מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי הררי טויסטר ושות׳

עו"ד אילנה בראף-שניר
שותפה בכירה

עו"ד בתיה בראף (מליכזון)
שותפה בכירה

עו"ד ונוטריון אפרת רשף
שותפה ומנהלת תחום הנדל"ן

לא מעט אתגרים משפטיים, תכנוניים והליכי רישוי עומדים בדרך להצלחת פרויקט התחדשות עירונית. משרד עוה"ד הררי טויסטר ושות' ממפה את התהליך ומסביר מה צריך לבדוק וממה צריך להיזהר

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-7553800

"תמ"א לא תמימה"

 

"היבטי מיסוי נוספים עלולים לחול במקרה בו בעלי הדירות יבקשו למכור את זכויותיהם, לאחר הריסת הבניין ובטרם נבנתה דירתם החדשה"

"ישנה התפכחות ברשויות, חלקן השכילו להבין שהכנת תכנית  מקומית מתוקף סעיף ‭ 23‬ לתמ"א תיצור ודאות תכנונית שתקדם את העיר"

דיירים העומדים לפני כניסה להרפתקה של הרחבה או בנייה מחדש על בסיס תמ״א 38 מתמקדים בדרך כלל בשאלה - כמה מטרים  יתווספו לנכס. "אחד האתגרים הוא להסביר לדיירים, "שכמות המטרים המוצעת על ידי היזם אינה חזות  הכול", אומרת עו״ד אפרת רשף שותפה ומנהלת תחום הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד הררי טויסטר  ושות'. רשף מבהירה כי, "מעבר למספר המטרים,  צריך לבחון את כל ההיבטים המשפטיים, התכנוניים, הכלכליים והאיתנות הפיננסית של היזם ולרדת  לרזולוציות של מפרט ובטוחות", כך לדוגמא, בבחינת  היבטי התכנון, תוספת של ‭ 15‬ מטרים לדירה המאפשרת תכנון של שני כיווני אוויר יכולה להיות עדיפה במקרים  מסוימים, על תוספת של ‭ 20‬ מטרים עם כיוון אוויר אחד.  במשרד הררי טויסטר ושות' המתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה ומשפט מוניציפאלי, מציעים לדיירים המיוצגים על ידם ארגז כלים המקיף את כל תחומי התמ״א.

ישנן קבוצות דיירים המעדיפות להתחיל את התהליך לבד. האם יש צורך בליווי משפטי בשלב בחירת היזם?  רשף: "דיירים המנסים להוביל את התהליך באופן עצמאי, מוצאים את עצמם לעיתים עוסקים בסוגיות אמוציונאליות, שאין להן קשר ישיר לתהליך והן פוגעות בו ומעכבות אותו. אנו מנהלים את התהליך בשקיפות ושותפות מלאה עם הדיירים ומעניקים להם את הכלים לבחינת ההצעות שהם מקבלים מהיזמים תוך בחינת היזם,  ההצעה והתאמתה לפרויקט. ניהול מו"מ מושכל ויעיל טרם חתימת ההסכם משיג תמורות ישימות ונכונות יותר  עבור הפרויקט".

מה הבדיקה הראשונה שאתם מבצעים כאשר מגיעה אליכם קבוצת דיירים?  רשף: ״זה נשמע אולי מופרך, אבל כבר נתקלנו בהצעת יזמים שלא עמדה בדרישות הבסיסיות ביותר של  התמ"א. דבר ראשון אנו בודקים את כל היבטי התכנון מרמת התכניות דרך זכויות הבנייה הנגזרות מהן ועד  לסוגיות כמו: מדיניות הרשות המקומית, אפיון הבניין השוני בין הדירות והשפעתו על התמורה וכן בשלות  הדיירים לפרויקט". עו"ד בתיה בראף מליכזון, שותפה בכירה במשרד, המלווה רשויות מקומיות בהכנת תוכנית  מפורטת מכוח סעיף ‭ 23‬ לתמ"א ‭ ,38‬ מוסיפה כי, לא אחת מבקשים דיירים להיכנס לתהליך של תמ"א ‭ 38‬ תוך חוסר ידיעה שהבניין שלהם הוחרג מהתמ"א בהיותו בניין לשימור, מכאן החשיבות הגדולה בעריכת כל הבדיקות המקדמיות שמטרתן לצמצם את חוסר הוודאיות ביחס לפרוייקטים מסוג זה.

כיצד אתם מתנהלים אל מול דיירים סרבנים?  רשף: "הסרבנות נוצרת ברוב המקרים מחוסר ידע וחששות. אנו יוצרים תהליך של שותפות ושקיפות למן ההתחלה בין כל הדיירים. ברגע שמשתפים את  הדיירים במידע, ביתרונות ובחסרונות הפרויקט, בבעיות ובפתרונות, ההתנגדויות מתרככות ופעמים רבות הם  הופכים לחלק אינטגרלי וחיובי בקידום הפרויקט".

אחד השיקולים להצטרפות הדיירים לתהליך הינו כי מדובר בעסקת נטו במסגרתה כל התשלומים חלים  על היזם. האם זה תמיד נכון?  רשף: "זאת תפיסה מוטעית. קיימות חבויות במס העלולות לחול במהלך פרויקט על בעלי הדירות וללא הסדרה ובטוחה הולמת במסגרת החוזה המשפטי, בעלי הדירות עלולים  להישאר חשופים.

כך למשל, במקרה בו הדיירים יידרשו  לממש את ערבות חוק המכר, תחול עליהם חבות במס. קיימת היום הצעת חוק להסדרת הסוגיה, ואולם עד לאישורה  יש להסדיר את האמור במסגרת החוזית מול היזם".  רשף מוסיפה כי, "היבטי מיסוי נוספים עלולים לחול במקרה בו בעלי הדירות יבקשו למכור את זכויותיהם, לאחר הריסת הבניין ובטרם נבנתה דירתם החדשה. בשלב  זה, בו הנכס אינו מהווה 'דירה', עלולות רשויות המס לחייב  את בעלי הדירות שאולי היו זכאים לפטור, במס מלא".

השבחה אינה קריטריון

 ישנם יזמים הטוענים שהרשויות המקומיות מנסות לנטרל פרויקטים של התחדשות עירונית בשל העובדה כי לא ניתן  לקבל בגינם מספיק היטלים ומיסי עירייה, עו"ד אילנה  בראף-שניר, שותפה בכירה במשרד הררי טויסטר ושות', המכהנת כיועצת חיצונית מטעם המשרד  ברשויות ובוועדות המקומיות, מסבירה כי, "בערים שמעודדות התחדשות עירונית, נושא היטלי ההשבחה אינו קריטריון לאישור או לאי אישור של תוכנית. בערים אלו לרוב יש מקורות אחרים לקבלת תקבולים, כדוגמת אזורי תעשייה. שיקולים יותר קריטיים עבור רשויות אלו נוגעים בעיקר בתמורות שתקבל גם הסביבה ולא רק  הדיירים, כדוגמת מבני ציבור, פתרונות חניה ושדרוג  אדריכלי של האזור.

כמו כן, התייחסות לנושא יכולת  הנשיאה של התשתיות הקיימות, לרבות דרכים, מבני  ציבור ועוד, נוכח התוספות המבוקשות".  רשף מוסיפה כי, "ישנה התפכחות ברשויות, חלקן השכילו  להבין שהכנת תכנית מקומית מתוקף סעיף ‭ 23‬ לתמ"א  תיצור ודאות תכנונית שתקדם את העיר". היא מקווה כי  יחילו את תקן ‭ ,21‬ החל היום על פרויקטים של פינוי- בינוי  בלבד, גם על פרויקטים של תמ"א ‭ ,38‬ ובכך תיווצר ודאות ביחס לרווח היזמי ולתמורות לדיירים, וייקבעו כללי משחק ברורים עם הרשויות.  לסיכום, ריבוי הסוגיות והגורמים המעורבים בתהליך, הוא זה שמעורר פעמים רבות את החשש בקרב דיירים  כי מדובר בתהליך ארוך וסיזיפי. אבל לדברי עו"ד רשף, "פרויקט של התחדשות עירונית יכול להתנהל באופן יעיל ובטוח, כאשר הוא נעשה באופן מסודר תוך בדיקת כל הסוגיות בזמן ובסדר המתאימים. במקרה כזה  התהליך הוא ‭ win win‬ גם לדיירים וגם ליזם".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה