מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

עו"ד אילן גלזר

אילן גלזר
עו"ד ונוטריון

יתרונות ההתחדשות העירונית והמלצה לבעלי דירות כיצד לנהל את התהליך

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6114920

רווח כלכלי ושיפור דרמטי באיכות החיים ובביטחון האישי

מאת: עו"ד אילן גלזר

אם בתחילת דרכו, הענף הוגדר כנישה צדדית וחולפת, כיום יש קונצנזוס רחב כי למעשה תחום ההתחדשות העירונית מהווה פתרון, לא רק בתחום היצע הדירות והביטחון האישי, כי אם  גם לבעיות חברתיות-כלכליות במשק הישראלי. זהו פתרון מצויין לבעלי דירות בבניינים ישנים, שנבנו מבלי להתחשב בסיכון שברעידת אדמה וללא אמצעי מיגון דירתיים, הנותן להם את האפשרות לא רק להגדיל את תחושת הביטחון האישי, אלא גם לשפר 

אם בתחילת דרכו, הענף הוגדר כנישה צדדית וחולפת, כיום יש קונצנזוס רחב כי למעשה תחום ההתחדשות העירונית מהווה פתרון, לא רק בתחום היצע הדירות והביטחון האישי, כי אם  גם לבעיות חברתיות-כלכליות במשק הישראלי. זהו פתרון מצויין לבעלי דירות בבניינים ישנים, שנבנו מבלי להתחשב בסיכון שברעידת אדמה וללא אמצעי מיגון דירתיים, הנותן להם את האפשרות לא רק להגדיל את תחושת הביטחון האישי, אלא גם לשפר ולהשביח את הנכס שבבעלותם ללא השקעה כספית.  להבדיל מתחומי הנדל"ן המסורתיים, ההתחדשות  העירונית, המהווה נגזרת מתקדמת של הענף, עדיין  נמצאת בראשיתה, ללא כלים סדורים מלאים. בעלי הדירות זקוקים למורה נבוכים, וכאן נכנס לתמונה עורך הדין שמלווה את קידום הפרויקט ואיתור יזם מתאים. יש חשיבות רבה למקצועיותו של עורך הדין, ניסיונו בפרויקטים אלו, והיכולת והכישורים להתנהל ולתת מענה למול מגוון רחב של צרכים אנושיים.

עבודת העו"ד בפרויקטים של התחדשות עירונית במסלול הפינוי בינוי מאתגרת ומגוונת. מדובר בתהליך  מורכב שכולל יצירת זכויות 'יש מאין'. בהיעדר תכנון, החוזה בין הצדדים אינו נותן תמונה מוחשית לגבי הדירה החדשה והבניין בו היא נמצאת. בשונה  מפרויקטים במסלול תמ"א ‭ ,38‬ בו מחוייבת תוכנית של הדירה והבניין הנסמכת על הזכויות המוקנות, בפינוי בינוי התכנון מגיע רק לאחר ההסכם, בכפוף לאישור תכנית בניין עיר.  הבחירה בין הליך פינוי בינוי לבין תמ"א ‭ 38‬ אינה נתונה  לבחירת הבעלים, אלא כפופה לאפשרויות הקיימות. יש אזורים בהם אין היתכנות כלכלית לתמ"א ‭ ,38‬ או שהרשויות דורשות תכנון כולל בדרך של פינוי בינוי. בפינוי-בינוי התמורה גדולה יותר וסביבת המגורים  שנבנית חדשה, אך התהליך ארוך יותר. בתמ"א ‭ 38 ‬ מדובר בטיפול נקודתי בבניין אחד או שניים. התמורה  קטנה יותר, אך ההליך קצר יותר.

 רבים שואלים מהי "מפת הדרכים" ביישום  פרויקט של תמ"א ‭ ,38‬ מבחינת בעלי הדירות. מספר שלבים מומלצים:

 שלב א' - החלטה והסכמה - אסיפת בעלי דירות בה מתקבלת הסכמה עקרונית, בלתי מחייבת, להתקשר בעסקה וממונה נציגות מצומצמת ונמרצת שתקדם את התהליך.

 שלב ב' - בחירת ומינוי עורך דין מטעם בעלי הדירות  ע"י הנציגות, תוך הגדרת תחומי אחריותו. יש לבחור  עו"ד מקצועי בעל ניסיון ממשי בתחום, אמפתי, אמין  וזמין. ההתקשרות איתו היא על בסיס הצלחה, כלומר שכרו ישולם בעתיד על ידי היזם.

 שלב ג' - הזמנת יזמים - פנייה למספר יזמים,  באמצעות עוה"ד, להציע הצעות לביצוע הפרויקט. הפנייה ליזמים במגוון היקפים. המטרה קבלת ניתוח זכויות הבנייה בפרויקט והצגת ההצעה המיטבית.

שלב ד' - ריכוז ההצעות וניתוחם - קבלת החלטה  לגבי ‭ 2-3‬ יזמים שהציון המשוקלל שלהם (איכות היזם ואיכות ההצעה) הוא הטוב והמתאים ביותר עבור בעלי הדירות.

 שלב ה' - בחירת היזם - לאחר בדיקה נוספת. הבחירה הסופית נעשית על ידי כל הבעלים באסיפה בה מוצגות החלופות.

שלב ו' - מו"מ עם היזם לגיבוש ההסכם - ככל שההזמנה וההצעות תהיינה מפורטות יותר, כך יצומצמו המחלוקות המסחריות. לאחר גיבוש ההסכם בעזרת הנציגות הוא מועבר לעיונם ואישורם של בעלי הדירות. ויוצאים לדרך. גם אם תחילת התהליך היא בהצעה של יזם בודד, עדיין מומלץ לנקוט בכל השלבים על מנת להבטיח את התוצאה הטובה ביותר עבור הבעלים.

כיצד ניתן להתגבר על אי נכונותם של חלק מבעלי דירות להצטרף לתהליך? כדאי לדעת שלעיתים חוסר ההיענות נובע מחששות בשל היעדר  ידע מספיק. שיתוף פעולה, הבנה, הקשבה ומציאת  פתרונות מסירים חששות. מניסיוני, כשבעלי הדירות  מבינים את הפוטנציאל, הם רוצים להתקדם. הזמן אינו מיטיב. במציאות שלנו הדברים משתנים חדשות  לבקרים, לכן כדאי לפעול במהירות כאשר ניתן. בהתייחס לדירים סרבנים, התחום עבר מהפכה וכיום אין סובלנות כלפיהם. החקיקה המתפתחת בנושא ופסיקות בתי המשפט והמפקחים כנגד הסרבנים, עושים את העבודה ומצמצמים את מקרי הסירוב שמגיעים להליכים.

 מה באשר לתופעת 'הדשא של השכן ירוק יותר'?  זה הטבע האנושי, לטוב ולרע. מיגור התופעה חיוני  להצלחה. ראשית, כל בעלי הדירות מרוויחים, רווח כלכלי וגם שיפור דרמטי באיכות החיים ובביטחון  האישי. שנית, הפרויקט מתנהל בשקיפות מלאה. התמורה שוויונית בשים לב לדירות הקיימות. אם יש פערים גדולים בתוצאה בגלל אילוצים, נחלק את  תמורה באופן שהפערים יצטמצמו. שלישית, התמורה הכוללת אינה בלתי מוגבלת וגם על היזם להרוויח. על ידי השוואות מספר הצעות מיזמים אפשר להעריך האם התמורה הוגנת וסבירה. אם ההצעה הגיעה מיזם  יחיד – מומלץ לקבל הצעות נוספות. אפשרות אחרת היא לבצע ניתוח זכויות עצמאי באמצעות אדריכל כדי לקבל תחשיב לגבי סל הזכויות בפרויקט, ולאחר מכן לבצע תכנון עקרוני של הבניין החדש אשר על בסיסו  היזמים יתנו הצעות. הדבר מבטיח תמורה מינימלית, מקסום התמורה לבעלים ושליטה על תכנון הבניין. עלי לציין שבליווי בעלי דירות, המטרה שלנו הינה לשמור ולהבטיח את זכויותיהם בכל שלבי התהליך, כך למשל אנו מקפידים כי החל משלב התוכניות והמפרט הראשוניים, ילווה את הפעילות מפקח הנדסי שיבצע את הבדיקות הנדרשות, יבטיח התאמה להתחייבות החוזית, יבקר את עבודות היזם ויעדכן את בעלי הדירות באופן שוטף. לסיכום, אני צופה שהפעילות בתחום ההתחדשות  העירונית, תתגבר, ובמקביל מימושם של פרויקטים רבים יתעכב בשל מגבלת תשתיות ציבוריות. כל הקודם  יזכה! יש לפעול במהירות ובנחישות, אך מבלי לוותר על מקסום התמורה, איכות הפרויקט ושמירה מלאה על זכויות הבעלים.

 משרד גלזר ושות' מתמחה בתחומי הנדל"ן  וההתחדשות העירונית בארץ ובארה"ב.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה