מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

פעילות ההתחדשות העירונית- ניתוח מדלן

בישראל מקודמות כיום מאות תכניות פינוי-בינוי הנמצאות בשלבים שונים של תכנון,  רישוי וביצוע. לעומת פרויקטים של תמ“א ‭ ,38‬ הנפוצים בעיקר בערים איתנות כלכלית  במרכז הארץ, ניתן למצוא פרויקטי פינוי-בינוי בשלבי היתר וביצוע גם בערים קטנות  ובאזורים גיאוגרפיים שונים. מלבד הפריסה הגיאוגרפית, פרויקט של פינוי-בינוי נבדל  ממיזמי תמ“א ‭ 38‬ במספר אופנים, בראשם ההתייחסות הכוללת לאזור נרחב, כולל דגש  על מבני ציבור, בתי ספר, שטחים פתוחים ותחבורה. הגישה הרחבה הזו הופכת  פרויקטים של פינוי-בינוי לבעלי פוטנציאל לשינוי חברתי כולל, תוך השבחת  ערך הנכסים. זאת במקביל להגשמת יעדים חשובים ברמה הלאומית, כמו עיבוי המרקם הבנוי באזורים מאוכלסים והימנעות מגלישת הבנייה לשטחים פתוחים.  

יחד עם זאת, אופיים הרחב של הפרויקטים עלול גם לסכל את הצלחתם. שינוי נרחב  וחד בפני השכונה, שאינו מתחשב בצביונה ובאווירה שהתגבשה בה במשך השנים, חוסר הצלחה להגיע למתווה מוסכם על כל הצדדים, או בניית מגדלים שתושביהם  אינם מסוגלים לעמוד בעלויות אחזקתם – כולם עלולים להוות תרחישים פחות רצויים,  המייצגים את האספקטים הבעייתיים של פינוי-בינוי.  

כל זאת מסביר את העובדה שנכון להיום ישנם בסך הכול כ-‭50‬ מתחמי פינוי-בינוי  בשלבי מימוש (בקשה להיתר, בנייה, או אכלוס). מתחמים אלה מוסיפים לשוק  כ-‭13,000‬ דירות חדשות.  

בשל התארכות תהליכי פינוי-בינוי, חלק מהיזמים והתושבים מעדיפים ליישם תמ“א ‭ 38 ‬  במסלול הריסה ובנייה, שבמקרים רבים דורש היתר בלבד ללא אישור תכניות מפורטות. בחירה כזו עלולה להשליך גם על הסביבה העירונית, מעצם ההימנעות מהכנת תכנית כוללת שתתייחס לכלל המרחב בהיבטי צרכים ותשתיות חדשות. זו הסיבה לכך שמן  העבר השני, ישנן עיריות רבות המעדיפות דווקא לקדם פינוי-בינוי על חשבון היתרים  נקודתיים במסגרת תמ“א ‭ .38 ‬  

חשוב להבין כי גם כאשר תכנית לפינוי-בינוי זוכה לתוקף, אין בטחון כי היא תצא לפועל,  ולראיה כ-‭21,000‬ דירות ב-‭130‬ מתחמים שזכו לתוקף עד יוני ‭ ,2014‬ עדיין לא התקדמו לשלב ההיתר. דירות אלה מחדדות את הפוטנציאל הלא-ממומש של תהליכי פינוי-בינוי.  במרבית המקרים, אפוא, התהליך התכנוני בפינוי-בינוי הוא ארוך מאוד ולאורך מרבית שלבי הפרויקט רמת הוודאות לגבי עצם ביצועו ומתכונתו היא קטנה  יחסית. זאת בשל מורכבות התכנון שכולל מעבר בין הוועדה המקומית למחוזית, החתמת דיירים ועוד.

הסיבות לאי מימוש הן שונות ומגוונות אך מרביתן קשורות להליכים בירוקרטיים  מתמשכים: הזמן הארוך שגורם לחוסר התאמה אל מול התכנון הראשוני, סכסוכי שכנים לאורך השנים, סכסוכים משפטיים בין העירייה ליזמים ובאופן כללי מידת הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט, המושפעת גם מסרבול ההליכים ומשפיעה על המוטיבציה של היזמים להוביל פרויקטים כאלה.  

עם זאת, ביחס לעבר, עתיד מימוש פרויקטים של פינוי-בינוי נראה אופטימי יותר:  הממשלה מתעדפת כיום פינוי-בינוי כחלק ממדיניותה, כאמצעי נוסף להגדלת מלאי  הדירות. למעשה, בשנים האחרונות אף ניכרת מגמת קיצור ופישוט תהליכים שמסייעת להגביר את קצב האישור והביצוע של פרויקטים.  

כחלק ממגמה זו, במסגרת תיקון ‭ 101‬ לחוק התכנון והבנייה ניתנו למספר ועדות מקומיות,  בהתאם לאיכות התנהלותן, סמכויות לאשר תכניות פינוי-בינוי בעצמן, ללא התערבות הוועדה  המחוזית. נכון לאמצע ‭ 2016‬ ארבע ועדות מקומיות מחזיקות בסמכויות אלה: תל אביב-יפו,  הרצליה, חיפה ונתניה, בנוסף לותמ“ל, הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים  לדיור, שניתנו לה סמכויות לקדם תכניות פינוי-בינוי שבהן לפחות ‭ 500‬ יחידות דיור. ועדות אלה לבדן מקדמות בהליכים מקוצרים בנייה של אלפי יחידות דיור חדשות.

כדאי לזכור שקיים מתח מובנה בין החתירה לתכנית טובה לטווח ארוך, לבין הרצון לקצר ולפשט הליכים בכל מחיר. רצון זה עלול לדחוף לעתים לקיצור או דילוג על  שלבים חשובים בתהליך כמו התנגדויות, שיתוף ציבור והפנמת צורכי התושבים.

סוגיות אלה עלולות להשליך על אופי השכונה ועל איכות חייהם של התושבים לשנים ארוכות. מנגד, צמצום אי הוודאות וקיצור משך התהליך לקידום תכנית פינוי בינוי עשוי להיתרגם לאמונה חזקה יותר של התושבים בתהליך וכדאיות כלכלית גבוהה יותר, שבדיאלוג מאוזן יכולה להשליך לטובה על כל הצדדים המעורבים. חיזוק של מערכת התכנון ותגבור של כוח האדם המקצועי בוועדות המקומיות והמחוזיות עשוי לתת פתרון ארוך טווח להיבטים אלה ולייעל את התכנון תוך הימנעות מפגיעה באיכותו.  

קרוב ל-‭100‬ תכניות שאושרו בשנתיים האחרונות, או צפויות לקבל תוקף בקרוב, יעמדו  על הפרק בשנים הקרובות. בתכניות אלה יש פוטנציאל גדול של כ-‭32,000‬ דירות נוספות,  מתוכן כ-‭10‬ תכניות עם תוספת של מעל ‭ 1,000‬ יחידות דיור כל אחת. על רקע השינויים  והפחתת הרגולציה בתחום, יהיה מעניין להיווכח האם שיעור הביצוע אכן יגדל, והאם האופן שבו תוכניות אלו יצאו לפועל יסייע ליצירת שכונות ידידותיות הן לתושבים הוותיקים והן לתושבים החדשים.