מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי עו״ד אילן הלוי, נוטריון ומגשר

אילן הלוי
עורך דין

עכשיו על אותם בעלי דירות שקיבלו זכויות בנייה יש מאין, לתרגם את המתנה לפרויקטים של התחדשות עירונית.

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6950130

"תמ"א ‭ 38‬היא מתנה שנתנה המדינה לתושביה"

 

 

"יש להיעזר בעו"ד ובשמאים בקיאים שיודעים להסביר לבעלים מה ניתן  לבנות, מה הרווחיות הצפויה בפרויקט, מה החלוקה הנכונה של 'העוגה'  בינם ובין היזם, ובמידת הצורך – איזה סכומים יכולים לאזן את החלוקה באופן שהפרויקט יהיה כלכלי וכדאי לכולם"

"כיום, לא להיות בתחום תמ"א ‭ - 38‬ משמעו לא להיות  בתחום הנדל"ן", אומר עו"ד אילן הלוי, אשר לו ניסיון  של כ-‭25‬ שנה בענף הנדל"ן, במהלכן ליווה עסקאות  מגוונות, הן בצד המשפטי והן בצד הניהולי. הלוי גורס כי תחום ההתחדשות העירונית יצר מהפכה של ממש, לא רק  בהיבט הנדל"ני כי אם גם בהיבט החברתי. "התחום הפך למעשה את כל בעלי הדירות בעלות פוטנציאל ההשבחה  ליזמים של ממש. זו מתנה שנתנה המדינה לתושביה, כשהעניקה להם זכויות יש מאין, והם הפכו לפתע לבעלי דירות עם זכויות בנייה נוספות. כעת עליהם לדעת איך להפוך את המתנה לערך, קרי לתרגם אותה לפרויקטים  של תמ"א ‭ ."38 ‬  העובדה שבעקבות תמ"א ‭ 38‬ הפך הדייר הלכה למעשה  למעין יזם נדל"ן, החדירה בו לדברי הלוי "תחושה של  כוח מחד, ומצד שני חשש, בעיקר בשל היעדר ידע  ואינפורמציה מספיקים".  בשל כך, גורס הלוי, טוב יעשו דיירי הבניין המתחדש אם  יכניסו לתמונה עו"ד עוד בטרם נבחר היזם. "עו"ד צריך  להיות שם מההתחלה, על מנת לכוון את הדיירים למו"מ  נכון. בסופו של יום היזמים הרציניים יגישו הצעות דומות. החשיבות של עורך הדין היא להדגיש בפני בעלי הדירות את הניואנסים הקטנים, ליידע אותם בזכויותיהם ולהתוות  את דרך ההתנהלות הנכונה".

תן דוגמה להתנהלות לא נכונה של דיירים מול יזם.
"במידה והיזם יודע שהוא הנבחר, באופן טבעי הוא מתחיל  להקשיח את עמדותיו אל מול הדיירים. לכן, כשעו"ד נכנס  לתמונה לאחר שנבחר יזם - היכולת שלו להשפיע נפגעת". כך לדוגמה, מספר הלוי על שלב שנחשב לרוב כחלק  בתהליך התמ"א ‭ ,38‬ אך לדעתו מיותר לחלוטין. "החתימה  על ‭ NON SHOP‬ (הסכם ביניים בין הדיירים ליזם בו  ניתן לאחרון פרק זמן לבחינת הפרויקט), הינה מיותרת ומחזקת אך ורק את היזמים. יזם מקצוען לא צריך תקופת ‭ NON SHOP‬על מנת לדעת מה ניתן לבנות במקום. כך שהחתימה על הסכם ביניים זה מחלישה את הדיירים, והם מבזבזים זמן יקר ולעיתים אף נלכדים בידיו של אותו יזם,  בשל אופן ניסוח מסמך ה-‭."NON SHOP ‬


איך ניתן לפתור את הבעיה שבהיעדר אינפורמציה  מלאה, הבעלים חשדניים כלפי היזם?  
"יש להיעזר בעו"ד ובשמאים בקיאים שיודעים להסביר  לבעלים מה ניתן לבנות, מה הרווחיות הצפויה בפרויקט,  מה החלוקה הנכונה של ’העוגה' בינם ובין היזם, ובמידת הצורך – איזה סכומים יכולים לאזן את החלוקה באופן שהפרויקט יהיה כלכלי וכדאי לכולם. כך יצאו לדרך יותר  פרויקטים של תמ"א הריסה ובנייה, המגלמים תועלת אמיתית ורבה יותר לבעלי הדירות, ומשיגים באופן מוחלט את המטרה הראשית של חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, כמו גם את המטרות המשניות של מיגון הדירה והוספת  ממ"ד לעת צרה ושל התחדשות עירונית". 

חיזוק להריסה ובנייה
האם לדעתך על דיירים לתת עדיפות לפרויקטים  של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה על פני פרויקטים של חיזוק מבנים?  
"בהחלט. בפרויקט של הריסה ובנייה בעל הדירה יקבל  דירה חדשה, בבניין חדש, בדרך כלל בקומה גבוהה יותר עם ממ"ד תקני, מעלית וחניה, ואולי גם מחסן במרתף. בפרויקט

 

של חיזוק הדירה נשארת במצבה הישן כפי  שהיה, הבניין משופץ ומערכותיו מוחלפות, אבל בבסיס  הוא עדיין אינו בניין חדש. על פי רוב, הבעלים הקיימים לא מקבלים לא חניה ולא מחסן, וגם תוספת ממ"ד אינה ודאית בכל מקרה. "מבחינת שטח הדירה, יש לכאורה לפרויקט של חיזוק יתרון קל. מאחר שניתנו הקלות בקווי בניין לגבי פרויקטים כאלו, הרי שבמרבית המקרים ניתן יהיה להגדיל את שטח הדירה. אך במרבית הפרויקטים של חיזוק החיבור של תוספות השטח לדירה הוא מאולץ ומאוד לא פונקציונלי, שכן התוספת באה כטלאי לדירה קיימת. בפרויקט של הריסה ובנייה יתכן ששטח הדירה לא יגדל כלל, ואולי אף  יקטן קצת, בשל הצורך להתחשב בקווי הבניין המותרים, בהגדלת הלובי הקומתי ובשטח המרפסות הסגורות - אך עדין מקבלים דירה חדשה שתוכננה בצורה אופטימלית. לדעתי, הנכס שיקבל הבעלים במסגרת פרויקט של חיזוק  יהיה שווה פחות %‭10%-20‬ לעומת הנכס שהיה מקבל  במסגרת פרויקט של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה.  "מחסום נוסף להתקשרות בהסכם לתמ"א הריסה ובנייה  הוא הכדאיות הכלכלית לפרויקט", מוסיף הלוי. "הנוהג  (ולא הוראה בחוק) בפרויקטים אלה הוא לפי עסקאות  נטו, שבהן היזם נושא בכל עלויות הפרויקט, לרבות  מיסים החלים על הבעלים, עלויות עו"ד ומפקח, וכן שכירות לבעלים בתקופת הבנייה. עלויות אלו לעיתים הופכות על פניו את הפרויקט לבלתי כלכלי. בשלב זה, או שהבעלים לא מתקדמים בכלל או שהם עוברים  למסלול של פרויקט חיזוק. אני חושב שזה חבל, משום שבסופו של דבר כך הם יקבלו פחות. במקרה כזה אני מציע לבחון שוב את חלוקת ההוצאות בין בעלי  הדירות ליזם".  הלוי ממחיש: "יש לך דירה בבניין ישן, ללא מעלית וחניה. מציעים לך להחליף את הדירה הזאת בדירה חדשה בבניין חדש שיבנה באותו מקום, באותו שטח אך בקומה  גבוהה יותר, עם מעלית וחניה צמודה. כל זאת תמורת תשלום של כ-‭100,000‬ שקלים. האם היית מסכים? התשובה לכאורה היא ברורה. אבל בעוד שבעולם רגיל היינו קופצים על עסקה כזו, הרי שהפסיכולוגיה  בפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ עובדת אחרת".

 הלוי, אשר בנוסף להיותו עו"ד בעל ניסיון רב, מחזיק אף בתואר שני במינהל עסקים ובתעודת שמאי, ובכך לדבריו "מכסה את מרבית הפן המקצועי הנדרש לדייר אל מול  היזם", נותן דוגמה ממשית. "בפרויקט בו לכאורה לא הייתה כדאיות כלכלית ליזם לבצע פרויקט של תמ"א הריסה ובנייה, הוא ניסה לכוון לביצוע פרויקט תמ"א של  חיזוק", הוא מספר. "עשינו חשיבה מחדש, ובעזרת שמאי שלקחנו, למדנו כי במידה שהדיירים יישאו בחלק מהוצאות  השכירות, ניתן יהיה ליישם פרויקט הריסה ובנייה. באמצעות חשיבה מחוץ לקופסה ושבירת מוסכמות בתחום (בכך שהדיירים נושאים בחלק מעלויות השכירות) מצאנו את  הגורם המאזן שהפך מ'דיל ברייקר' למחולל עסקה".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה