מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי אברהם ללום ושות’ משרד עורכי דין

עו"ד אברהם ללם
מייסד ובעלים

במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית העוסקים בתחום נדרשים לידע נרחב וניסיון בתכנון, מיסוי, קניין וחוזים במטרה לחזות את העתיד

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-7522722

לראות את העתיד

 

"יזמים צריכים לדעת לתת  לבעלי הזכויות(דיירים) את הקשר הישיר לבעלי תפקיד בחברה היזמית"

עו"ד - מייסד, בעלים במשרד אברהם ללום ושות‘ ישנו ארון שאינו משמש לאחסון תיקים כי אם לכובעים, שכן בנוסף לכובעו של ללום כבעליו של משרד עו"ד המלווה עשרות יזמים בפעילותם  בתחומי ההתחדשות העירונית והנדל"ן בכלל, לעו"ד ללום כובעים נוספים מתחומי ההוראה, תפקידים  בכירים בלשכת עו"ד, אגוד חברות התמ"א וההתחדשות  העירונית, חברות ממשלתיות ועירוניות, עו"ד ללום ידוע גם כמי שחיבר מספר ספרים מקצועיים ביניהם הספר –  "מורה דרך בעסקאות תמ"א ‭ ."38 ‬  ללום, מייסד משרד אברהם ללום ושות‘, המשמש  במקביל הן כסגן יו"ר לשכת עורכי הדין בישראל, הן  כיועץ משפטי של אגוד חברות תמ"א ‭ 38‬ והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, יועץ משפטי של חברות  ממשלתיות ועירוניות וכן כיו"ר פורום המקרקעין הארצי, מאמין כי רק בשילוב פעילויות ציבוריות וצד אקדמי, לצד אלו המשפטיות, ניתן לקדם את תחום ההתחדשות העירונית אל עבר הוודאות שכה חסרה לו, ועל ידי כך לייצר יתרון יחסי ללקוחות המיוצגים על ידי משרדו. "אין כמעט יום שבו אינני מרצה או לוקח חלק בדיונים  בתחום", טוען ללום, "המעורבות הציבורית שלנו כמשרד בכל הליך ודיון מאפשרת לנו לחלוש על כל המתחולל בתחום, וליישם את השינויים הצפויים מבעוד מועד  בהסכמים של לקוחותינו, מתוך ראיית העתיד. זאת, לא רק בהיבטים המשפטיים גרידא, אלא גם בהיבטים  התכנוניים, מיסויים והקנייניים, ובכך להתגבר מראש על  מקרים שעלולים להפוך לבעייתיים".  עו"ד ללום נותן דוגמה מהשטח - "במהלך הדיונים בתכנית הרבעים של עיריית תל אביב, הבנו כי עשויה  להיווצר בעת אישור התכנית בעיה (בין יתר הבעיות)  בכל הקשור למסתורי הכביסה", מספר ללום ומפרט: "בחוזה סטנדרטי קיימת ליזם גמישות לסטייה של בין  %‭2%-5‬ בפער שבין השטחים שהובטחו לדיירים לבין  השטחים בפועל. במקרה שפורצים את גבולותיה, זו נחשבת כעילה מספקת להפרה המחייבת את פיצוי  הדייר על ידי היזם, ואף לביטול החוזה בחלק מהמקרים. אנו הבנו כבר בעת הדיונים כי הכללים באשר למסתורי  הכביסה, יש בהם על מנת לגרום לחריגה בסטייה זו, כך שבחוזה של היזם אל מול הדיירים הכנסנו סעיף באשר להחרגת שטחי מסתורי הכביסה בחישוב הסטיות. עצם העובדה כי כבר בעת העלאת הנושא, נתנו לכך ביטוי מראש בחוזה, גרמה לכך שלא רק שחסכנו ליזם כ‭3- ‬ מ"ר עתידיים בכל דירה שבגינם היה צריך להינתן פיצוי לבעלים, אלא גם מנענו מהיזם להגיע למצב של ספק חריגה שעלולה להביא לבטלות העסקה או פיצוי שיכול  לפגוע בכדאיות העסקה לדברי ללום, למשרדו, אשר  הוקם לפני כעשור, יש מספר רב של חוזי "מאסטר" אשר מתעדכנים על בסיס יומיומי בהתאם לשינויים ולתמורות  בשוק, וכן בהקשרים רגולטוריים ומשפטיים. "עבודה נכונה דורשת היכרות מעמיקה בכל עיר ועיר, שכן כיום כמעט לכל רשות מוניציפאלית יש תכנית ספציפית  המייחדת אותה. כך שלא מספיק להכיר רק את החוק, אלא גם לרדת לרזולוציות של כל רשות ורשות ולהטמיע  זאת בחוזה מבעוד מועד. בנוסף, יש לנסח את ההסכם  ולהתאימו על סמך פסיקות שניתנו, אם על ידי המפקחת,  אם על ידי ועדות ערר ואם על ידי ערכאות אחרות".

