מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי לימור ארבל

לימור ארבל
עו"ד, שמאית מקרקעין, מגשרת ובוררת מוסמכת

אם נופל בחלקכם לבצע תמ"א - חבקו את ההזדמנות בשתי ידיים, כי היתרונות עולים על החסרונות

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6760077

לתמ"א ‭ 38‬ יתרונות רבים מהחסרונות. חשוב  להקפיד על הכללים ו"להצטייד" בעו"ד מתאים

תמ"א ‭ 38‬ מהווה את הפתרון המהיר והאידיאלי לבעיית הדיור בישראל, בשל חוסר מתמיד  בקרקעות באזורים המבוקשים. בכל סוג של תמ"א  יש יתרונות וחסרונות, אך אם נופל בחלקכם לבצע תמ"א  - חבקו את ההזדמנות בשתי ידיים, כי היתרונות עולים על החסרונות.

 כיצד לפעול ומה תפקיד העו"ד המייצג?                                                                             כדי שאתם, הדיירים בעלי הקרקע - המרכיב החשוב ביותר  בעסקה, תצאו מרוצים ואף נשכרים, עליכם: ראשית, לבחור ועד מייצג של בעלי הדירות; לאחר מכן לשכור את שירותיו  של משרד עו"ד שייצג את בעלי הדירות, רצוי מאוד משרד  המתמחה במקרקעין. חשוב לציין שהעו"ד אמון על הגנת  זכויות בעלי הדירות, כולל השגת בטוחות מטעם היזם, ניהול  משא ומתן מול קבלני הביצוע, יזמים, רשות מקומית, וכן על רישום הדירות, הן החדשות והן הישנות לאחר גמר הבנייה  במשרדי הטאבו/פנקסי הרישום. עלות השכר של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות משולם  ע"י היזם/הקבלן הנבחר לביצוע עבודות חיזוק המבנה, עד לגובה מקסימלי שהיזם קובע; סכום זה משתנה מיזם ליזם ולרוב מוסכם על כולם. אלמנטים רבים עומדים בפני עוה"ד המלווה פרויקט מורכב שכזה, החל מטיפול בדיירים סרבניים ועד חוזים שאמורים להגן על בעלי הדירות מול קבלני הביצוע, עמידה בלוח  זמנים ובנייה עפ"י התקן שנקבע מראש עם הדיירים. בנוסף - לבחון האם הדיירים יוכלו לשהות בדירה בעת החיזוק והוספת השטחים לדירות? שכן מדובר באתר בנייה לכל  דבר ועניין, ואז נכנס נושא בטיחות וביטחון הדיירים. אלו דברים שלרוב לא מודעים להם בעת הכנת חוזים, והם יצופו למעשה רק בתחילת הבנייה.  חשוב - בשלב המשא ומתן עו"ד מקצועי יכול למקסם זכויות לבעלי דירות, שכן הוא מודע לערכה ושווייה של  הקרקע עליה מבוצעת התמ"א ‭ 38‬ בעת התהליך.

 איזה תמ"א תתאים לבניין שלכם – האם חיזוק ושיפוץ או הריסה ובנייה מחדש?              כאשר מבוצעת בבניין תמ"א ‭ 38/1‬ (חיזוק ושיפוץ), הדיירים נדרשים להמשיך ולהתגורר בתוך הבניין תוך כדי עבודות  הבנייה על ידי הקבלן (לחיות באתר בנייה למעשה). לעומת זאת, בתמ"א ‭ 38/2‬ הדיירים מפנים את הבניין, מקבלים דמי שכירות ראויים ובתום הבנייה חוזרים לבניין חדש לגמרי.  עליית ערך הדירות בפרויקט תמ"א ‭ 38/2‬ גבוהה יותר מאשר בפרויקט תמ"א ‭ ,38/1‬ משום שבתמ"א ‭ 38/2‬ מדובר בבניין  חדש לחלוטין כולל תכנון חדשני וחניות נוחות, ואילו בתמ"א ‭ 38/1‬ מדובר בשילוב בין ישן לחדש וכן בחידוש תשתיות חיצוניות של הבניין. ליזם נוח יותר להתחיל את הבנייה על מגרש ריק לעומת בנייה על בניין ישן שיכול לזמן הפתעות בדרך; כלומר  בתמ"א ‭ 38/1‬ הסיכויים לסטות מהתכנון הכלכלי הם גבוהים  מאוד לעומת תמ"א ‭ 38/2‬ שם הסיכוי קטן מאוד, של כ-%‭.5 ‬  גם מבחינת הבנק המלווה יש עדיפות לתמ"א ‭ 38/2‬ של הריסה ובנייה מחדש על פני חיזוק והוספה ובמצב של  תמ"א ‭ .38/1 ‬  לעומת זאת, הוצאות היזם בתמ"א ‭ 38/1‬ נמוכות בהרבה  מההוצאות להן נדרש היזם בתמ"א ‭ .38/2 ‬  הבדל נוסף – בתמ"א ‭ 38/1‬ נדרשת הסכמה של כ-%‭66 ‬  מהדיירים בלבד, לעומת כ-%‭80‬ מהדיירים בפרויקט של  תמ"א ‭ .38/2 ‬

"עליית ערך הדירות בפרויקט תמ"א ‭ 38/2‬ גבוהה יותר מאשר בפרויקט  תמ"א ‭ ,38/1‬ משום שבתמ"א ‭ 38/2 ‬ מדובר בבניין חדש לחלוטין כולל תכנון חדשני וחניות נוחות, ואילו  בתמ"א ‭ 38/1‬ מדובר בשילוב בין ישן לחדש וכן בחידוש תשתיות חיצוניות של הבניין"

הפריפריה תעלה על מפת התמ"א

בעתיד הנראה לעין   יזמים מעדיפים לבצע פרויקטים מסוג תמ"א ‭ 38‬ במרכז הארץ, שכן אלו נהנים מביקושים גבוהים אל מול ההיצע  הנמוך של עתודות הקרקע, מהם נגזרים מחירי נדל"ן  גבוהים. לעומת זאת קיימת בעיה רצינית בפריפריה, שם אין דרישה גבוהה לדירות, ומנגד מדובר במבנים מאוד ישנים שנבנו מהר על מנת לספק דיור לעליות הרבות שהיו  בשנות החמישים והשישים. כמו כן, הרווח ליזמים לפעמים שלילי, והממשלה מציעה כל מיני הטבות ליזמים שיעשו  כן. בשנים האחרונות, עם תנופת הרחבת התשתיות, סלילת  כבישים מהירים, רכבת ישראל שמגיעה עד שדרות, רכבת העמק מחיפה לעמק בית שאן, ועוד מהלכים שמקרבים את הפריפריה למרכז, יהפכו בסופו של יום את אותם אזורים לאטרקטיביים עבור יזמים בעתיד הנראה לעין. חשוב לציין שליזם עלויות רבות בבנייה, מאחר שבהרבה מקרים רשויות מקומיות דורשות שיפור תשתיות כתנאי להיתרי בנייה ואישור ביצוע הפרויקט במבנה כזה או  אחר. לכך עלולה להיות השפעה רבה על עלויות הבנייה, שאותן כמובן ישלמו בסופו של דבר הדיירים שירכשו את הדירות החדשות.

עסקאות רבות מתפוצצות מאחר שבעלי הדירות דורשים מהיזם לפעמים את הבלתי אפשרי, וחשוב שגם כאן יהיה  איש מקצוע ש‘יעשה שכל‘ לדיירים הפונים לתמ"א. פעמים רבות פונים אליי אנשים שחתמו מול יזם כזה או אחר, ובבדיקה לעומק אני מגלה שהיזם נעל את החוזה הראשוני בתאריך ארוך טווח. חשוב מאוד לא לחתום מול שום גורם  לפני בדיקה מול עו"ד מקצועי.  לסיכום, פרויקט תמ"א ‭ 38‬ הינו פרויקט מבורך המספק לכלל הגורמים רווחים רבים:

 1) מיגון מבנים מפני רעידת אדמה עפ"י תקן מחמיר

2) שדרוג והגדלת דירות ישנות

 3) הוספת חניה ושדרוג תשתיות הבנייה סובב הבניין

 4) שדרוג וחזות פני העיר

 5) הגדלת היצע דירות חדשות

יש חשיבות עצומה להמשיך ולקדם את תוכניות תמ"א ‭ ,38‬ המהווה את הפתרון המהיר והאידיאלי לבעיית הדיור, לנוכח המחסור בקרקעות באזורים המבוקשים.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה