מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

קרדן נדל"ן

דני מור, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של קרדן, מאמין שלחברות גדולות יש יתרון בתמ"א 38, שצריכה לאמץ אליה תקנים ופרשנויות מתחום הפינוי-בינוי

דני מור
סמנכ"ל פיתוח עסקי

פרוייקטי פינוי בינוי

  • סה"כ דירות אחרי 242
  • סה"כ דירות לפני 59
  • מתחמים בשלבים מתקדמים 2

מדורג בערים

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6891240

"פינוי בינוי זה למקצוענים, וקרדן נדל"ן פועלת להתרחב בתחום"

 

את עיקר הכותרות בתחום ההתחדשות העירונית  תופסת בימינו תמ"א ‭ ,38‬ אך בל נשכח שאת הבכורה  יש לייחס לתחום הפינוי בינוי. בשונה מתמ"א ‭ 38 ‬ אשר מהווה פתרון נקודתי ומעורר מחלוקות בשאלה האם ניתן להגדירה כהתחדשות עירונית של ממש, באשר לפינויבינוי יש קונצנזוס רחב באשר לנכונות הפתרון.  "התחום מהווה מנוע צמיחה משמעותי עבור קרדן נדל"ן,  ואנו שוקדים על הרחבת פעילותנו בו", אומר דני מור,  סמנכ"ל הפיתוח העסקי של קרדן, אשר סיימה לשווק  פרויקט של פינוי בינוי המונה ‭ 90‬ יחידות דיור ברמת גן, ובצבר ישנן תוכניות לפרויקטים נוספים בהיקפים של  מאות יח"ד נוספות. "היתרונות שלנו כחברה גדולה בעלת מוניטין הם ברורים. אין הרבה שחקנים בשוק שיכולים ליזום ולבצע פרויקטים של פינוי בינוי, שהינם פרויקטים מורכבים המחייבים מקצועיות רבה, הן בפן המקצועי והן בפן  הבינאישי", מציין מור. "זהו תחום לשחקנים לטווח ארוך, בעלי אורך נשימה עסקי, גב כלכלי איתן ומחויבות מלאה  עבור הדיירים". מור מספר כי מצב שוק הנדל"ן של היום חייב את החברות  הגדולות, וקרדן נדל"ן ביניהן, להיערך ולנתב משאבים לעבר  פרויקטים של יזמות אקטיבית. "קיים מחסור בקרקעות  זמינות בשוק, בעיקר באזור המרכז, כך שישנו קושי להשיג  כיום קרקע במחיר המהווה נקודת כניסה כלכלית", הוא  אומר. "ניסיונות הממשלה לייצר פתרונות למחוסרי הדיור  בלבד, רק מקשים על ההליך, ומעלים עוד יותר את מחירי  הקרקעות הפרטיות, כך שמאתגר מאוד לייצר עסקאות". מור מספר כי החל את הפעילות בתחום הפינוי בינוי עוד בטרם החלה הממשלה בניסיונותיה, וכיום פניה של קרדן  נשואות גם לתחום התמ"א ‭ 38‬ במסלול "הריסה ובנייה מחדש", והחברה נמצאת בשלבים מתקדמים מול הדיירים והרשויות.  נשמעים קולות בשוק כי בתחום התמ"א ‭ 38‬ יש לחברות  הגדולות חיסרון לגודל. האם אתה שותף לדעה זו?  "נהפוך הוא. ראשית, בחלק מהפרויקטים שלנו בהליך תמ"א ‭ 38‬ אנו מקדמים תוכניות בהיקפים של פינוי בינוי לכל דבר.  שנית, ישנו כיום 'גל שני' של דיירים אשר מתחיל להבין את יתרונותיה של חברה גדולה, כזו בעלת יכולות פיננסיות מוכחות, בעלת מוניטין ומטה מקצועי, חברה שהבנקים מחזרים אחריה, ובשל כך מאפשרים לדיירים עצמם שקט נפשי. ככל שהפרויקט מורכב יותר, כך מערכת היחסים בין הדיירים לבין היזם ארוכה יותר וממשיכה גם הרבה מעבר  לאכלוס, והחברה נהנית ממוניטין שנצבר על פני זמן". לדעתו של מור, על מנת להגביר את הוודאות בתחום התמ"א ‭ ,38‬ יש להחיל עליה מספר כלים מתחום הפינוי  בינוי. "הפרשנויות השונות באשר לניתוח זכויות הבנייה  בתחום התמ"א ‭ ,38‬ הינן בעייתיות ביותר ומהוות כשל שוק  של ממש. לעיתים פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ לא יוצאים לדרך  בשל מחסור בעשרות מ"ר בודדים, ואין בכך כל היגיון",  הוא מספר. "תקן ‭ 21‬ של מועצת השמאים, אשר בא לקבע  רווח יזמי, הינו כלי מצוין בתחום הפינוי בינוי, ולדעתי יישומו  בתמ"א ‭ 38‬ ישפר מהותית את המצב".

איך בדיוק?
"התקן הינו למעשה סוג של 'חתירה למטרה', להבטחת רמת  רווחיות נאותה ליזם, כזו שתעבור דוח אפס של הבנקים.  יישום התקן בתמ"א ‭ 38‬ יאפשר במקרים גבוליים, מתן הקלות וזכויות בנייה נוספות לפרויקטים בהם יוכח שזכויות  התמ"א והתב"ע אינן מספיקות". האם אין חשש לצפיפות יתר במקרים שכאלו?  "הבנייה לגובה היא הכרח המציאות של ימינו, ולדעתי יש ליישם את המדיניות לפי קו מחשבה זה. הרי אין זה הגיוני לא לאשר פרויקט בשל תוספת עוד קומה או חצי קומה, ומכאן שיש לעודד הגדלת צפיפות במיוחד במרכזי ערים, תוך  מענה הולם לצרכי ציבור".

 מדוע אינכם פועלים בתחום התמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים?
"תמ"א ‭ 38‬ חיזוק אינה מתאימה לפרופיל החברה שלנו. מדובר על פתרון בעייתי של בנייה על תשתיות רעועות, אשר  ספק אם ניתן לייצרו נכון לאורך זמן. כמו כן, נקודות החיכוך בין הדיירים לבין היזם בעת הביצוע הן פתח לבעייתיות  רבה, ואנו מעדיפים כיום לא להיות שם. ישנם פרויקטים  של תמ"א ‭ 38‬ במסלול חיזוק שעל פניו נראים מרשימים  חיצונית, אך המבחן האמיתי ייערך עוד מספר שנים. יחד עם זאת, לדעתי יש לקדם את הפתרון במקומות שבהם לא ניתן להגיע לצפיפות גבוהה דיה, המאפשרת אלטרנטיבות של  פינוי בינוי ותמ"א ‭ 38‬ במסלול 'הריסה ובנייה מחדש'".

האם אתה אופטימי באשר להמשך התרחבות תחום ההתחדשות העירונית?
"אני צופה כי תחום ההתחדשות העירונית ימשיך לצבור  תאוצה, ויתפתח למעגלים נוספים. על הרשויות המקומיות להציב כוח אדם מקצועי בוועדות השונות על מנת לשחרר  את 'צוואר הבקבוק' המאיים על קידום התחום כולו. כמו  כן, נדרש להוריד את שיעור ההסכמה המינימלי לכ-%‭,70 ‬ שכן לא ייתכן מצב בו המיעוט משליט ומכתיב את רצונו על הרוב. בנוסף יש לייצר מנגנון של משילות ועזרה ממשלתית למנגנונים מוניציפאליים, בתמורה להתחייבות ללוחות  זמנים מוכתבים ומהירים הרבה יותר".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה 

 

פרוייקטים של החברה