מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי הרטבי, בורנשטיין, בסון, משרד עו"ד

עו"ד מירה בורנשטיין
עורכת דין

עו"ד חגי מידן
עורך דין

עו"ד רועי חרש
עורך דין

עו"ד מירה בורנשטיין קוראת לפטור פרויקטים של "פינוי בינוי" מהיטל השבחה ולהגדיל את זכויות הבנייה במרכזי הערים

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6967272

"לא מנצלים את הקרקע בצורה מיטבית"

 

"לצערי, ועדות התכנון מעדיפות לעמוד מאחורי סיסמאות חברתיות אוטופיות של תכנון  שכונתי, חברתי וכד', שתוצאתן פרויקטים שאינם מנצלים את הקרקע בצורה מיטבית ומאפשרים בניית דירות קטנות. כך  למשל, במרכז ת"א מתירים בנייה  של 8 קומות בלבד, במקום שניתן  היה לבנות ‭ 20-30‬ קומות. הדירות המאושרות קטנות ואינן מתאימות למשפחות עם ילדים"

משרד עורכי הדין ‭ HBB‬ הרטביבורנשטיין-בסון ושות' הוא בין הראשונים שנכנסו לתחום ההתחדשות העירונית.  המשרד שהוקם לפני יותר מ-‭20‬ שנה במתכונתו  הקיימת, הינו משרד בוטיק העוסק בנדל"ן בלבד,  על כל נגזרותיו, ונחשב לבין הגדולים בתחומו. את נושא ההתחדשות העירונית הביאה למשרד  השותפה עו"ד מירה בורנשטיין כבר בשנת ‭,2000 ‬ כשהנושא היה חדשני ובלתי מוכר. הפרויקט הראשון של המשרד בתחום זה הוא של פינוי  בינוי להקמת כ-‭200‬ יחידות דיור ברחוב רקנאטי  ברמת אביב ג' בת"א, שבקרוב תחל בנייתו - "מה שמעיד על המורכבות הגדולה של פרויקטים מסוג  זה ועל התהליך הארוך של מימושם", אומרת  עו"ד בורנשטיין, שמרכזת את נושא ההתחדשות  העירונית במשרד ‭ HBB‬ שבטיפולו עשרות פרויקטים. "אנחנו עוסקים בפרויקטים של פינוי בינוי או  תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה, ובפרויקטים בודדים מסוג  תמ"א ‭ 38‬ של חיזוק ותוספות בנייה - כי אנחנו לא מאמינים בפרויקטים של תוספות אלא אם אין  ברירה", מפתיעה עו"ד בורנשטיין.

מה הסיבה? "לדעתנו פרויקטים של תוספות לא נכונים בבסיסם, הן מההיבט הפרטי של בעלי הדירות והן מההיבט הציבורי. מדובר בבנייה של טלאי על טלאי על בניין ישן ודירות ישנות, בלי חניה ותכנון סביבתי, כשהתוצר הסופי הוא לא זה שהדייר היה יכול לקבל בפינוי בינוי. בניינים שיחוזקו מכוח  תמ"א ‭ ,38‬ לא ייכנסו לתהליך נוסף של פינוי-בינוי, וכך תונצח הבעיה של ניצול לא יעיל של קרקעות  מרכזי הערים ושל מחסור חמור בדירות".

מתי נכון להכניס עורכי דין לתמונה בפרויקט התחדשות עירונית?  "חשוב להכניס עו"ד לתמונה בתחילת התהליך ולהימנע מחתימה על מסמכים ללא יעוץ משפטי  הולם. לרוב פונה אלינו נציגות של דיירים,  שהוסמכה בידי דיירי הבניין למנות עו"ד לפרויקט. בשלב הראשון חותמים דיירי הפרויקט על ייפוי כוח למשרדנו לצורך בחירת יזם לפרויקט. בשלב  שני, לאחר חתימת %‭60%-70‬ מהדיירים אנחנו פועלים לבחירת יזם שיבנה את הפרויקט; אנחנו מקיימים מכרז בין יזמים לקבלת הצעה מפורטת.  "לאחר בחירת היזם יחד עם נציגות הדיירים, אנחנו מנסחים חוזה מחייב מול עורך דינו של היזם. זהו הליך מורכב ומתמשך שבסופו מגובש חוזה המסדיר את כל ביצוע הפרויקט מתחילתו ועד קבלת הדירות החדשות ורישומן בטאבו. לאחר  כ-%‭70%-60‬ חתימות של דיירים, מתחיל תכנון  הפרויקט. ברוב המקרים כשהיזם מתחיל בתכנון, וככל שחלה התקדמות בפרויקט, מצטרפים אליו  עוד דיירים".

מי עובד על שכנוע הדיירים?  "אנחנו והיזם שנעזר בדיירים התומכים בפרויקט. ישנם דיירים שמסרבים לחתום; לרוב מדובר בדיירים קשישים, ולהם אנו נותנים הסבר פרטני ולעתים מוצאים עבורם הסדרים מיוחדים. בשוליים ישנם גם סרבנים מובהקים, שאין להם  סיבה אמיתית לסירוב. במקרים אלה, מניסיוננו, די באיום בתביעה או בהגשת התביעה לבית המשפט כדי לגרום לדייר הסרבן להתרצות ולחתום. אני  אישית עוד לא הגעתי לבירור תביעה כזו".

הליווי של המשרד הוא משלב בחירת היזם, דרך  התכנון, אישור תב"ע, הוצאת היתר הבנייה,  תהליך הבנייה, הליך הפינוי, קבלת הדירות  השכורות, קבלת ביטחונות, סיום הבנייה, קבלת  הדירות החדשות, החזרת הערבויות הבנקאיות,  והרישום בטאבו, מספרת עו"ד בורנשטיין, "מדובר בתהליכים מאד ארוכים, שכפי שראינו ברמת אביב  ג' למשל, יכולים לקחת גם ‭ 15‬ שנה".

גם כיום התהליכים כל כך ארוכים?  "התהליכים התקצרו, אך לא באופן משמעותי ולא כפי שהייתי רוצה לראות. היו מספר תיקוני חקיקה והרשויות יותר תכליתיות במהלכיהן, אבל זה לא מספיק. אחת הבעיות המובנות שלא נפתרה ומעיבה על הצלחת פרויקטים היא חוסר הוודאות בהיטלי ההשבחה. יש צורך בתיקון חקיקה שיפטור את פרויקטי פינוי בינוי מהיטל השבחה, או יקבע נוסחה ברורה לחישוב ההיטל. זהו נושא קריטי משום שתשלום ההיטל מוטל על היזם, אולם שיעורו אינו ידוע בעת תחילת התהליך ומתברר  רק לקראת תחילת הבנייה. זהו שלב מאוד מאוחר, ומכיוון שלעתים מדובר בסכומים מאוד גבוהים, עלול ההיטל לשנות מקצה לקצה את כל התחשיב  הכלכלי שערך היזם, ושעל בסיסו נכנס לפרויקט. "מכשול נוסף הוא הגבלת זכויות הבנייה על ידי הרשויות המקומיות.

הרעיון שעמד בבסיס  החלטת הממשלה ב-‭1998‬ להתחדשות עירונית היה לצופף את מרכזי הערים, להביא לתוספות בנייה משמעותיות וע"י כך להוזיל את מחירי הדירות  ולהביא אוכלוסיה צעירה. לצערי, ועדות התכנון עדיין לא הפנימו זאת ומעדיפות לעמוד מאחורי סיסמאות חברתיות אוטופיות של תכנון שכונתי,  חברתי וכד', שתוצאתן פרויקטים שאינם מנצלים את הקרקע בצורה מיטבית ומאפשרים בניית  דירות קטנות. כך למשל, במרכז העיר תל אביב  מתירים בנייה של 8 קומות בלבד, במקום שניתן  היה לבנות ‭ 20-30‬ קומות. הדירות המאושרות הן קטנות ואינן מתאימות למשפחות עם ילדים, כי אם לקשישים או לשוכרים. התוצאה תהיה שבעוד ‭ 20‬ שנה נמצא שוב את מרכזי הערים ששופצו מזדקנים ומוזנחים, ומחירי הדירות ימשיכו  לעלות".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה