מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

פעילות בירושלים- ניתוח מדלן

 ירושלים היא העיר הגדולה בישראל, אולם ביחס לגודלה, היקף הפרויקטים של תמ"א ‭ 38 ‬  בה הוא נמוך – כ-3% בלבד מהנתון הארצי. עד כה ‭ 35‬ פרויקטים קיבלו היתר בנייה, מתוכם  רק שישה אוכלסו, כ-‭70‬ נוספים ממתינים להיתר. ‭ 40‬ יזמים שונים פועלים בעיר, וארבעת  המובילים אחראים על כ-%‭30‬ מסך כל הפרויקטים בעיר. השכונות המובילות בתחום נכון  להיום הן רחביה, קטמון הישנה ובית הכרם, כל אחת עם 5 היתרי בנייה.  

בנוסף, בתחום הפינוי-בינוי מקודמות תכניות רבות בעיר, המצויות בשלבים שונים. התכניות העיקריות מתרכזות בדרום העיר, בתלפיות ובשכונות שמתוכננות לעבור התחדשות אינטנסיבית כחלק מתכניות האב שמובילה המנהלת להתחדשות עירונית  בחברת מוריה בשיתוף העירייה – גוננים, יובלים-גנים, וקטמונים ח-ט. התכניות  שזכו לתוקף מוסיפות כ-‭1,500‬ דירות חדשות לעיר, נתון מרשים ביחס ל-‭870‬ הדירות  החדשות שכבר זכו להיתרים או מצויות בהליכים מכוח תמ"א ‭ .38‬ החלטת הרשות  בתחילת ‭ 2014‬ לפטור מהיטל השבחה מיזמי פינוי-בינוי שימומשו ב-7 השנים  הקרובות, מסייעת לתמרץ את הפעילות בתחום.
כמו כן, מערך קשרי הקהילה בעירייה ובחברת מוריה מספק תמיכה לתושבי השכונות לאורך התהליך הארוך.

למרות היקף הפעילות הנמוך במיזמי תמ"א ‭ ,38‬ חל לאחרונה שינוי מגמה – עלייה של  כ-%‭400‬ בבקשות להיתרי בנייה בשנים ‭ 2014-5‬ לעומת ‭ .2012-3‬ לדברי יזמים, בעירייה  מקצים כעת יותר משאבים לטיפול בבקשות, והדבר ניכר גם בקצב ההיתרים. התב"ע לתמ"א ‭ 38‬ שאושרה בתקופה זו, מבהירה את הזכויות ובכך מסייעת אף היא בקידום  הבקשות. מאידך, התב"ע מבחינה באופן מוגבל בין אזורים שונים בעיר בעניין זכויות  הבנייה שהיא מתירה. בהתאם לכך, עיקר הבקשות להיתרים מתמקדות בשכונות מרכזיות  שבהן ערכי הקרקע גבוהים. מחשיבה אודות הנושא ברשות, מסתמנת הגדלת זכויות הבנייה  בשכונות מעטפת כגון נווה יעקב, רמות, קרית מנחם ופסגת זאב, במטרה לתמרץ את  הבנייה בהן ולצופפן. ההנחה היא שביכולתן לקלוט כמות גדולה יותר של האוכלוסייה, בשל צפיפותן הנמוכה יחסית והעובדה שמרבית המבנים בהן אינם מיועדים לשימור.

התוספת הממוצעת לפרויקט בתמ"א ‭ 38‬ היא של כ-5 דירות, הנמוכה בישראל. הדבר נובע משווי הקרקע הגבוה יחסית במרכז העיר, וממדיניות העירייה עד כה. באופן כזה, העירייה לא נאלצה להתמודד עם תוספת משמעותית לאוכלוסייה הקיימת, ועם עומסי  התשתיות הנלווים אליה. אם אכן יגובש מתווה שיעודד התחדשות בשכונות המעטפת, תיאלץ העירייה להתמודד עם שאלת המענה התשתיתי ביתר שאת.