מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

קובי אורון ניהול פרויקטים בע״מ

קובי אורון
מנכ״ל

מפקח בתחום ההתחדשות העירונית הוא ג'וב מורכב ומאתגר שדורש מצד אחד הבנה ומומחיות בלתי מתפשרת, ומצד שני יכולות בינאישיות על-אנושיות

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
050-7341674

נלחם בשטח בנוי

 

 

קובי אורון רוצה להבהיר מראש כי "ביצוע  פרויקט של תמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים משול  ללוחמה בשטח בנוי". בשל כך, עבודתו של המפקח בתחום ההתחדשות העירונית מאתגרת ומסובכת הרבה יותר מאשר "עוד פרויקט של  נדל"ן". אורון, אשר מרבית פעילות משרד ניהול  הפרויקטים שבבעלותו נתונה ל-‭140‬ פרויקטים,  מהם כעשרה מאוכלסים ועוד כ-‭15‬ בביצוע, טוען כי  עוד בטרם היציאה לאותו "שדה קרב ביצועי", יש להכין את הדיירים מראש לקראת העומד לבוא.

מה כולל תפקיד המפקח מטעם הדיירים?                                                                         "מדובר על רשימה ארוכה ומגוונת שעיקריה: עזרה  בבחירת יזם, כתיבת מפרט טכני מפורט, השתתפות  בישיבות ובמו"מ מול היזם, בדיקת תוכניות ההגשה  והעבודה, פיקוח על הקבלן עד קבלת טופס ‭ ,4‬ קיום ישיבות סדירות מול הקבלן, טיפול בבעיות הדיירים  בנושאי בטיחות, תשתיות, ניקיון ועוד, ניהול ממשקי  העברת מידע לדיירים, הגשת דוח שבועי מפורט לדיירים, פרוטוקול מסירת דירות ושטחים ציבוריים וליווי בשנת הבדק. "כבר בפגישה הראשונה אני שם לדיירים את כל האמת  מול הפנים, לא מנסה לייפות את התהליך, ומכין אותם  לקראת תקופה מאוד מאתגרת", מצהיר אורון. "אני מציין בפניהם כי במשך שנתיים יעירו אותם בבוקר  לקול רעשים מחרישי אזנים, לריח של אבק, למראה של  פיגומים סביבם, לניתוקי חשמל, גז ומים תכופים, ועוד כל מיני הפתעות לאורך הדרך, ואת זה חייבים להפנים עוד  בטרם החל הפרויקט". לצד כל אותם אילוצים, מספר אורון על חצי הכוס  המלאה: "במידה שפועלים נכון בכל אחד מן השלבים, ומעדכנים את הדיירים לפני כל אירוע מסוג זה, בסיכומו  של דבר המאמץ שווה את זה ויותר". אחד מאותם שלבים מקדמיים אשר משפיעים באופן משמעותי על התנהלות הפרויקט, נוגע  למועד מינויו של המפקח. "אחת הטעויות הנפוצות שעושים הדיירים היא לבחור מפקח רק אחרי שנחתם החוזה אל מול היזם, ונסגרו ענייני התמורות והמפרט הטכני. הנושא משול בעיני לסגירת דלתות האורווה אחרי שהסוסים כבר  ברחו", מסביר אורון. הטעות נובעת לדבריו מתוך הנחה שגויה של הדיירים כי עורך הדין המייצג ייצג אותם גם בכל הקשור לתמורות ולמפרט. "המפרט הטכני הוא הנושא החשוב ביותר בתקופה  של טרום ביצוע", מדגיש אורון. "ברוב המקרים אני  הופך מפרט בן 5 עמודים ששלח היזם, לחוברת בת ‭ 30‬ עמודים, ובה אני סוגר הרמטית את הפינות ולא משאיר מקום לפרשנויות ולשטחים אפורים, הגורמים  לחילוקי דעות בהמשך. כך לדוגמה, "יזם מציע במפרט ויטרינה מאלומיניום של קליל מדגם 7000 או  שווה ערך – פה טמון ה'קאץ' והדייר לרוב בולע את  הניואנס".

אורון מסביר כי "יש להבין שהחוזה נערך בתנאים סטריליים, אך כאשר יגיע מועד הביצוע יספק  היזם בתור ’שווה ערך‘ מוצר חלופי באיכות שלא קרובה לחלופה הראשונה. במפרטים שאני מכין אני  דורש מהיזם - תגדיר מראש מהו אותו שווה ערך". אורון מספר על נקודה נוספת הדורשת את התמחותו של  המפקח, עוד בשלב הטרום ביצוע." כל נושא ערבויות הביצוע פרוץ לחלוטין, שכן החוק אינו מחייב להגדיר בו גובה מינימום, כך שבפועל גובה הבטוחה נמוך בהרבה  מהנזק שעלול לקרות כאשר היזם נופל. גם אם לעו"ד יש  כוונות טובות, בפועל אין מספיק ידע בעניינים אלו, ולכן  חשוב לערב מפקח בטרם מתחייבים".

"המרקם החברתי של דיירי בניין הוא מיקרוקוסמוס של המדינה"

מהם הסיכונים הגדולים בשלב הביצוע?                                                 "יש מעט מאוד קבלני ביצוע טובים בתחום ההתחדשות העירונית, המצריך התמחות מאוד ספציפית שכן מדובר על סוג אחר לגמרי של בנייה, בעיקר בכל הקשור  לתמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים. לקחת קבלן שיפוצים ולהפוך  אותו לקבלן של תמ"א ‭ ,38‬ זהו מהלך מסוכן, וכאשר גם  היזם אינו מנוסה, הרי שבפנינו מתכון ל‘תאונה חזיתית‘ שתוצאותיה עלולות להיות כואבות, שכן אין קטסטרופה  גדולה יותר מלראות בניין של תמ"א ‭ 38‬ תקוע עם דיירים חסרי אונים. במקרים בהם אני ממונה עוד בטרם בחירת  היזם והקבלן, הרי שלא אאפשר להגיע למצב שכזה. יש באפשרותי לבדוק את היזם והקבלן לפני תחילת העבודה, ולהעביר לדיירים נתונים על מנת שיבצעו  בחירה נכונה של יזם/קבלן". למרות כל אותם קשיים אובייקטיביים, לדעתו של אורון האתגר האמיתי בפיקוח מצד הדיירים בכלל  טמון במקום אחר. "היכולת הבינאישית חשובה אף  יותר מזו המקצועית", הוא מצהיר אורון. "צריך להבין שאנשים גרים בתוך אתר בנייה במשך כשנתיים. לכן על המפקח להיות קשוב עד אין קץ לבקשות הדיירים, ולתת תשומת לב ומענה מיידי לכל בקשה העולה מצדם. המרקם החברתי של דיירי בניין הינו המיקרוקוסמוס של המדינה - אנשים מכל הסוגים. הכול יוצא החוצה, והדיירים מחפשים גורם שקול ואחראי להפנות אליו את בעיותיהם, ותפקידי להיות שם עבורם, להקשיב ולפתור את הבעיות הטכניות  לצד אלו הפסיכולוגיות".

מה השוני בתפיסת העולם בין מפקח מצד הדיירים לבין מנהל הפרויקט מצד היזם?                                                                               "יזמים פונים שאנהל עבורם פרויקט של התחדשות  עירונית, אך אני מסרב, מאחר שאסטרטגית בחרתי  בצד של הדיירים, ואני לא מערב 'שמחה בששון'. היתרון היחסי של מפקח טוב הוא בטיפול בדיירים, באוריינטציה השירותית ובקשר הבינאישי. ניהול מהצד  של היזם, לעומת זאת, מצריך מבעל המקצוע להיות  איש בניין טוב, אך כזה שאין לו נגיעה ישירה לדיירים".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה