזוקה השוטפת של הבניינים החדשים מקשה עליהם כלכלית ומסיבות נוספות. בתמ"א 38, לעומת זאת, השינוי הוא מתון ונעשה בהדרגה במספר פעימות, ובסופו המרקם האנושי-חברתי מתחדש ומרענן את פני העיר".
האם לדעתכם נכון יהיה לייצר מוצר כלאיים, המשלבאת פתרונות התמ"א 38 עם אלו של הפינוי בינוי?
ונטורה: "מוצר משולב של התמ"א 38/1 ושל הפינוי-בינוי יכול להיות מוצר מנצח. במוצר שכזה, על הממשלה והרשויות המקומיות להעניק 'סוכריות' והטבות כאלו
ואחרות, על מנת שליזם יהיה כדאי להרים פרויקטים נרחבים של תמ"א 38/1 ולא להסתפק בבניין בודד".
דפנא: "ההיתכנות הכלכלית היא הקטליזטור. נכון יהיה לשלב הקלות כדוגמת פטור מהיטלי השבחה, הנחת באגרות, לצד פטורים מיסויים שונים ליזמים שכוללים בפרויקט תמ"א 38 יחיד מספר מבנים. כמו כן, טוב יעשו הממשלה והרשויות אם יוסיפו זכויות בנייה ליזמים הפועלים על פי פתרון כולל זה , על מנת לאפשר לאותו יזם עם 'ראש גדול' היתכנות כלכלית לחזונו".

"כל גג של בניין בעיר - הוא קרקע"
אתם משמשים כקבלנים לפרויקטים שאתם יוזמים. מהו היתרון בצורת פעולה זו?
דפנא: "התחום התחיל במארגני בניינים, קבלני חתימות, מתווכים, התפתח ליזמים וכעת ההבנה היא כי יזם שבונה לעצמו, קרי משמש גם כקבלן, הוא הפתרון הנכון. במקרים אלו ליזם יש יותר סבירות שהפרויקט יצליח, יש לו שליטה מוחלטת בביצוע והוא משמש ככתובת יחידה עבור בעלי הדירות, שכן עבורם מי שחתם עימם על החוזה הוא גם המבצע בפועל, ולכן זהו ההרכב הנכון. יזם מבצע מעניק מוצר איכותי יותר בפרק זמן מהיר יותר. כמו כן, יזם המבצע בעצמו שומר אצלו את הידע ומיישם את הלקחים מכל פרויקט בפרויקט הבא. יש שיפור מתמיד ועקבי בין פרויקט לפרויקט. אצל יזמים שאינם מבצעים הידע נשאר אצל הקבלן המבצע, ואינו עובר הלאה לפרויקט הבא".
ונטורה מסיים בהצעת ייעול נוספת לרגולטור: "כיוון שאין כל גוף רגולטורי המפקח על נושא התקנים והתשתיות כדוגמת תקני כיבוי אש, מערכות בזק וחשמל, היזם הוא זה שצריך לרדוף אחר גופים אלו על מנת שיישמו החלטות, ובהיעדר פיקוח רגולטורי הדבר נעשה בעצלתיים. כמו כן, לעיתים התקנות משתנות במהלך תקופת הבנייה עצמה, ובפרויקטים מסובכים של תמ"א חיזוק מבנים, שגם כך אין בהם גמישות תכנונית וביצועית, שינוי התקנות מהווה מכה קשה שלפעמים מעכבת ו/ או תוקעת פרויקטים. כך, שטוב שהרגולטור ייתן את דעתו על כך".
להערכת ונטורה ודפנא, עתיד ההתחדשות העירונית בארץ נראה מבטיח. תורמת לכך "מצוקת הקרקעות בישראל הקטנה באופן ברור וודאי להפיכת גגות הבניינים במרכזי הערים הגדולות בארץ לקרקע לכל דבר, והזדמנות לכלל הגורמים המעורבים בעניין - המדינה, הרשויות המקומיות, בעלי הדירות, היזמים והקבלנים הרציניים בתחום, חשוב רק לדעת לנווט ולייעל את התהליך בצורה מושכלת".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה 

פרוייקטים של החברה

רובע תמר - קרן היסוד רעננה

מכבי 45 הגליל 46 רעננה

קרן היסוד 7 רעננה

החייל 30-32 רעננה

קרן היסוד 9 רעננה

רובע כפר סבא - מבצע יהונתן