מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

גרופין בנייה וייזום בע"מ

בחברת גרופין, של גרגורי קוזניוק ופיני נעמן, מאמינים כי יש לקדם תוכנית מתאר ארצית בתחום ניוד זכויות בנייה וסבורים כי יש להפחית את שיעורי ההסכמה מצד דיירים בפרויקטים כדי לזרז הליכים של התחדשות עירונית

פעילות ארצית

  • מאוכלסים 8
  • בביצוע 3
  • בתהליך 3
  • סה"כ פרוייקטים 14

מדורג בערים
קריית אונו

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5787801

"הפעילות בשני הכובעים
שלנו – כיזם וכקבלן המבצע 
מעניקה לגרופין יתרון ממשי
על כל יתר השחקנים"


 

לאחר שהחלה את דרכה כחברת קבלן מבצע, והמשיכה אל עולם היזמות למגורים, הבינו קברניטי חברת גרופין, גרגורי קוזניוק ופיני נעמן, כי הדבר הבא בנדל"ן המקומי הוא תחום ההתחדשות העירונית. ואכן, במהלך השנים האחרונות מתרכזת גרופין בעיקר בייזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בערי המרכז השונות, ונכון להיום באמתחתה 6 פרויקטים בביצוע ופרויקטים נוספים בשלבי רישוי שונים.
"אנו פועלים למעלה ממחצית יובל, ומן ההתחלה הבנו כי עלינו לסמוך רק על עצמנו", אומר קוזניוק. "בתור חברה שהתחילה בביצוע ועברה ליזמות, אנחנו מבצעים לעצמנו מתוך אג‘נדה ברורה של בקרה ופיקוח אופטימלי על כל שרשרת הפעולות. עד כדי כך שאיננו מעסיקים גם קבלני משנה בפרויקטים שלנו". לדבריו, במהלך שנות פעילותה הקימה החברה כ-130 בניינים בעיקר במרכז הארץ, ועצם היותה חברה הפועלת בשני כובעים – כובע היזם לצד כובע הקבלן המבצע, "מעניקה לגרופין יתרון ממשי על כל יתר השחקנים".

קוזניוק מעריך כי "לתחום ההתחדשות העירונית ישנן לפחות עוד שלוש שנים של פרוספריטי, שלאחריהן צפויה התפתחות כלשהי בענף. בשלב מסוים במהלך השנים הקרובות, התמ"א 38 תשנה פניה לכיוונים של פתרונות יותר נרחבים, קרי לעבר הצומת שבין פרויקט תמ"א 38 לבין זה של פינוי בינוי, מתוך ראייה כוללנית יותר של רווחת הציבור". עם זאת הוא צופה כי המוצר הנרחב ידלג על מספר אזורים, בהתאם לאסטרטגיה ברשות המקומית. "בתל אביב למשל, העירייה מנסה לשמר את המרקם הייחודי והקיים שלה, ולא לשנות את פניה באופן גורף, ולכן תעדיף לתחום את התמ"א 38 בפרויקטים נקודתיים במרכז העיר, ואת הפרויקטים של פינוי בינוי לבצע בשכונות בצפון ובדרום, בהתאם לתנאי השטח, כך שההפרדה בין שתי התוכניות תהיה ברורה".
למרות שלדעתו של קוזניוק התחום עובר תהליך של למידה מאומצת גם מצד היזמים וגם בקרב הרשויות, עדיין הנושא נמצא באבו, ודיירים רבים בוחנים פרויקטים 'דרך החור בגרוש'.  "את מירב הדיירים עדיין מעניינות בעיקר התמורות, ורובם הופכים לרציונאליים ולמפוכחים יותר רק בסיבוב השני, קרי רק לאחר שסיכמו עם יזם בלתי מיומן שמכר להם
חלומות, עיכב אותם למשך שנים ויצא מהתמונה", אומר קוזניוק.
בתור יזם שפועל במספר ערים בארץ, כיצד ניתן לבדל ולאפיין את סוגי הדיירים לפי מקום מגוריהם?
"ישנו קשר ישיר בין מידת התחכום והקושי בשכנוע של הדייר לבין שווי הנכס עליו הוא יושב. בתל אביב הדייר הוא המלך ולכן הוא מן הסתם דורש יותר ומנהל מו"מ קשוח, לעומת זאת, בערים בהן ערכי הקרקע נמוכים, הדיירים יחבקו כל יזם שיבחן פרויקט. מאחר שישנה היום עבודה רבה באזורים היקרים, אנו מלכתחילה מתרכזים רק במקומות
אלה ולא בוחנים פרויקטים בערים בהן הפרויקטים גבוליים. על אחת כמה וכמה בערים בהן הרשויות המקומיות מנסות למנוע מהיזמים לפעול בתחום ההתחדשות העירונית".

כיצד בכל זאת ניתן יהיה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים בהם שווי הקרקע אינו מאפשר כלכליות נאותה לפרויקטים?
"יש לקדם תוכנית מתאר ארצית בתחום ניוד זכויות בנייה. כך למשל, מי שיוזם פרויקטים של התחדשות עירונית ברחובות, עיר שאין בה כיום הצדקה כלכלית לפרויקטים של תמ"א 38, יזכה לזכויות בנייה על פי מדדי יחסיות שייקבעו, בערי מרכז. מכיוון שתהיה זו תוכנית מתאר ארצית, היא תיכפה מלמעלה על רשויות ועל ראשי ערים, גם כאלו שיתנגדו לה, ובכך תהפוך לעובדה מוגמרת".
אחד ממוקדי הפעילות של גרופין הוא בעיר רמת גן, אשר בה מבצעת החברה בימים אלו שני פרויקטים במקביל. בניגוד לרוב היזמים אשר חוששים מהשלכות תוכנית ג/53 שעתידה לצמצם את זכויות הבנייה
בעיר, לקוזניוק נקודת מבט אחרת על התהליכים המתהווים בעיר. "כמובן שבתור יזם אני שואף למקסימום זכויות, אך יותר מכך אני שואף לוודאות תכנונית, גם אם מדובר בהפחתה מסוימת בזכויות התמ"איות", הוא אומר.
אינך חושש מכך שפרויקטים רבים שנסגרו אל מול דיירים לא התממשו?
"כמו היזם, גם הדייר הרמת גני נמצא בחוסר ודאות, וכשזו קיימת, פרויקטים לא יוצאים לפועל. לכן, גם אם מדובר על פתיחת חוזים והפחתת תמורות, אני מאמין כי מול היזמים המובילים הדיירים יהיו מוכנים להסתגל למציאות התכנונית החדשה, מתוך הבנה שעדיף לקבל מעט פחות מאשר שלא יהיה פרויקט כלל. יהיו מקרים של דיירים סרבנים, אך התופעה לדעתי תהיה בשוליים". 
בהקשר זה, האם לדעתך יש להפחית את שיעורי ההסכמה הנחוצים על מנת להתחיל בהליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים?
"כן, ולא בגלל שאני חושש שמדובר ברף גבוה מדי, אלא משום שזה מעכב פרויקטים. בסופו של דבר רוב הפרויקטים מגיעים לרף הנדרש, אך זה מבזבז זמן יקר.
לכן, על מנת לזרז הליכים ולהגיע לאותה התוצאה, הייתי מקטין את שיעורי ההסכמה בפרויקטים של תמ"א חיזוק מבנים לרוב פשוט של 51%, ול-66% בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה״.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה 

פרוייקטים של החברה

בן ציון

בן ציון - לובי

רחוב הזמיר

נתניה חוף הים

מינץ 35