מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

פעילות בתמ"א 38- ניתוח מדלן

תמ"א ‭ 38‬ אושרה לראשונה בשנת ‭ 2005‬ כתכנית חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. דרך ארוכה ושינויים רבים  עברו מאז – החל בתיקונים שנעשו בשנים האחרונות, וכלה בשינויים המשמעותיים שאנו עומדים בפתחם, שהשפעתם טרם התבררה.  

מאז אושרה התמ"א ‭ 38‬ ועד היום, כ-‭1,200 ‬  פרוקטים קיבלו היתר בנייה, כ-‭830‬ מהם  במסלול חיזוק ותוספת, וכ-‭370‬ מהם במסלול  הריסה ובנייה מחדש (שנוסף בשנת ‭ .(2010‬ סך  הכל מדובר בכ-‭12,500‬ דירות ישנות שעברו  התחדשות ובתוספת של כ-‭12,800‬ דירות חדשות.

כ-%‭60‬ מהפרויקטים מתרכזים ב-6 הערים המובילות  בדירוג: רמת גן, תל אביב-יפו, חיפה, הרצליה, רעננה וראשון לציון. חמש מן הערים הן במרכז הארץ, ובחיפה עיקר הפרויקטים התרכזו באזורים  היקרים על פסגת הכרמל. במשך הזמן, במיוחד  לאחר התיקונים לחוק, הפכה תמ"א ‭ 38‬ להיות כלי להתחדשות עירונית בעיקר באזורים שבהם  ערכי הקרקע גבוהים יחסית. נראה, אם כן, כי המצב כיום רחוק מן הכוונה המקורית לסייע לחיזוק בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה, במיוחד באזורים בסיכון גבוה.  

בעקבות אישור התיקון השני לתמ"א ‭ 38‬ ב-‭,2010‬ נרשם  זינוק בשיעור האישורים לפרויקטים חדשים. כ‭90- ‬  היתרים הוצאו ב-‭2011‬ ברחבי הארץ, מספר העולה על סך כל ההיתרים שנתקבלו עד אז. התיקון אפשר מסלול נוסף של הריסה ובנייה. היקף ההיתרים במסלול זה  עלה במהירות וב-‭2015‬ הגיע ל-%‭46‬ מכלל ההיתרים.  לריבוי פרויקטים של תמ"א ‭ ,38‬ ובפרט במסלול הריסה ובנייה, עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת על התשתיות: המספרים מראים כי פרויקט במסלול הריסה ובנייה מוסיף פי 2 דירות חדשות  ביחס לפרויקט תמ"א ‭ 38‬ חיזוק ותוספת, כ‭16- ‬  דירות חדשות לעומת כ-8 בלבד במסלול חיזוק ותוספת. תוספת הדירות הגבוהה במסלול הריסה ובניה מביאה לכך שבשכונות בהן קיים ריכוז גבוה של פרויקטים אלו, צפוי עומס על התשתיות  הקיימות.

גנים ציבוריים (שגם כך מצויים לעיתים  במחסור במרכזי ערים), מבני ציבור, חניה, מדרכות וכבישים צרים, צריכים לשרת כמות גדולה בהרבה של  תושבים, כך שללא תכנון עירוני משלים, איכות החיים עלולה להיפגם.  

התיקון השלישי לתמ"א ‭ 38‬ מ-‭2012‬ הגדיל את זכויות הבנייה באופן משמעותי. השלכותיו על השוק ניכרות אף הן בנתונים: ב-‭2012‬ כ-‭120‬ פרויקטים קיבלו היתרי  בנייה, וב-‭2015‬ כ-‭370‬ פרוייקטים, עלייה של מעל  ל%‭300‬ בתקופה של 3 שנים. התנופה שיצר התיקון השלישי חידדה את ההבנה בנחיצות ההשקעה וחיזוק  התשתיות בערים, שלא תמיד הייתה קיימת עד אז. השפעה נוספת שניתן לייחס לתיקון השלישי היא  כניסתן של ערים חדשות למשחק: בשנת ‭ 2015 ‬  שלושים רשויות נתנו היתרים לתמ"א ‭ 38‬ בשטחן,  בעוד שב-‭2010‬ מספרן עמד על כמחצית מכך. רשימה זו כוללת גם לא מעט ערי פריפריה או ערים עם ערכי קרקע נמוכים יחסית ללב המטרופולין,  כגון נהריה, אשדוד, ערי הקריות ובנימינה-גבעת עדה, שהתיקון אפשר בהן תוספת זכויות וכדאיות  כלכלית. יחד עם זאת, קצב הפרויקטים בערי הפריפריה עדיין נמוך משמעותית ביחס למרכז, וגם לאחר התיקונים שווי הקרקע מהווה מכשול למימוש בערים אלו.  

ב-‭2016‬ נרשמה ירידה מסוימת בהיקף ההיתרים בעקבות חוסר הוודאות הקשורה להיקף הזכויות במסלול הריסה ובנייה. זאת כתוצאה מסוגיית העררים  שהתקבלו בספטמבר ‭ 2015‬ וחוות דעת היועץ המשפטי לממשלה באשר לפרשנות מצמצמת של זכויות הבנייה. יהיה מעניין להיווכח האם הסדרתן במסגרת תיקון  3 א' תשחרר את פקק הבקשות שנוצר ואת היזמים  והתושבים ש'מחכים על הגדר', במיוחד בערים בהן מסלול זה תופס נפח משמעותי.

לצד חשיבות ערכי הקרקע ככלי למימוש התמ"א, השפעת המדיניות הספציפית של הרשות היא מכרעת. החוק העניק מקום נרחב לשיקול דעת הוועדה המקומית ואג'נדה אישית של הדרג הפוליטי, ואכן ניתן לראות הבדלים משמעותיים באופן היישום של התוכנית ברשויות השונות. ישנן רשויות שתולות תקוות רבות בתהליך ורואות בו מפתח לפיתוח העיר,  הצערה שלה, חידוש המרחב הציבורי, החייאת  רחובות מסחריים ועירוב שימושים. מנגד, ישנם  ראשי ערים הרואים בתמ"א ‭ 38‬ איום שעלול למוטט את תשתיות העיר בשל התייחסותה לבניין הבודד ללא מתן פתרון הוליסטי לכלל סביבת המגורים. הפרספקטיבות השונות משפיעות כמובן על הגמישות במתן ההיתרים והיקף הזכויות, כאשר הן מחלחלות גם אל הדרגים המקצועיים ומחלקות הרישוי.

בעת האחרונה אפשר לראות שההבטחה מתחילה  סוף-סוף להתממש: %9 מהדירות החדשות  שנמכרו בישראל ב-‭2015‬ הן פרי מיזמי תמ"א ‭ ,38 ‬  כאשר בגוש דן הנתון ממריא לכ-%‭24‬ מהדירות. האם קצב הגידול צפוי להימשך? ניתוח הבקשות להיתרים שנרשמו בשנה האחרונה מגלה שהתשובה המסתמנת היא חיובית: ניתן להעריך  שתוך כ-3 שנים, נחזה בהכפלת מספר הדירות  החדשות בפרויקטי תמ"א ‭ .38 ‬