מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי CPSL אדריכלים

אסף שאול
אדריכל שותף

אמיר אבא כהן
שותף

בעסקי ההתחדשות העירונית, "תפקידו של האדריכל חשוב יותר מזה של היזם", משוכנע אדריכל אסף שאול, שמשרדו מעורב ביותר מ-‭200‬ פרויקטים של תמ"א ‭ 38 ‬

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
077-8668775

"כל פרויקט צריך אדריכל"

 

 

"אני נמצא במהלך כל שבוע בכ-‭3-4‬ מפגשי דיירים, שכן ברור לי שלהם חשוב מאוד לשמוע בעל מקצוע שעמדתו נחשבת לאובייקטיבית יותר  מאשר היזם, ובכך קל לאחרון לסגור קצוות ולחתום על הסכמים"

רצה הגורל ובדיוק בחודש בו נולד נושא התמ"א ‭ ,38 ‬ קם לו משרד האדריכלים ‭ ,CPSL‬ כך שהתמחותו בתחום הייתה למעשה בלתי נמנעת. הקשר בין  השניים בא לידי ביטוי אף בשם ה'תינוק', שכן שם המשרד  מורכב מראשי התיבות של הביטוי ‭ change place ,switch luck‬ קרי משנה מקום משנה מזל (גורל), המתאים בדיוק למהותה ותכליתה של ההתחדשות העירונית.
לדעתו של האדריכל אסף שאול, השותף במשרד יחד עם  אמיר אבא כהן, "התפקיד של האדריכל, במיוחד בעסקי  ההתחדשות העירונית, חשוב יותר מזה של היזם". לדבריו, "מאחר שבתחילת הדרך, רוב היזמים אינם יודעים אילו זכויות יקבלו, הרי שאין ביכולתם להחליט מה עליהם  להבטיח לדיירי הבניין". בשל כך נדרשת התערבות  האדריכל מרגע תחילת התהליך, "בשלב הקריטי של  ה-‭,"GO NO GO‬ לדבריו, הכולל את "בדיקת הסיכון אל מול הפוטנציאל, המהווה את הבדיקה הקריטית והחשובה ביותר". שאול ממשיך את הרעיון: "בשל הניסיון הרב שנצבר ולמרות שנושא זכויות הבנייה אינו ברור בתחילת הדרך, אני כבר יודע מראש לאילו תרחישים הרשויות  השונות יסכימו, ומכמת זאת למספרים, שבעזרתם אני עוזר  ליזם להחליט, עוד בטרם החל להשקיע זמן וכסף, האם כדאי לו לרכז מאמצים בהשגת הפרויקט, או שלחילופין  טוב יעשה אם יחפש מיזם רווחי יותר".
שאול טוען עוד כי "אמנם היזם הוא זה שמשקיע את רוב  ההון, אבל על מנת שפרויקט ייצא לפועל, הוא נסמך  לחלוטין על האדריכל שמשמש עבורו כ'מורה נבוכים' באשר לזכויות הבנייה. כך נחשף האדריכל לפן היזמי ומהווה חלק אינטגרלי בבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ובבניית ההצעה התכנונית והעסקית לדיירים". עם כל הכבוד להיותך אדריכל, נוצר הרושם שיש בך את הדחף היזמי.  
"אדריכל אמיתי הוא יזם בכובע של איש מקצוע, ולכן חשוב לנו בתור משרד להיות הגורם שמחולל עסקאות.  בפועל, למעט הפן התכנוני וסוגיות הרישוי, על מנת לראות פרויקט יוצא לדרך חובה לעשות עבודת רגליים ולחוש את השטח. לצורך כך אני נמצא במהלך כל שבוע בכ-‭3-4‬ מפגשי דיירים, שכן ברור לי שלהם חשוב מאוד לשמוע בעל מקצוע שעמדתו נחשבת לאובייקטיבית יותר מאשר היזם, ובכך קל ליזם לסגור קצוות אחרונים ולחתום  על הסכמים. ואכן, לעיתים, בפרויקטים שאני מאמין בהם במיוחד, בתמורה לשירותיי המקצועיים אני נכנס כשותף  עם היזם, כך שאני נחשף לשני העולמות".  
למרות שכיום, לדברי שאול, המשרד מעורב בלמעלה  מ-‭200‬ פרויקטים פעילים של התחדשות עירונית, מתוכם ‭ 40‬ בניינים שכבר מאוכלסים ו-‭80‬ עם היתרי בנייה, בתחילת הדרך מימוש פרויקטים היה משימה כמעט בלתי  אפשרית. "כבר כאשר יצא הנוסח הראשוני של התמ"א ‭ ,38‬ עוד בטרם הגיעו התיקונים הראשוניים, ליווינו יזמים  בבחינת כ-‭250‬ בניינים עם פוטנציאל. בפועל, בתקופה ההיא אף גורם, כולל הרשויות המוניציפאליות ומשרדי הממשלה השונים, לא ידע איך ’לאכול' את נושא התמ"א ‭ ,38‬ ולכן כמעט אף בניין לא הפך באותה העת לפרויקט  של ממש. אבל התהליך עזר לנו להבין איך זורם התחום, ואיפשר לנו לערוך היכרות עם כל הרשויות ועם המדיניות  שלהן בתחום", מספר שאול.

 

״יוצקים יסודות להתנהלות נכונה"

במהלך הדרך הבין שאול כי על מנת למסד את  תחום התמ"א ‭ ,38‬ ולהפחית במשהו את האי ודאות התכנונית והעסקית, יש ליצוק לתוכו תוכן וכלי עבודה ברורים שיעזרו להתנעת תהליכים ולמימוש פרויקטים. לצורך כך, חבר למספר גורמים מהתחום  שהקימו את איגוד חברות התמ"א ‭ 38‬ בלשכת המסחר. "חשוב היה לנו להשתלב ולקחת חלק בדיונים אל מול המחוקק והרשויות, על מנת שנוכל לייצג את  ה'שטח' ולהוות גורם חיוני המניח את אבני היסוד  לנושא כה קריטי", הוא מספר. "התערבות בתחילת  הדרך של תחום בוסרי, חשובה ביותר, שכן היא יוצקת את היסודות להתנהלות נכונה, שלאחר מכן הופכת לנורמה. לאורך הדרך בילינו שעות רבות בוועדות ערר ויצרנו לא מעט תקדימים שכיום מייצרים ודאות ומאפשרים מימוש הפוטנציאל".
"מאחר שהמשרד מתמקד באזור תל אביב רבתי, היה לי חשוב להיות מעורב בקידום תוכנית הרבעים,  שהאבולוציה הסופית שלה עוצבה בצלמנו", מספר שאול, שבנוסף לפעילותו הפוליטית משמש אף כמרצה בתחום התכנון והרגולציה בכל הקשור להתחדשות עירונית.

 האם אתה רואה בתמ"א ‭ 38‬ פתרון אמיתי לתכנון עירוני נכון?    "יש שיגדירו את התמ"א ‭ 38‬כתחום שאינו מקיים את מטרות ההתחדשות העירונית, אלא מהווה פתרון נקודתי בלבד לבניין ספציפי, ולא כחלק מפתרון כולל  לרחוב ולסביבה הקרובה בה הוא נמצא. יחד עם זאת, בענף בו תהליכי הרישוי והרגולציה כה מסורבלים, הרי שהתמ"א ‭ 38‬ מאפשרת פתרון ביניים זריז ומתבקש. בהמשך הדרך, במידה שהרשויות יצליחו לקצר תהליכים וטווחים של פרויקטים גדולים, הרי שנכון יהיה לקדם ולהעדיף את תחום הפינוי-בינוי או לחילופין  פרויקטים מתחמיים גדולים של תמ"א ‭ 38‬ הריסה  ובנייה, ולדעתי בעוד מספר שנים המהלך אכן יקרה."

הכתבה נערכה בשיתוף החברה 

 

קק"ל 1 - הרצליה

גבע 6 א' - גבעתיים