מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

קבוצת בן- דוד הרצל

שומרי בן דוד, מנכ"ל ומבעלי חברת הרצל בן דוד, חתום על פרויקט התמ"א ‭ 38‬ הראשון בנתניה, ומאז מעורב בעשרות פרויקטים בעיר, שמקדמת בברכה את הנושא • עכשיו רק צריך שהמחוקק יתגייס ושהנוכלים ייעלמו

הרצל בן דוד
נשיא הקבוצה

שומרי בן דוד
מנכ"ל הקבוצה

מירב בן דוד בלחסן
מנכ"לית הקבוצה

פעילות ארצית

  • מאוכלסים 3
  • בביצוע 2
  • בתהליך 7
  • סה"כ פרוייקטים 12

מדורג בערים
נתניה

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
09-8338996

"בנתניה הבינו שההתחדשות העירונית היא פתרון שהעיר, ובעיקר מרכזה, זקוקים לו בדחיפות" 

"מה שחשוב לנו כיזמים הפועלים בעיר זו הוודאות התכנונית, ובעזרת צוות העירייה ניתן להגיע אליה  ברמות דיוק יחסית גבוהות. מבחינתי, פרויקט עם ודאות תכנונית ברמת רווחיות של  כ-%‭22‬ שווה הרבה יותר מפרויקט של %‭40‬ רווחיות על הנייר, אך כזה שאין בו ודאות תכנונית וללא מושג  באשר לזמנים בהם ניתן יהיה ליישמו".

"תמ"א ‭ 38‬ זו תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מפני רעידות אדמה, אין כל היגיון שלא יגדירו בחוק מיהם השחקנים שיכולים להתעסק בענף, שכיום פרוץ לגמרי, שכן באף מקום לא נאמר מי יכול  להחתים בניין על תמ"א ‭ ."38

נקודת המוצא בעסקאות של תמ"א ‭ 38‬ היא שעל מנת לזכות ברווחיות גבוהה, יש להתמקד באזורים  שבהם ערכי הקרקע גבוהים. פרויקט התמ"א ‭ 38‬ הראשון בנתניה, בשכונת קריית נורדאו, שכונה המאופיינת בחתך אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי  נמוך, אותו מקדמת חברת הרצל בן דוד, מלמד כי ניתן ליזום פרויקטים רווחיים במסגרת של התחדשות עירונית, גם באזורים בהם ערכי הקרקע ומחירי הדירות  יחסית נמוכים. כל זאת, בתמיכה ובעידוד משרד הבינוי.  "בשנת ‭ 2010‬ פנו אלי נציגי בניין בשכונת קריית נורדאו, אשר במקור נקראה דיור לעולה, על מנת שאעזור להם  לקדם פרויקט של התחדשות עירונית לשכונה", מתאר  שומרי בן דוד, מנכ"ל ומבעלי חברת הרצל בן דוד, כיצד  החל הקשר. "החלטתי לקחת על עצמי את האתגר, ובעזרת מענקים שקיבלתי ממשרד הבינוי במסגרת  ’שכונת שיקום‘, כ-‭60‬ אלף שקל לכל יחידה קיימת, הצלחנו להקים את הפרויקט, למרות כל הספקנות  מסביב". בן דוד מספר כי החליט למכור את הדירות אך ורק לזוגות צעירים שאין ברשותם דירה, ובמחיר  אטרקטיבי, "אך בסמיכות לכנס המכירות שארגנתי,  העלה שר האוצר דאז את רעיון המע"מ אפס", הוא  מספר. "בעקבות המהלך של השר לפיד נוצר בלבול  בשוק, האם באמת תיושם ההטבה, ואני החלטתי לא לדחות את הכנס ואף הבטחתי לזוגות הצעירים שבמידה  שאכן יהיו זכאים להטבה, המע"מ יקוזז.  "בכנס מכרנו את כל הדירות בתוך שלוש שעות, אך מאחר שההטבה לא מומשה, חלק מהזוגות שרכשו לא יכלו בדיעבד לעמוד במחיר ונאלצו לבטל את העסקה.  אני מכרתי את אותן דירות במחיר הגבוה ב-‭150‬ אלף  שקל מהמחיר המקורי".  בנוסף לפרויקט הדגל, מקדמת חברת הרצל בן דוד,  שהוקמה עוד בשנת ‭ 1970‬ על ידי אבי המשפחה שעל שמו היא נקראת, עשרות פרויקטים נוספים ברחבי  נתניה, מתוכם שלושה בביצוע. שומרי, בנו של מייסד  החברה המשפחתית ואחיה של מירב, המנכ"לית המשותפת, טוען כי התרחבות כר הפעולה הנתנייתי מקורו בשינוי מדיניות במסדרונות העירייה. "דמויות  מרכזיות בתחום התכנון והרישוי, וביניהם מהנדס העיר, התחלפו ובמקומם מונה צוות שהביא עימו רוח חדשה, מתוך הבנה כי ההתחדשות העירונית מהווה פתרון שהעיר, ובעיקר מרכזה, זקוקים לו בדחיפות על מנת לשדרג את חיי הדיירים. ראש העירייה וצוותה מבינים  כי התמ"א ‭ 38‬ היא הפתרון היחיד לשינוי פני העיר ודוחפים לקידום מתחמים, ולעיתים מאפשרים הקלות  על מנת שהפרויקט יהיה רווחי ליזם.
כמו כן, עצם העובדה כי הוועדה המקומית קיבלה סמכות נרחבת של ועדה עצמאית מיוחדת לאישור תוכניות, הקלה על הבירוקרטיות והפרוצדורות שהיו נהוגות קודם לכן  וגרמו לעיכובים רבים", מספר בן דוד. "מה שחשוב לנו כיזמים הפועלים בעיר זו הוודאות התכנונית, ובעזרת צוות העירייה ניתן להגיע אליה  ברמות דיוק יחסית גבוהות. מבחינתי", מציין בן  דוד, "פרויקט עם ודאות תכנונית ברמת רווחיות של  כ-%‭22‬ שווה הרבה יותר מפרויקט של %‭40‬ רווחיות על הנייר, אך כזה שאין בו ודאות תכנונית וללא מושג  באשר לזמנים בהם ניתן יהיה ליישמו". למרות הנכונות מצד הדיירים והרוח החיובית  בעירייה, עדיין, במידה שבמסגרת תיקון 3א‘ לחוק התמ"א לא תאושר הגישה המרחיבה ותיושם דווקא זו המצמצמת, לפיה זכויות הבנייה ייגזרו מהבניין הקיים ולא מהבניין הרעיוני (הלוקח בחשבון גם את  זכויות התב"ע שלא נוצלו), השוק עלול להתדרדר  לקיפאון. "יישום הגישה מצמצמת יגרום לכך  שנוכל להציע פחות לדייר", חושש בן דוד. "הדייר מצידו עלול להחליט כי התמורות המופחתות אינן מספקות על מנת להסכים לתהליך, ולכן יעדיף לחכות לפתרון של פינוי בינוי. מאחר שמדובר על  פרוצדורה בעייתית, מורכבת וארוכה, המשמעות  היא עיכוב של ‭ 10‬ שנים בבנייה".

"הדייר הנתנייתי מודע, אך אינו סקפטי וגרידי"
מה מאפיין את הדייר הנתנייתי?                                                                                   "התושבים המקוריים של מרכז העיר הינם אנשים שעובדים קשה למחייתם, ולרוב רמת ההשתכרות שלהם אינה עולה על משכורת ממוצעת במשק. בשל כך, הדייר  הנתנייתי הבין כי התמ"א ‭ 38‬ היא האופציה היחידה מבחינתו להשתדרג. מכאן שמדובר על דייר מודע אך שאינו סקפטי וגרידי, ובשל מאפיינים אלו לרוב לא אתקשה לשכנעו באשר

לטובה שתצמח מהמהלך. יחד  עם זאת, תמיד נמצא את אותם דיירים סרבנים, אשר אנסה להימנע מלהגיע איתם לתביעה אצל המפקחת על הבתים המשותפים, אך במקביל אבהיר להם מראש כי לא אתן להם כל תמורה עודפת בעבור להסכמתם. ברגע שאסטה מקו פעולה נקי זה, אאבד את אמון שאר  הדיירים, ולי כיזם זה הדבר החשוב ביותר". כאמור, לדבריו של בן דוד, הדייר הנתנייתי הממוצע ינסה בכל כוחו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. בפועל מדובר על חרב פיפיות, שכן גורמים אינטרסנטיים בלתי מקצועיים בשוק עלולים לנצל זאת על מנת לנסות להשיג  רווח קל. בן דוד מדגים: "נהג מונית עם כישורי שכנוע יכול להגיע לבניין ולשכנע את דייריו שאם יחתמו לו על  מסמך, שבדיעבד יסתבר ככזה המעניק לו בלעדיות, הוא ימצא להם קבלן שיבנה להם בית חלומות לפי תמורות שהוא מתחייב כלפיהם. אותו נהג מונית אשר הבטיח  לדיירים תוספת של ‭ 35‬ מ"ר לכל דירה, פונה ליזמים ומנסה למכור להם את העסקה. לאחר שהיזמים אומרים  לו שאין היתכנות כלכלית להצעתו, הוא נעלם מהשטח. "מהלך כזה מסנדל כל אפשרות מעשית גם ליזם אחר לנסות ולקדם פרויקט. הדיירים תקועים כי חתמו על בלעדיות שלעיתים אין בה הגבלת זמן, ומאחר שלרובמדובר על אוכלוסיות בעלות יכולת כלכלית חלשה, אין באפשרותם לממן עו"ד שידאג לפעול לביטול החוזה  ולתביעת המחתים".  בן דוד מוסיף ואומר כי "תמ"א ‭ 38‬ זו תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מפני רעידות אדמה, אין כל היגיון שלא יגדירו בחוק מיהם השחקנים שיכולים להתעסק בענף, שכיום פרוץ לגמרי, שכן באף מקום לא נאמר מי יכול  להחתים בניין על תמ"א ‭ .38‬ לא יהיה זה נכון אמנם לקבוע שלדיירים אסור לחתום לאדם שהוגדר כבלתי ראוי להיות מחתים, אך במקרה שאכן חתמו לאחד שכזה,  יש לקבוע שהחתימה אינה תקפה מלכתחילה".

 "ליווי בנקאי - עוד שכבת ביטחון"
"יש היום תחושה כי התמ"א ‭ 38‬ היא ביצת זהב, אך רק מי  שבאמת בתחום מבין עד כמה מסובך העניין", קובע בן דוד  ומדגים על ידי השוואתה לעסקאות הנהוגות בשוק: "על  פניה תמ"א ‭ 38‬ הינה עסקת קומבינציה בין הדיירים לבין היזם, אך למעשה קיים הבדל של שמיים וארץ בין עסקת  תמ"א לבין קומבינציה רגילה. עסקת קומבינציה עושים לרוב עם בעלים עשיר שחותם על העסקה מהווילה שלו  בקיסריה, כך שמדובר בהליך פשוט. הדמיון היחיד לתמ"א ‭ 38‬ הוא בכך שלא מדובר על עסקת מזומן. אך מעבר  לזאת, צורת ההתקשרות ופעולות שיש לעבור כדי ליישמה, והכוונה בעיקר להליך המורכב ל מול הדיירים, והנושאים  המיסויים, התכנוניים והמימוניים הלא פתורים, הופכת את  העסקה לשונה לחלוטין מהקומבינציה הרגילה". בהקשר המימוני, האם נכון ליזם לנסות ולהשיג ליווי בנקאי לפרויקט, או לחילופין לנסות לחסוך ולהתבסס על תקבולי הדיירים כתזרים מספק?  "בסופו של יום, יזם שמנסה להתנהל ללא מימון בנקאי אמנם ישלם פחות אך ירגיש את בעיית התזרים לאחר  תחילת העבודה. לכן, במידה שניתן, כדאי לשתף בנק בפרויקט. בנק שנותן משכנתא לרוכש מיזם ללא ליווי בנקאי, מתנה את קבלתה בהתקדמות הפרויקט ומתחיל לשחרר כספים רק משלב מסוים בשלד, כך שזה מצריך מהיזם הון עצמי רב יותר. גם ללא קשר ישיר לנושא  הכספי, כאשר בנק מלווה נמצא בתמונה, המפקח מטעמו מהווה שכבת בקרה נוספת על הפרויקט, מה  שמגביר את הביטחון לדיירים בפרויקט".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה 

פרוייקטים של החברה

״פרוייקט נורדאו הצעירה״

״פרוייקט נורדאו הצעירה״

״פרוייקט נורדאו הצעירה״

שי עגנון 3-5

נוה איתמר GreenPark