מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי גיא פרבמן משרד עורכי- דין

גיא פרבמן
בעלים ומייסד משרד עו"ד ונוטריון

עו"ד גיא פרבמן מחלוצי ההתחדשות העירונית, סבור כי שימוש נכון בתמ"א ‭ 38‬ יכול לספק פתרון לחלק נרחב ממשבר הדיור בישראל

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6129607

לייצג את היזם - להוביל את הפרויקט

 

 

מעבר לפן הערכי של שוויון בין הדיירים, עו"ד פרבמן חושב כי טוב תעשה המדינה אם תחיל את הפטור הגורף שניתן ממס שבח בפינוי בינוי גם על  התמ"א ‭ :38‬ "יש להקביל ולא לעשות הבדלה בין התחומים, שהם במהותם דומים ולכן ראוי כי גם החוקים והתקנות לגביהם, לפחות באספקט  המיסוי, יהיו אחידים"

בעזרת חישוב מתמטי פשוט, ממחיש עו"ד  גיא פרבמן את עוצמת תמ"א ‭ .38‬ "ישנם  כיום כ-‭400‬ אלף מבנים ראויים להתחדשות עירונית במדינה. בהנחה זהירה כי בכל בניין שכזה  קיים פוטנציאל לתוספת של ‭ 10‬ דירות, הרי שמדובר  על 4 מיליון דירות של היצע חדש, יש מאין, והנה  פתרנו את בעיית הדיור במדינה", הוא אומר. כמובן  שהנושא סבוך הרבה יותר, אך עו"ד פרבמן מאמין כי  "במידה שיורידו חסמים ויקדמו את הוודאות בענף, תחום ההתחדשות העירונית יוכל לספק פתרון מרכזי  לבעיות הדיור במדינה". את הפוטנציאל הרב בתחום קלט פרבמן כבר בתחילת דרכה של ההתחדשות העירונית, וגדל יחד  איתה לכדי ייצוג משפטי בכ-‭500‬ פרויקטים פעילים,  שברובם הוא מתפקד כעו"ד מצד היזם. "אני יותר  נהנה לייצג יזמים, כי כך חולשים על כלל התהליכים, ובנוסף למו"מ המשפטי קיימת מעורבות גם בצד  התכנוני, השתתפות בוועדות ובעררים, נגיעה בנושאי  המיסוי והמימון ובעוד רבדים רבים", מנמק עו"ד  פרבמן. "בעת ייצוג דיירים העבודה יותר סיזיפית,  פסיכולוגית ודורשת תעצומות נפש".

איך ניתן להפוך את עבודת עורך הדין של הדיירים לפחות סיזיפית?
"צריך ליצור דרכי פעולה יעילות המאפשרות קיצור הליכים ומהוות בסיס לקבלת החלטות מושכלות. לעניות דעתי עורך דין הדיירים נדרש לנהל מכרזי יזמים אשר בהם יוכל מחד, למקסם לבעלים את התמורות ומאידך תגרום ליעילות תהליך המו"מ עם  בא כוח היזם. לצורך כך בניתי שאלון יזמים, שהפך עם הימים לאבטיפוס בתחום, ובו אני מבקש תשובות מדויקות באשר לתמורות, הביטחונות ועוד פרמטרים כמותיים ואיכותיים, שבעזרתם הדיירים יכולים לבחור  את היזם הנכון על פי כלי עבודה סדורים".  צורות עבודה מתקדמות אלו, לדברי עו"ד פרבמן, מהוות תעודת כבוד לכלל ענף ההתחדשות העירונית, אשר החל את דרכו בחוסר ודאות מוחלטת ובשנותיו הראשונות העלה סימני שאלה באשר לסיכויו להוות פתרון של ממש. למרות  הצל"ש שחילק לו, לדעת עו"ד פרבמן עוד ארוכה הדרך של התחום עד למנוחה ולנחלה, ועל מנת לממש את הפוטנציאל נדרשת פתיחות הן מטעם  הרשויות המקומיות והן מטעם המדינה".  "כל נושא המיסוי שגוי מיסודו בתחום התמ"א ‭ 38 ‬  הריסה ובנייה", הוא אומר. "כך למשל, כיום ניתן  פטור חלקי ממס שבח בגין מכירת זכויות התמ"א,  אך לא מכורח זכויות התב"ע". אחת מתופעות  הלוואי של כך היא פגיעה ברציונל האחידות. "דייר  בעל דירה יחידה 'תורם' את הפטור שלו ליזם, לעומת דייר שאין לו הפטור, ובמקרים אלו נעלם עקרון השוויון בין הדיירים, שכן שניהם מקבלים  תמורות דומות".  מעבר לפן הערכי, עו"ד פרבמן חושב כי טוב תעשה המדינה אם תחיל את הפטור הגורף שניתן  למס לפינוי בינוי גם על התמ"א ‭ :38‬ "יש להקביל  בין פינוי בינוי לתמ"א ‭ 38‬ ולא לעשות הבדלה בין התחומים, שכן במהותם הם דומים ולכן ראוי כי גם החוקים והתקנות לגביהם, לפחות באספקט  המיסוי, יהיו אחידים".

העניין מן הסתם קשור לדאגה לקופת המדינה.
"הממשלה צריכה להחליט האם מטרת התמ"א ‭ 38 ‬ היא להגדיל את ההיצע או לחילופין את הכנסות המדינה ממיסים. אם האופציה הראשונה היא המהות, הרי שצריך לוותר על

מרכיב המס ולאפשר  התנעת פרויקטים. הכנסה ממיסוי בגין פרויקטי תמ"א הריסה הינה הכנסה נמוכה שניתן יהיה לפצות עליה בצורה משמעותית אם יקודמו פרויקטים, ויזמים ימכרו דירות. אז ישולם למדינה מס הכנסה מצד היזם  וכן ישולמו מסי רכישה על ידי רוכשי הדירות".

"חשש הדיירים מהעלויות בתום הפרויקט עוצר הרבה עסקאות"

באילו עוד תחומים נדרשת התערבות המדינה לשיפור התנהלות הענף?
"קח לדוגמה את ההיבט התכנוני. טוב תעשה המדינה אם תערוך תוכנית ממשלתית שתבחן את השטח, תמפה את הארץ ותגדיר אזורים המיועדים לפינוי בינוי, ולעומתם  אזורים בהם תינתן עדיפות לתמ"א ‭ .38‬ אין להשאיר זאת ברמת הרשויות המקומיות, שכן הן בוחנות את הנושא  בראיה צרה, ולא מתוך ראייה רחבה כוללת".

מהם החסמים המהותיים ביצירת עסקאות בתחום  הפינוי-בינוי? "התחום בעייתי ומסורבל בפני עצמו. אם נשים בצד את  כל נושא הקושי הפסיכולוגי והקושי התכנוני-רגולטורי, מאחר שמדובר לרוב באוכלוסייה מרקע סוציו אקונומי  בינוני-נמוך, הדיירים שואלים את עצמם כיצד ישלמו את הארנונה ואת דמי האחזקה של המבנים החדשים, שהרי הם יקבלו דירות גדולות יותר הדורשות אחזקה יקרה, והחשש עוצר הרבה עסקאות. בעסקה מסוימת של פינויבינוי בבת ים הכנסנו סעיף מיוחד בהסכם עם היזם, ואף  בתקנון התב"ע, כי בשנים הראשונות לא יגבו מהדיירים המבוגרים ארנונה עודפת מזו ששילמו טרום הפרויקט. אך זהו פתרון נקודתי וחייבים לדאוג לפתרון כולל, על ידי  הענקת סובסידיות ממשלתיות בתשלומים עתידיים". אחת הלאקונות הבולטות בתחום ההתחדשות העירונית,  לדברי עו"ד פרבמן, קיימת בכל נושא האכיפה על הדייר  הסרבן. "אין כלי אמיתי אשר יכפה פינוי בפועל של  דייר. אמנם בתחום התמ"א ‭ 38‬ יכול המפקח להסמיך אדם לחתום במקום דייר סרבן, אך אקט הפינוי טרם  נקבע. כך גם בתחום הפינוי בינוי, במסגרתו מעניקים את הזכות לדיירים לתבוע את הסרבן, אשר גם אם תביעתם  מתקבלת - הרי שהוא מחויב בפיצוי כספי, ואין בכך היתר לפנותו מהדירה בכוח. צריך לקבוע כי ברגע שבית המשפט או המפקחת פסקו שמדובר בדייר סרבן, ניתן  לפנותו פיזית".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה