מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

השדרה הירוקה

אבי וזיו וקס הקימו מחלקה אדריכלית בתוך החברה שלהם, המתמקדת רק בתמ"א 38, ומשוכנעים שזו הדרך לפעול כיזם בתחום עכשיו רק צריך שהזמנים בתחום יתקצרו

אבי וקס
מנכ"ל

זיו וקס
אדריכל ראשי

פעילות ארצית

  • מאוכלסים
  • בביצוע
  • בתהליך
  • סה"כ פרוייקטים 0

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-9623777

ההצלחה מתחילה בתוך הבית

 

אבי וקס, הבעלים של חברת השדרה הירוקה א.ו. בנייה ויזמות בע"מ, התחיל לפעול בתחום התמ"א 38 עוד בטרם זו נולדה. "בשנת 91' חברנו לחברה נוספת, שהיא היתה רוכשת את המבנים ואנחנו את הזכויות בגג. בנינו עליהם וחיזקנו מבנים על סמך תוכנית לב העיר של עיריית תל אביב, וכך קפצנו מגג אל גג", מספר וקס, אשר כבר חצי יובל מבלה לו על גגות תל אביב. בשנים האחרונות החליט, בעזרת הדור הצעיר של המשפחה, למסד את הקשר עם תחום התמ"א 38. "ברגע שזיו, בני, סיים את לימודי האדריכלות, החלטנו בשנת 2011 להתמקד אך ורק בתמ"א 38, ולצורך כך הקמנו מחלקה אדריכלית בתוך החברה הכוללת שישה אדריכלים ומתכננים אין- האוס", הוא מספר. מדובר על מבנה ארגוני מעט שונה מהנעשה ברוב חברות הנדל"ן בישראל, אשר גם הגדולות שבהן מעסיקות לרוב אדריכל-בית אחד או שניים, ואת יתר העבודה מוציאים לאאוטסורסינג (מיקור חוץ).

וקס מתעקש כי המבנה הייחודי בשדרה הירוקה הוא הנכון. "אם אתה רוצה להיות יזם של נדל"ן קלאסי, קח לך משרד בקומה ה-200 במגדלי עזריאלי ותפקח משם על הבנייה, אך אם אתה בתמ"א 38, המשרד שלך הוא בשטח, ושם גם צריכים להיות העובדיםשלך". אבי ממשיך עם הרעיון, "חברת בנייה שרוצה לעסוק בתמ"א 38, ההצלחה שלה תבוא רק אם היא מייצרת את הפרויקט בתוך החברה. אם מתחילים לרוץ אחרי יועצים ואדריכלים פרילנסרים, כאלו הקופצים מבניין לבניין וצריכים להבטיח פרנסה אצל מספר מעסיקים, הרי שאין לך שום יתרון בתור יזם, וצורת פעילות זו מעכבת פרויקטים ואף מחסלת אותם. תחום ההתחדשות העירונית הוא גם כך בעייתי מבחינת לוחות זמנים, ואם אין לך בתוך החברה מנגנונים להאצת התהליך, אתה מחוץ למשחק בטווח הארוך". הבן זיו מוסיף כי "מאחר שכל המערך פנימי, כל בקשה שמגיעה מקבלת תגובה תוך שעות. כבר בפגישה הראשונה עם הדיירים מגיעים עם חוברת ובה תכנון מפורט, סקיצה, הדמיה, מפרט טכני ורמת תכנון פרטנית לכל דירה, חיצוניות הבניין ופרמטרים חשובים נוספים. זה נותן יתרון יחסי על פני יזמים אחרים המתחרים בך, שכן אלו מגיעים למפגש הראשון עם תכנון ראשוני בלבד, עם מצגת יפה וצבעונית המספרת על ההיסטוריה העסקית של היזם, אך אינה אומרת כלום לדיירים ברמת הפרויקט". 

האקדמיה לייעול הרגולציה
נושא לוחות הזמנים בפרויקטים של התחדשות עירונית מעסיק את זיו גם ברמה האקדמית, וחלק מזמנו באוניברסיטה מוקדש למחקרים ולמציאת פתרונות מהירים לרגולציה המסורבלת והלא יעילה הקיימת היום, המותחת לרוב מול שלוחה של מנהל כל פרויקט לנצח. "אדריכל עובד התכנון בעירייה, ורוב הבדיקות והתהליכים מולם הם מאוד סיזיפיים ונקודתיים, מתמשכים ואף מעכבים את הפרויקטים בשל חוסר התאמה ואחידות". לכן לדעת זיו, חובה לייצר תהליכים מתקדמים, "באמצעות מערכת אוטומטית שיודעת לבצע בעצמה באופן ממחושב את בדיקות תקינות התוכנית, שהועברו אליה היישר ממחשב היזם או האדריכל.
האחרון ידע תוך זמן אפס האם קיבל עליה אישור פעולה, או שמא עליו לבצע פעולות משלימות על מנת שתאושר על ידי המערכת האוטומטית".

כבר כיום פועלות רשויות מקומיות מסוימות בהליכים מקוונים. האם מדובר בניסיון מוצלח?
זיו: "יש לנו פרויקט בהליך המקוון ואני מופתע לטובה מהתוצאות. אמנם מדובר במערכת להעברת קבצים בלבד, ללא שום מנגנון אוטומטי, אך היתרון הוא בכך שיש את הפיקוח  והבקרה של מנהל תכנון, כך שההליכים מתקדמים יפה וחוסכים זמן עבודה יקר".
בכמה זמן היתה מתקצרת העבודה לו המהפכה המקוונת היתה פועלת במלואה?
"אם ניתן היה לאשר הליכי רישוי באופן מקוון רציף, הרי שלדעתי, משלב בקשת תיק המידע ועד שלב קבלת היתר הבנייה לא היו חולפים יותר משישה חודשים, כולל תקופת הפרסום וההתנגדויות. כיום, תיק המידע הנמסר על ידי הרשות המוניציפלית אמור על פי החוק לתת מידע מחייב וכולל, אך בפועל לא כך הדבר. למשל, לאחר שנה עלול היזם לגלות לו לפתע חדר טרנספורמציה שלא הופיע כדרישה בדף המידע לבקשה להיתר. לעיתים מידע נעלם שכזה הורס שנה שלמה של עבודה״

"כבר לא 'פרויקט עם כוכבית'"
בשונה מהדעה הרווחת בשוק, כי תחום התמ"א 38 הולך בעיקר לכיוון ההריסה והבנייה על חשבון עיבוי וחיזוק מבנים, בשדרה הירוקה, המקדמת  יותר מ-1000 יחידות דיור(משלב חוזה ומעלה), בעשרות פרויקטים באזור המרכז, מציינים כי התמ"א 38 המסורתית לא אמרה את מילתה האחרונה. אבי: "בפועל, תמ"א 38 הריסה ובנייה מחזיקה כלכלית רק באזורי הביקוש החזקים, וגם שם לעיתים הדיירים יעדיפו בסופו של דבר ללכת על פתרון חיזוק המבנים. במקרים שניתן, אנו מציגים בפניהם את שתי החלופות, ומאחר שלרוב הדיירים יקבלו דירה גדולה יותר על ידי חיזוק מבנים (בעיקר בשל הקלות בקווי בניין), הרי שלעיתים הם יבחרו ללכת
במסלול זה ולהעדיפו על פני דירה חדשה אך קטנה יותר". אבי מסכם באופטימיות כי "השוק מתחיל להבין כי תמ"א 38 היא הבנייה העתידית. אם בעבר היו אומרים 'כן, אבל זה תמ"א 38', קרי פרויקט עם כוכבית, היום זהו מוצר שווה ערך לכל פרויקט מסורתי, ואף מעבר לכך״.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה 

פרוייקטים של החברה

משמר הירדן 1-3, רמת גן

השומרון 9, חולון

השר משה 60, רמת גן

השר משה 62, רמת גן

הציונות 29-39, חולון

הרצל 9, רמת גן

אנילביץ 27-31, חולון

חנקין 12, חולון

אבא ברדיצ'ב 5, בת ים

יפת 173-183 יפו תל-אביב

שנקר 71, חולון

שלום עליכם 42, תל אביב

קוגל 28 חולון

קוגל 30 חולון

ביאליק 8, בת ים

צבי שפירא 11, חולון

רידינג 18-20, תל אביב