מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

כנען שנהב

גיל שנהב
בעלים

ההתחדשות העירונית היא חברתית, כלכלית ומקיימת וקידומה הוא משימה לאומית

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6496644

להתחדש למען הדורות הבאים

מאת: גיל שנהב

בכל העולם נושא ההתחדשות העירונית עומד בראש סדר העדיפויות של מתכנני הערים והרשויות המקומיות; כולם שואפים לחדש את פני הערים ולהמיר שיכונים שאינם תואמים את רמת החיים של המאה  ה-‭,21‬ בבנייה מודרנית חדשה. ההתלבטות היחידה היא כיצד לעשות זאת בצורה המיטבית. ההתחדשות העירונית מיושמת בצורה שונה בכל מקום, בין אם מדובר בכוחות  השוק, ביוזמות פרטיות, עירוניות או ממשלתיות. ההתחדשות העירונית כבר ביססה את מעמדה כפעולה ראויה והכרחית מבחינה חברתית, שכן מדובר בשיפור איכות החיים של תושבי השיכונים ובנייני הרכבת המיושנים, לצד תוספת דירות חדשות ופתרונות מגורים בלב אזורי  הביקוש. בהיבט הסביבתי, מדובר בבניית פרויקטים הנבנים בחומרים ירוקים וחסכוניים, יחד עם מתן פתרונות לשירותים קהילתיים וציבוריים בתוך המתחמים החדשים, לטובת כלל תושבי הסביבה בה הם קמים. מדובר בפעולה כלכלית שיכולה לחסוך מיליוני שקלים של השקעה בפיתוח תשתיות. ממחקרים שנעשו בארץ ובעולם, עולה כי ההשקעה בהתחדשות עירונית הינה הכדאית ביותר מבחינת עלותתועלת ביחס להשקעות בסוגי פרויקטים אחרים. עלות חידוש ושדרוג תשתיות עירוניות קיימות, נמוכה בהרבה ביחס לבנייה ופיתוח של תשתיות בשכונות חדשות. מעבר  לכך, מדובר בתועלת סביבתית רבה, כיוון שבנייה ופיתוח של מרכזי הערים וניצול התשתיות הקיימות, מונעים פגיעה בשטחים ירוקים מחוץ לעיר.  

הפרברים המרווחים בפאתי הערים נתפסים כ"ירוקים" יותר  ממרכזי הערים הצפופים, אך תפיסה זאת הינה מוטעית, שכן הפרברים סותרים את עקרונות הקיימות. הבנייה המרווחת והנמוכה אינה ממצה את מלוא פוטנציאל הקרקע, לצד הריחוק ממרכזי הערים. המגורים בפרברים גורמים לתושבים שעות נסיעה ארוכות למקומות העבודה, הבילוי  וכו' ומעודדים שימוש במספר כלי רכב לכל משפחה. דווקא מרכזי הערים מיישמים את עקרונות הקיימות והבנייה הירוקה, שכן הצפיפות והבנייה לגובה מנצלים בתבונה את משאב הקרקע, מעודדים שימוש בתחבורה ציבורית ובשבילי האופניים וחוסכים אלפי שעות נסיעה בכלי רכב פרטיים.  בנוסף, העיר מהווה כר פורה לפעילות משולבת של עבודה,  מסחר, פנאי, תרבות, חינוך ומגורים - הכל במקום אחד. התחדשות עירונית הינה פעולה ירוקה, שכן מדובר ב"מחזור ושדרוג"; בניינים ממוחזרים, תשתיות  משודרגות, אזורי פנאי ובילוי באזורים מתחדשים ועוד.  דוגמאות של מחזור נדל"ני ניתן לראות ברחבי העולם,  החל מסין שבה תהליך עיור אינטנסיבי, דרך ניו יורק - שם  פסי רכבת ישנים הוסבו לפארק שוקק חיים (‭,(high line ‬  וכלה בישראל, עם פרויקטי פינוי-בינוי שהחלו לקרום עור וגידים בשנים האחרונות.

לא אופנה חולפת

 עם התחזקות מגמת הקיימות, הגברת המודעות והעידוד לאורח חיים ירוק ומקיים, הגיע הזמן שהמגמה תגיע גם  לענף הנדל"ן ותעודד למחזר בניינים. להעניק חיים חדשים לבניינים שסיימו את תפקידם המקורי, ויכולים לקבל תפקיד חדש וחיוני ולשמש שנים רבות בייעוד שונה - מפעלים  שהופכים למרכזי קניות, משרדים שהופכים למגורים, בתי  ספר שהופכים לדיור מוגן ועוד.

אני צופה שבעתיד, יותר ויותר אנשים יחוו חיים מגוונים ושונים שיזדקקו לשימושים המעורבים שיציעו מרכזי הערים. הם ינועו בין קומות המגדלים מהבית לעבודה, דרך בתי הספר של הילדים שיהיו בתוך בניינים ממוחזרים מחומרים ידידותיים לסביבה. התועלת הסביבתית והחברתית בתהליכים אלו רבה: בנייה ופיתוח של מרכזי הערים וניצול התשתיות הקיימות מביאים  אוכלוסייה חדשה, תוססת ויצירתית למרכזי הערים הישנים. בכך הם מחזקים אותם, ובמקביל מצמצמים את תופעת ה"יוממות" (‭Commuting‬) של תושבי הפרברים אל מרכזי  התעסוקה ומרכזי הערים - מצווה בפני עצמה! מלבד אלפי הדונמים הפוטנציאלים במרכזי הערים, האמצעים העומדים לרשותנו למימוש נכון ויעיל של התחדשות עירונית הם בנייה לגובה ועירוב שימושים.

מכאן, שהתחדשות עירונית אינה אופנה חולפת, זוהי חובתנו  לדורות הבאים! עלינו לנצל את הקרקע בתבונה ובמקצועיות.  במקום להסתכל החוצה, אל המרחבים הפתוחים, בואו  נסתכל פנימה על הבניינים הישנים, הנמוכים והמתפוררים.  חלפו הימים של "נלבישך שלמת בטון ומלט" - הגיע הזמן לשמור על הטבע והמרחבים במדינתנו הקטנה והיפה. פוטנציאל ההתחדשות העירונית עומד היום על כמיליון  דירות בעשר שנים, שיביאו, ללא ספק, לאיזון בין הביקוש להיצע של דירות בישראל.

במדינה בה הדיור הוא עדיין צורך קיומי, הגדלת היצע של יחידות דיור עשויה גם למתן  את מחירי הדיור. עם זאת, על מנת להביא לשינוי דרך אמיתי ולמימוש הפוטנציאל, על הממשלה להציב יעד שנתי למימוש פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, הן בפני השרים והן בפני הרשויות המקומיות, בחלוקה יחסית בין  אזורי ביקוש לפריפריה. לכל עיר ייקבע יעד התחדשות שנתי, ויש להשקיע את מירב המאמצים על מנת לעמוד ביעד זה.

תחום הפינוי-בינוי מייצג את הפתרון המלא והשלם יותר ברמה אורבנית כוללת, כשלצד שיפור הדיור הספציפי של  תושבי המתחם, הוא מספק תשובות גם באשר לתשתיות,  מוסדות ציבור, חניה, כבישים ועוד. זאת לעומת התמ"א ‭ ,38 ‬ המציגה פתרון לנכס ספציפי מבלי לתת מענה לסובב אותו, ולעיתים אף על חשבונו, כך שהכללתה של תוכנית זו תחת מטריית ההתחדשות העירונית מוטלת בספק. מדובר על  פתרון מוגבל, ומכאן שיש לאפשר פרויקטים של תמ"א ‭ 38 ‬ במקומות בהם לא ניתן ליישם תוכנית של פינוי-בינוי מסיבות כאלו ואחרות. החידוש הוא שבשנים הקרובות נקבל פרויקט היברידי של שתי התוכניות, קרי פרויקטים הדומים בתכליתם  לפינוי בינוי, במסלול מקוצר של תמ"א ‭ - 38‬ "פרויקטים של  תב"ע‭."38 ‬

הכתבה נערכה בשיתוף החברה