מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

פעילות בגבעתיים- ניתוח מדלן

עוד בטרם התגבשה סופית תוכנית המתאר העירונית, ניתן לראות בפועל שהעירייה  מובילה מדיניות עירונית שמתעדפת מתחמים של פינוי-בינוי, המאפשרים התייחסות  למרקם שכונתי כולל, על חשבון היתרים נקודתיים של תמ"א ‭ .38‬ בעיר מקודם פרויקט  פינוי-בינוי הגדול בארץ במתחם ההסתדרות, הכולל כ-‭3,100‬ דירות חדשות במקום ‭ 900‬ דירות.

הדירות החדשות צפויות להתפרס על פני ‭ 11‬ מגדלים שחלקם יגיעו עד  ל-‭45‬ קומות, שינוי עצום בנוף העירוני שכלל עד כה בניינים נמוכים. הפרויקט הופקד בוועדה המחוזית ונמצא כיום בשלב הדיון בהתנגדויות. רבות מההתנגדויות הן על  רקע השינוי האדיר באופי השכונה, שלא בהכרח יתאים לתושבים הוותיקים. פרויקט פינוי-בינוי גדול נוסף שנמצא בשלב ביצוע ואפילו כבר אוכלס בחלקו נמצא בערבי  נחל שבמתחם 'הסיטי', שבו במקום ‭ 144‬ דירות ישנות נבנות ‭ 528‬ דירות חדשות.  

בגבעתיים ניתנו עד היום כ-‭40‬ היתרים בפרויקטים של תמ"א ‭ ,38‬ מתוכם ‭ 16‬ כבר  נבנו ואוכלסו. ‭ 110‬ פרויקטים נוספים ממתינים עדיין להיתרים. מבין שכונות העיר,  ארלוזורוב ובורוכוב מובילות את הדירוג עם 9 פרויקטים בכל שכונה, שבנייתם הסתיימה או שמצויים בתהליכי בינוי. במשך השנים האחרונות התאפיינה המדיניות בעיר בשינויים רבים, כאשר נושאים בירוקרטיים שונים משפיעים על היקף האישורים.

המחסור בקרקעות זמינות לבנייה, לצד ההתפתחות בהתחדשות העירונית, משתקפים  היטב בנסיקה בשיעור הדירות החדשות שנמכרות במסגרת תמ"א ‭ :38‬ בשנת ‭ 2013 ‬  שיעור הדירות שנמכרו בגבעתיים במסגרת תמ"א ‭ 38‬ עמד על כ-%‭15‬ מכלל הדירות  החדשות, בשנת ‭ – 2014‬ על כ-%‭,32‬ ואילו בשנת ‭ – 2015‬ הגיע ל-%‭.65 ‬ בניגוד למרבית ערי ישראל, ניתן לראות עדיפות להיתרים במסגרת הליך הריסה  ובנייה מחדש: %‭60‬ מן ההיתרים שנתקבלו בעיר היו בהליך זה, לעומת %‭40‬ במסגרת חיזוק ותוספת קומות.

מעבר להבדלים ההנדסיים הכרוכים בהריסת בניין ובניית  חדש במקומו, הריסה ובנייה מחדש מאפשרת להוסיף מספר דירות רב יותר: בעוד  שהיתרים בפרויקטים של חיזוק ותוספת קומות הוסיפו בממוצע 5 דירות לבניין בעיר,  הרי שהיתרי הריסה ובנייה מחדש הוסיפו בממוצע ‭ 15‬ דירות לבניין. ההבדלים הללו משמעותיים במיוחד כאשר מדובר בעיר כמו גבעתיים המתאפיינת בצפיפות גדולה  ובמחסור בתשתיות עירוניות חשובות כמו שטחים ירוקים, כבישים וחניות.