 "מי שיכול, ראוי שיעשה גם למען אחרים"
מה מטרתה המרכזית של כל הפעילות הציבורית בה אתה לוקח חלק, לרבות ההרצאות שאתה נותן בכמעט כל גוף קיים בתחום?  
"לאור תפקידי בלשכת עוה"ד, כיועץ משפטי של  מספר גופים ציבוריים ביניהם איגוד חברות התמ"א ‭ 38 ‬  והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, אני מופיע בוועדות, מוציא נייר עמדה על כל חוק ותקנה. הכתיבה וההרצאות  נועדו, ראשית, להביא לאחידות בשוק במטרה לייצר נורמות עסקיות איתנות להן השוק זקוק כל כך. ישנם נושאים שהרגולטור והחוק לא נתנו להם ביטוי ותשובות מוחלטות. כך למשל, בתחום המיסוי ישנן סיטואציות ללא כל מענה, בפן התכנוני ישנן שאלות באשר לזכויות הבנייה שעלולות ליצור

עמימות המעכבת חוזים, בתחום הקניין עדיין לא ברור מה ניתן ומה לא ניתן לעשות במקרה של דייר סרבן, וכך הלאה מבלי להתייחס על נושא הבטוחות במסגרת פרוייקטים של תמ"א ‭ 38‬ ופינוי בינוי. אם לא נתייחס לאותן לאקונות ונקבע עובדות  בשטח, הן עלולות לעכב תהליכים ולמנוע עסקאות. שנית, אני מאמין שאם אצליח להעביר את הניסיון  והידע לאחרים, זה יחזור אלי בכל מיני דרכים. אני שמח שעבודה קשה ומקצועיות מביאה חברות מובילות במשק  להעביר את הפעילות שלהן אלינו. וללא קשר ישיר, אני  מאמין שכל אדם שיכול, ראוי שיעשה גם למען אחרים".

 בתור עו"ד שלרוב מייצג יזמים, כיצד אתה מתייחס  לצד השני – אל הדיירים?
"אם תחום ההתחדשות העירונית מסובך וקשה להבנה לגורמים המקצועיים, הרי שלדייר הממוצע הוא קשה  הרבה יותר. לכן אני מדמה את העו"ד לפסיכולוג בענף זה, וככזה אני מנסה להעביר את המסר לעורכי דין, שגם אם הם מייצגים את היזם, עליהם לראות מול עיניהם את הדייר כשותף מלא לתהליך ולא כצד הנגדי, כך ששילוב האינטרסים המשותפים שלו עם היזם יקצר תהליכים ויאפשר לעסקאות  לצאת לדרך וגם להסתיים בצורה מושלמת".

יזמים צריכים לדעת לתת לבעלי הזכויות (דיירים) את הקשר הישיר לבעלי תפקיד בחברה היזמית
מיהם היזמים החדשים הנכנסים לשוק?
"כיום כל החברות הגדולות נכנסות בקול תרועה רמה לתחום ההתחדשות העירונית, אך בפועל הגב הכלכלי  שלהן, המהווה ללא ספק יתרון עבורן, אינו יכול לפצות על עבודת השטח, שהיא יתרונם הגדול של היזמים הקטנים והבינוניים. לבוא ולהראות שיש לך ניסיון  ורפרטואר עשיר, זה נחמד ויפה, אך הדייר רוצה את  הקשר הישיר, את היזם שיהיה ’מיינדד‘ אליו ויוכל לנפק לו תשובות בזמן אפס. אם השחקנים הגדולים לא ישכילו  לעשות כן, יהיה להם קשה להיקלט בשוק".

האם ישנם מקרים בהם תמליץ ליזם לעזוב מבעוד מועד את הפרויקט ולא להתקדם מול הדיירים?
"במקרים מסוימים כן. ישנם עדיין דיירים אשר צורת החשיבה שלהם איננה כלכלית טהורה אלא רוויה באינטרסים אחרים שאינם רציונאליים, ובמקרים כאלו לעיתים אמליץ ליזם לפסוח לבניין אחר. בניינים אשר בעלי הדירות בהם לא מצליחים להגיע להסכמה באשר  לנציגות - החלטה בנושא כה בסיסי - סיכויי ההבשלה  של הפרויקט בעייתיים. כמו כן, בבניינים עם טיפוסי דירות רבים לעיתים קרובות נוצרים פלגים ואופוזיציות  בין קבוצות הדיירים, כך שסביר כי התהליך יהיה סיזיפי, בעל סיכויי הצלחה לא גבוהים, ובמקרים שכאלו אמליץ  ליזם לשקול את דרכו בפרויקט".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה