מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

לוי טילר ושות׳ - חברת עורכי דין

רן ברא"ז
עו"ד שותף מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית

עו"ד רן ברא"ז, שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות', הנמנה על משרדי הבוטיק המובילים בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א ‭ ,38‬ מציע לדיירים ללמוד ולהכיר את הנכס שלהם ואת הפוטנציאל שלו, ולהיעזר לשם כך באנשי מקצוע מתאימים - שמאי, מפקח בנייה, אדריכל ועורך דין

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5272164

הכוח להוציא לפועל פרויקט מוצלח נתון בידי הדיירים

 

 

פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ הינם חדשים יחסית  בנוף הישראלי, וביצועם נחשב ל"מאתגר" הן במישור המשפטי והן במישור הביצועי, זאת בשל ריבוי הצדדים המעורבים, ריבוי האינטרסים המנוגדים של הצדדים, ולנוכח אופיו הביצועי של הפרויקט המחייב חיכוך מתמשך בין היזם לבין בעלי הדירות. קידום פרויקט כזה דורש  מומחיות, יכולות ניהול והכרת התחום על בוריו.  עו"ד רן ברא"ז צבר ניסיון בתחום בחברת עורכי  הדין לוי טילר ושות', בה הוא שותף ומנהל מחלקת  הנדל"ן. המשרד הוקם לפני למעלה מ-‭30‬ שנים  והוא שוכן בקומה ה-‭17‬ של מגדל המאה ברח' אבן גבירול במרכז תל אביב. בשנים האחרונות השקיע המשרד משאבים בקידום ופיתוח מחלקת התחדשות עירונית וצבר ניסיון רב בתחום. המשרד  מקדם פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ הן במסלול הריסה ובנייה ומחדש והן במסלול חיזוק ובניית תוספות,  בכל אזור גוש דן, ובעיקר בערים תל אביב, רמת  גן, רעננה ופתח תקוה, תוך התמקדות בייצוג בעלי הדירות.

 יש האומרים כי תמ"א ‭ 38‬ כשלה, וכראיה מציגים את מיעוט הפרויקטים אשר בוצעו  עד כה. האם אתה שותף לדעה זו?

"לא ניתן להתווכח עם העובדה כי נכון לעת הזאת התוכנית טרם הגשימה את פוטנציאל המימוש שלה. עד כה הוצאו היתרים לביצוע אלפים בודדים של פרויקטים, מתוך פוטנציאל של עשרות ואולי מאות אלפי בניינים הזקוקים לחיזוק. יש להפריד לטעמי בין מיעוט הפרויקטים באזור הפריפריה לבין מיעוטם באזורי הביקוש שבמרכז. אכן בפריפריה קיים ספק באם התוכנית במתכונתה הנוכחית יכולה להוות תמריץ לחיזוק  מבנים. יש לקוות כי התיקון הרביעי לתוכנית,  המתגבש בימים אלו, ייתן מענה לכשל זה, בין בדרך של ניוד זכויות לאזורי הביקוש ובין  באמצעות תמריצים אחרים. להבדיל, מיעוט הפרויקטים באזור המרכז אינו נובע מכשל בתוכנית עצמה. התמריצים אשר הוענקו במסגרת התיקון השלישי לתוכנית, ובכלל כך סל הזכויות המורחב, יצרו כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים רבים, וכראיה ניתן לראות את העובדה כי מספר ההיתרים אשר הוצאו החל משנת 2013 כפול  ממספרם של אלו שניתנו בין השנים ‭ ."2012-2005 ‬

אם כך, מהי לדעתך הסיבה כי גם באזורי הביקוש מספרם של הפרויקטים שיצאו לפועל קטן יחסית?

 "לטעמי, מיעוט הפרויקטים באזור המרכז היה ונותר כשל שוק שנוצר כתוצאה מפערי המידע בין היזמים לבין הדיירים. פרויקטים רבים אינם יוצאים לפועל מאחר שהדיירים אינם יודעים להעריך את שווי, היקף ופוטנציאל המימוש של הזכויות אשר בידיהם, אינם יודעים לתמחר את עלות ביצוע הפרויקט על ידי היזם, את היקף ההכנסות הצפויות  לו מן הפרויקט, את הרווח, ואיך הוא ביחס לשיעור הרווח המקובל בענף. לכך יש להוסיף את הקושי האינהרנטי הטמון בגיבוש הסכמות בין הדיירים, לאור ניגודי האינטרסים ביניהם, ואת מיעוט  הפרויקטים המשמשים כבסיס להשוואה".

כיצד אתה ממליץ לדיירים להתחיל את התהליך לביצוע פרויקט?  "לבעלי דירות המגיעים אלי, אני מציע קודם כל לאסוף די מידע ונתונים ביחס לפוטנציאל הנכס שלהם, להכירו ולהיעזר לשם כך באנשי מקצוע  מתאימים, לרבות שמאי, מפקח בנייה, אדריכל ועורך דין מטעמם. כאשר הדיירים יבינו את שוויו של הנכס ואת האפשרויות העומדות בפניהם למימושו, ייקל עליהם להגיע להבנות עם יזמים פוטנציאלים. כך יוכלו להתמקד בבחירת יזם מתאים ומנוסה, על פני ניהול משאים ומתנים עקרים מול ערב רב של גורמים בלתי מקצועיים  הפועלים בשוק. פעמים רבות במסגרת המו"מ המתנהל בין הדיירים לבין היזם, אני מזכיר לדיירים כי להם וליזם אינטרס משותף להוציא לפועל פרויקט מוצלח ורווחי. פרויקט שכשל בשל רווחיות נמוכה הוא קטסטרופה ליזם, אך הוא גם מפח נפש לדיירים. לא משנה איזה ביטחונות  העמיד היזם, היה והפרויקט כשל, תיגרם בהכרח פגיעה גם בבעלי הדירות, כתוצאה מהתארכות  משך הפרויקט עד לאיתור יזם חדש ולהשלמתו".

האם אתה מאמין שיש תקווה להתחדשות עירונית גם בתל אביב, למרות העמדה המסוייגת שמביע ראש העיר נגד פרויקטים  של תמ"א ‭ ?38 ‬

 "התוכנית אינה חפה מכשלים, ואכן יש מקום לשפר את תמריציה בכל הנוגע לאזורי הפריפריה, אשר חלקם מצויים באזורים מועדים להתרחשות  רעידות אדמה. יחד עם זאת, כשאני מסתכל מחלון המשרד שלי הפונה אל הבניינים המתפוררים בצפון הישן של תל אביב, ברור לי שהדרך היחידה לאפשר בנייה חדשה והתחדשות עירונית היא על  ידי ביצוע עוד ועוד פרויקטים של תמ"א ‭ ."38 ‬ מחלקת הנדל"ן של המשרד הובילה לאחרונה את אחת העסקאות הדרמטיות והגדולות ביותר שבוצעו בתל אביב בתחום ההתחדשות העירונית. המשרד ליווה את הליכי מכירת זכויותיהם של עשרות בעלים שונים במתחם התחנה המרכזית הישנה לקבוצת החברות לוינשטיין ושיכון  ובינוי, בתמורה לסך של ‭ 560,500,000‬ שקל. הליכי המכר עתידים לשנות את פניו של אחד האזורים המוזנחים בתל אביב ולאפשר תנופה של התחדשות עירונית. יש לקוות כי אישורה הצפוי של תוכנית הרובעים, יביא בעת הקרובה למימושם של מאות פרויקטים גם בבניינים הישנים של מרכז תל אביב, המשוועים להתחדשות עירונית.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה