מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

ישראמיש השקעות

גיא ששון, בעלים ומנכ"ל ישראמיש השקעות, הפועלת רבות ברמת גן, מקווה שיוסרו החסמים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית

גיא ששון
בעלים ומנכ"ל

פעילות ארצית

  • מאוכלסים 6
  • בביצוע 5
  • בתהליך 9
  • סה"כ פרוייקטים 20

מדורג בערים
כלל ארצי • רמת גן

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
072-2428888

הפרשנות המרחיבה, 'לכאורה', לחישוב זכויות הבנייה, נותנת זכויות פחותות מאלו שמתירה הגישה המצמצמת.

גיא ששון (המשמש גם כיו"ר ועדת התחדשות עירונית בהתאחדות בוני הארץ, ויו"ר הוועדה המוניציפאלית בארגון הקבלנים מחוז דן) שב ארצה לאחר שסיים את לימודיו באוניברסיטת מישיגן שבארה"ב, מתוך ידיעה ברורה שיעסוק בנדל"ן, שכן "חיידק הבנייה" דבק גם בו, כדור שלישי למשפחת קבלנים. ששון יצא לדרך ייזום עצמאית לפני כעשור באמצעות חברת ישראמיש השקעות, חברה שמיד בלטה בהיותה חלוצה, מקצועית, נותנת שירות ואמינה. את עבודת הביצוע לפרויקטים מבצעת ישראמיש השקעות באמצעות חברת הקבלנות המשפחתית הוותיקה, בן טל נ.ש בנייה ויזמות, שלה עשרות פרויקטים בעיקר בערים רמת גן וגבעתיים, ובכך משלימה תחת מעטפת ברורה ובאופן מוצלח ושוטף את כלל מרכיבי הפרויקט: ייזום, תכנון, מימון, ביצוע, שיווק ומתן שירות.
"בתמ"א 38, הקבלן אינו פחות חשוב מן היזם, ולכן קריטי עבור הדייר לבדוק את הנושא עוד בטרם החתימה מול היזם", סבור ששון. "כאשר אין קשר בין היזם לבין הקבלן המבצע, הרי שאין ליזם שליטה דה פקטו בשטח, מה שמוליך למקרים מצערים של עזיבה והפסקת פרויקטים בשל קשיים אצל הקבלן. מבנה השוק מוביל לכך שמכרז קבלנים נערך על מנת ללחוץ את הקבלן כמה שיותר, והוא מצדו יעשה הכול על מנת לזכות במכרז. ישנם מקרים רבים בהם לא מתמחרים סיכון, נותנים הצעות בחסר, או פשוט עוזבים פרויקטים באמצע", הוא מספר. "להחליף קבלן באמצע פרויקט של תמ"א 38 זה אסון. הליך מאוד בעייתי הן מבחינה פרוצדורלית והן מבחינה מנטאלית לכלל הנוגעים בפרויקט: בעלי הקרקע, הרוכשים החדשים, הבנק המלווה, הוועדה המקומית והיזם. כאשר קיימים יחסים קבועים בין הקבלן לבין היזם,

התמחור מדויק, הסיכון שהקבלן יעזוב באמצע נמוך מאוד, ובכך בעלי הקרקע וכלל המעורבים יכולים להיות רגועים שהפרויקט יגיע לסיום מוצלח".
ששון מסביר כי "כאשר מגיעה אלינו פנייה מבניין, אנו מסוגלים לתת פתרונות לבעלי הדירות ולהכווין אותם לפרויקט הנכון. אנו מבצעים גם הריסה ובנייה וגם חיזוק ותוספת, ובכך מסוגלים לומר לתושבים בצורה כנה ואמתית מהו המסלול הנכון לבניין שברשותם, בהתבסס על נתוני התכנון, זכויות הבנייה, מספר הדיירים בבניין והכדאיות הכלכלית לביצוע כל אחד מן המסלולים.אין ספק שההעדפה היא להריסה ובנייה, אך לא תמיד נתוני המגרש מאפשרים זאת, ולא תמיד בעלי הדירות מעוניינים במסלול שכזה".
חברת ישראמיש פועלת במגוון תחומי יזמות למגורים, ובמהלך העשור האחרון, עיקר המאמץ והפעילות מנותבים לכיוון ההתחדשות העירונית. עד היום אכלסה החברה כבר שישה פרויקטים, חמישה נוספים בשלבי ביצוע שונים וכעשרה אחרים נמצאים בהליכי רישוי מתקדמים לאחר חתימת דיירים. בסך הכול בונה ישראמיש השקעות עשרות יחידות דיור בשנה בערי המרכז, קריית אונו, גבעתיים, ראשל"צ ובעיקר מוקד הפעילות מתבצע בעיר רמת גן, אשר בחודשים האחרונים מסרבת לרדת מהכותרות בעיקר לנוכח קיפאון באישור הפרויקטים, הנובע מהמאבק סביב שאלת אופן חישוב זכויות הבנייה בעיר.

"נוצר פלונטר שעוצר מדינה שלמה מלהמשיך ולקדם את התחום"
בהיבט הארצי, "הפלונטר שנוצר בשל שיקולים פוליטיים ואחרים, שלאו דווקא מרכז עניינם בשיקולי תכנון וטובת התושבים, מעכב קבלת החלטות בנושאים תכנוניים גרידא, ועוצר מדינה שלמה מלהמשיך לקדם את התחום", אומר ששון, ומפרט: "בסופו של דבר כל צד מושך לפינה שלו,מהנדסי הערים ברובם טוענים שתמ"א 38 פוגעת בתכנון האורבני, ולכן מנסים לצמצם זכויות. במנהל התכנון לעומת זאת, המגמה היא הגדלת היצע ומהר, ולכן מצדדים בהרחבת הזכויות כדרך אפקטיבית לקידום פרויקטים שלהתחדשות עירונית במתכונת של הריסה ובנייה. למחלוקת הזו נכנס היועץ המשפטי לממשלה, שהפך החלטות של ועדת הערר, שהייתה מכריעה ובולטת בתחום בשנים האחרונות. היועץ המשפטי בהחלטתו שינה והקפיא שוק שלם".
המחלוקת בין הניצים סבה כיום סביב תיקון 3 א' לחוק התמ"א 38, בו צפויות להתפרסם אבני דרך לבחינת זכויות הבנייה. מנהל התכנון דוגל בגישה המרחיבה, השואבת את זכויות הבנייה מ"הבניין הרעיוני", קרי על בסיס זכויות התב"ע הקיימות. מנגד ישנה הגישה המצמצמת, אשר גוזרת את הזכויות מ"הבניין הקיים"בפועל. האבסורד הוא למעשה כי בחלק ניכר מןהמקרים, השיטה המרחיבה כביכול נותנת זכויות פחותות מאלו שמתירה הגישה המצמצמת.
ששון מסביר כי "כוונת מנהל התכנון טובה, המגמה והרצון הם לאפשר מתן זכויות בנייה. הצרה היא שישנן בעיות בנוסחה המוצעת שהופכת את התוצאה למצמצמת במקום למרחיבה. הבסיס לחישוב הוא שטח הקומה הנגזר משטח המגרש, כך שאם התב"ע החלה במגרש שונתה במהלך השנים, אזי קיים שוני בין הגישה המרחיבה למצמצמת. במקרים בהם נערכו הפקעות מוניציפאליות מסיבות שונות, הרי ששטח המגרש קטן ומכאן גם שטח הקומה הטיפוסית 'הרעיונית' קטן, כך שסל הזכויות לפי גישה זו מצומצם לעומת סל זכויות הבנייה המתקבל על בסיס הבניין הקיים".
דוגמה זו תקפה בעיקר ברמת גן ובגבעתיים, בהן ישנה תכנית הפקעות כמעט בכל העיר, לכן המקרים בהם הגישה המרחיבה 'לכאורה' מעניקה זכויות נמוכות מאלו של המצמצמת, הינם רבים. בעייתיות נוספת בנוסחה המוצעת היא לטענת ששון ש"כמותית, המחסור בזכויות הבנייה שנבעו מהשיטה המצמצמת, עומד על כ- 100-200

 מ"ר למגרש של חצי דונם. אלו הן זכויות בנייה לא רבות, אך הכרחיות ונחוצות לכדאיותו הכלכלית של הפרויקט. בכדי לאפשר את אותן זכויות ש'בחסר' יש לאפשר מתן 13 מ"ר הרחבה לכלל יח"ד המתוכננות בבניין החדש, ולא רק ליח"ד התב"ע, בדיוק כפי שכל יח"ד מתוכננת בבניין החדש מקבלת 12 מ"ר ממ"ד", סבור ששון. "ככל שיחליטו לאפשר זאת, תיפתר בעיית זכויות הבנייה בערי המרכז בהן יש פעילות בתחום תמ"א 38 הריסה ובנייה".

"לרמת גן יש פרספקטיבה שמאפשרת לה לקבל החלטות מושכלות"
בהיבט המוניציפאלי, לדברי ששון, "רמת גן חרתה על דגלה לחזק, למגן ולהתחדש עירונית. כמות היתרי הבנייה והבניינים הבנויים בפועל, ללא ספק אינה ברת השוואה למקומות אחרים. רמת גן מסוגלת לבחון את התהליכים בראייה לאחור ולקבל החלטות מושכלות על בסיס הצלחות וכישלונות בהיבטי תכנון, ביצוע והעמסה על תשתיות. לא מתוך ספרות והערכות תאורטיות למיניהן, אלא לקבל החלטות על בסיס ניסיון מוכח.
"הוועדה המקומית משתפת פעולה ומקדמת התחדשות עירונית, מתוך כוונה לייצר ודאות תכנונית שתמנע שוני בין פרויקטים ותעניק מידע מדויק לתושבים בדבר יכולת הניצול וביצוע התחדשות עירונית במגרש הספציפי. יחד עם זאת, המחשבה לעתיד והרצון לחדש את העיר באופן מושכל, מובילים את יו"ר הוועדה המקומית, עוה"ד אביבית נמרודי, לייצר תשתיות חדשות, לקבל תקציבים והכנסות מהמדינה לטובת פתרון התשתיות בהתחדשות עירונית, וליצירת שטחי מסחר ותעסוקה חדשים שיתנו מענה להכנסות מוניציפאליות גבוהות לשמירה על כלכלה עירונית חזקה", מספר ששון.
"אבן הדרך הבאה ברמת גן היא אישור תכנית ג53. מדובר בסוג של תכנית מתאר נפחית המתייחסת לנושאי צפיפות, קומות וקווי בניין, אך כזו שלא יכולה להוסיף זכויות, כך שאיננה יכולה לפעול לבד ועליה להסתמך על תמ"א 38 ותיקוניה השונים. זוהי התוכנית שתקבע את עתיד פעילות ההתחדשות העירונית בעיר.
"ככל שהתוכנית הזו תושפע לשלילה משיקולים פוליטיים מקומיים, ההתחדשות העירונית תיעצר ותושבי העיר שצמאים,  מוכנים ובשלים לביצוע הפרויקטים, ייפגעו באופן אקוטי", מזהיר ששון. "סקר שערכו ברמת גן, מצביע על מעל 70% מתושבי העיר המעוניינים בהתחדשות העירונית. אני בטוח שההנהגה המקומית לא תושפע מהמיעוט שצועק, ותיתן מענה אמיתי למרבית תושבי העיר העומדים מאחורי כל בקשה להיתר שמוגשת לוועדה".
לסיכום, אומר ששון, "העתיד, ללא ספק מכווין את התחום לאתגרים חדשים ולביצוע התאמות רבות. המוטו המוביל את ישראמיש השקעות הוא: כאשר לקחה על עצמה התחייבות לביצוע וליישום פרויקט,היא תעשה זאת ותשלים את המיזם, גם אם אינו תמיד תואם את הציפיות שהיו בנקודת הפתיחה".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה 

פרוייקטים של החברה

סוקולוב 21

איינשטיין 23 רמת גן

הרכסים 71 רמת גן

יא באדר 10 רמת גן

רוקח 15 רמת גן