מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

מאמרים בתחום ההתחדשות העירונית

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

"נוכחות שמאי בפרויקטי התחדשות היא חיונית מתחילת הדרך, הן מבחינת היזם שרוצה לבחון היתכנות כלכלית, הן מבחינת הדיירים שרוצים תמורה ראויה והן מבחינת הרשויות המתלבטות בשאלת ההכרזה על הפרויקט כפינוי-בינוי, גם בשל הפטור מהיטל השבחה. חרף זאת, המידע מדוחות אלה מנוצל לעיתים לרעה ע"י הרשויות". ארבע שנים מאז נכנס לתוקף תקן 21, שנועד לקבוע את מידת הכלכליות

29 / יוני
נחמה בוגין
שמאית מקרקעין ומשפטנית

פרויקטים באיכות מקצועית עם גב כלכלי ויכולת ביצועית

כשעוסקים בפינוי-בינוי ומעורבים בלא פחות מ-10 פרויקטים עם זכויות לכ-5,000 יח"ד, בבת-ים, נתניה, פ"ת, רחובות, ירושלים, ת"א וחולון - חשוב ביותר שהפרויקטים יהיו מבוצעים באיכות ובמקצועיות רבה. חשוב להעניק גב כלכלי של חברה יציבה וגדולה, תוך תכנון אורבני, פיתוח, יכולת ביצוע גבוהה, ידע רב, מוניטין ועשרות שנות ניסיון

22 / יוני
גד גרשון
סמנכ"ל ייזום נדל"ן, שפיר מגורים

ההתחדשות במרכז תל-אביב עולה מדרגה והיזמים חייבים להתמקצע כדי להישאר בתמונה

כולם קיוו שתכניות הרבעים יהפכו את תכנון הפרויקטים בעיר לעניין פשוט. אלא שההנחיות המרחביות לעיצוב ותכנון בניינים שפרסמה עיריית תל אביב הפכו את התכנון להיתר למורכב ביותר, במיוחד כשבעלי הדירות דורשים ודאות מלאה ומראש. אילי בר, מנכ"ל משותף באקו סיטי, מציג את אתגר ההתחדשות הבא של מרכז העיר

21 / יוני
אילי בר
מנכ"ל משותף באקו סיטי, ראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א ‭ 38 ‬

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
עו"ד רונן ירדני
המבורגר עברון ושות’ משרד עורכי דין

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני
עו"ד מיכה גדרון

חשיבות ניתוח זכויות וקביעת מרכיב "יחס הקומבינציה" בתמ"א

פרויקט תמ"א 38/2 , הריסה ובנייה, אינו מתאים לכל בניין, ודיירים רבים, שאינם מוכנים לוותר על חלום הדירה החדשה, מחמיצים את ההזדמנות ליהנות מהערך הרב שיוכלו לקבל בפרויקט תמ"א 38/1 . החברה לחיזוק מבנים בישראל מייעצת לדיירים ומציידת אותם בנתונים קריטיים כדי לקבל החלטה מושכלת ונכונה לבניין שבו הם גרים

25 / יוני
יוסי חסון
מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל

יזם וקבלן תחת קורת גג אחת

היתרונות בבחירת יזם שהוא גם קבלן מבצע בפרויקטים של התחדשות עירונית. לאחרונה אנו עדים לדרישה הולכת וגוברת מצד דיירים ליזם שהוא גם קבלן מבצע בפרויקטים של התחדשות עירונית. מגמה זו נובעת מיתרונותיה המובהקים על פני מודלים אחרים ולנוכח תקלות רבות בענף שנגרמות בעת הפרדה בין החברה היזמית לקבלנית. כאשר דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

22 / יוני
הראל פרץ
מנהל חטיבת התחדשות, קבוצת גבאי

דבר המנכ"לים המשותפים במדלן

גם השנה אנו ממשיכים לתעד ולארגן את הידע על שוק ההתחדשות העירונית בישראל. בשנה האחרונה חלו התפתחויות משמעותיות בשוק הדיור בישראל בכלל, ובשוק ההתחדשות העירונית בפרט. הממשלה החלה להכיר בתרומת ההתחדשות העירונית לפתרון משבר הדיור בישראל, וגם השיח הציבורי בנושא ערני מתמיד.

29 / יוני
אסף רובין ואמיר ווינשטוק
מנכ"לים משותפים מדלן

עירוב שימושים בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא צו השעה ואין חולק כי היא פעולה ראויה והכרחית מבחינה עירונית וחברתית. מדובר בשיפור איכות החיים של תושבי השכונות ושדרוג חזות העיר, לצד תוספת של אלפי יחידות דיור חדשות, בלב אזורי הביקוש. ההתחדשות העירונית נועדה להוסיף דירות חדשות במרכזי הערים אולם, לא פחות חשוב, לדאוג גם לכל השירותים

21 / יוני
גיל שנהב
אדריכל ב"כנען שנהב אדריכלים" מומחה בפינוי בינוי

רק רוח גבית חזקה להתחדשות תוכל להשיג את יעדי תוכנית 2040

"כולם מבינים שיש לתמוך, לדחוף ולחזק את ההתחדשות והבנייה. אך המרחק בין הרצון וההבנה לעמידה ביעדים רחוק מאוד. יש כאן כשלים כמו: 1. שלטון מרכזי חלש שמוביל לשלטון מקומי חזק. על המדינה לממש את היעדים שקבעה - לשבת עם ראשי ערים, לתת להם כלים, ולאפשר להתחדשות לפרוח.

21 / יוני
אסף סימון
מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית

מהפכת ההתחדשות העירונית יצרה שינוי אמיתי במרחב האורבני

"המהפכה כאן, נוכחת, קיימת ויעדיה לא הושלמו במלואם. ההתחדשות העירונית משביחה את מרכזי הערים מהרבה בחינות, ונותנת מענה ל- 3 צרכים אקוטיים: 1. פוטנציאל לתוספת אלפי יח"ד באזורי הביקוש 2. הזרמת חיים חדשים למרכזי הערים. 3. ריענון אדריכלי והשקעה בתשתיות של מבני מגורים ישנים עבור הקהילה כולה"

22 / יוני
אבי רוזן
משנה למנכ"ל, נכסים ובניין מגורים | נוה

על דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א-38 ומשמעותה בעסקאות בין יזמים

למימון הבנייה בעסקאות תמ״א לרוב היזם לצרף משקיעים ע״י מכירת זכויות או מתן מניות בחברה היזמית. כאן עולות שאלות אם מכירת זכויות היא ״ מכירת זכות המקרקעין״, שמחייבת במיסים. לדעתנו, אם היזם טרם החל לספק את שירותי הבניה, ייתכן ש"יום המכירה" טרם הגיע, והצדדים לעסקה לא יחויבו במיסים. על יזמי התחדשות להיות ערים לסוגיות אלו

21 / יוני
עו"ד מאורי עמפלי ועו"ד שי ארז
עמפלי משרד עריכת דין מיסים

השער לזירת ההתחדשות העירונית בישראל

הסיפור הטרגי של ענף הנדל"ן, בשנים האחרונות, הוא מצבם של קבלני הביצוע. דווקא בשנים שבהן השוק חווה (עד השנה) גידול בהתחלות בניה וביקושים מוגברים, האיתנות הפיננסית של חלק גדול מקבלני הביצוע נפגעה והרווחיות שלהם נשחקה עד כדי כך שהפכה לנמוכה מאוד או שלילית. מתחילת 2016 , החלה מגמה חיובית של תמחורים טובים יותר במכרזי ביצוע

28 / יוני
דורון כהן
יו"ר ומנכ"ל דן אנד ברדסטריט

תמ"א 38 ממשיכה לצבור תאוצה

העתירה שהוגשה נגד תיקון 3 א' – נדחתה. דו"ח מבקר המדינה משנת 2001 העלה את נושא עמידות המבנים מפני רעידות אדמה על סדר היום הציבורי. המאמצים שננקטו על-מנת לטפל במבנים הקיימים שנבנו שלא בהתאם לדרישות התקן, יחד עם הרצון להביא לחיזוקם הולידו את תכנית תמ"א 38. תמ"א 38 התקבלה על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ב-7.12.04 ונכנסה לתוקף החל מיום 18.05.05 . בנוסחה המקורי אפשרה התמ"א

21 / יוני
עו״ד מני בן מאור
מנכ"ל דייברגון מימון התחדשות עירונית

חוסר הרציונליות הביורוקרטית בהתחדשות עירונית

"אי-הוודאות והשינויים בחוקים מובילים לכאוס ולנזקים לכולם. היות שהכללים נוחתים על היזם מלמעלה, הדייר חייב לקבל רוע הגזירה, או שאפילו הקבלן יבטל את הפרויקט בשל היותו לא כלכלי. בכל נושא התכנון ובנייה אין היום ודאות גמורה. לדוגמה, "מסמכי המדיניות" של עיריות שרואות בהם סוג של אלטרנטיבה לתב"ע.

22 / יוני
שומרי בן דוד
מנכ"ל "בן-דוד הרצל"

תמ"א ‭ :38‬ הזדמנות לקפיצת מדרגה בתעשיית הבנייה בישראל

"לשמאי יש תרומה מכרעת במו"מ בין בעלי הזכויות/הדיירים ליזם שבו מתבטאת גם 'הכלכלה ההתנהגותית' (קבלת החלטה לא -רציונאליות) לעומת 'הכלכלה הקלאסית' (החלטה רציונאלית). ישנם עשרות בעלי דירות עם אינטרסים שונים, וקשה להגיע להסכמה משותפת לכולם. השאלה ’מה וכמה קיבל השכן?" חשובה מ‘מה יוצא לי מזה?'

21 / יוני
עירד אלעד
שותף במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות’

הדגש עובר מזכויות הבנייה לתכנון הדירה

"בעבר הדיירים התמקדו בזכויות המגיעות להם, אך כיום, היות שהחוקים לגבי הזכויות ברורים, העניין עבר לתחום התכנון והם בוחנים מי מציע את התכנון האופטימלי של הבניין והדירה, שבו יש מקום למו"מ. הדיירים שמים דגש על התכנון המיטבי לפי סל הזכויות הידוע מראש. כך שעל היזמים להציג תכנון מלא ומדויק ועל הדיירים לבחון את ההצעה בקפידה ע"י אנשי מקצוע ואדריכל.

21 / יוני
רון חן
בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר

כתבות מובילות

נדל"ן

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

נחמה בוגין | 02/11/2014

"נוכחות שמאי בפרויקטי התחדשות היא חיונית מתחילת הדרך, הן מבחינת היזם שרוצה לבחון היתכנות כלכלית, הן מבחינת הדיירים שרוצים תמורה ראויה והן מבחינת הרשויות המתלבטות בשאלת ההכרזה על הפרויקט כפינוי-בינוי, גם בשל הפטור מהיטל השבחה. חרף זאת, המידע מדוחות אלה מנוצל לעיתים לרעה ע"י הרשויות". ארבע שנים מאז נכנס לתוקף תקן 21, שנועד לקבוע את מידת הכלכליות

29 / יוני
נדל"ן

פרויקטים באיכות מקצועית עם גב כלכלי ויכולת ביצועית

גד גרשון | 02/11/2014

כשעוסקים בפינוי-בינוי ומעורבים בלא פחות מ-10 פרויקטים עם זכויות לכ-5,000 יח"ד, בבת-ים, נתניה, פ"ת, רחובות, ירושלים, ת"א וחולון - חשוב ביותר שהפרויקטים יהיו מבוצעים באיכות ובמקצועיות רבה. חשוב להעניק גב כלכלי של חברה יציבה וגדולה, תוך תכנון אורבני, פיתוח, יכולת ביצוע גבוהה, ידע רב, מוניטין ועשרות שנות ניסיון

22 / יוני
נדל"ן

ההתחדשות במרכז תל-אביב עולה מדרגה והיזמים חייבים להתמקצע כדי להישאר בתמונה

אילי בר | 02/11/2014

כולם קיוו שתכניות הרבעים יהפכו את תכנון הפרויקטים בעיר לעניין פשוט. אלא שההנחיות המרחביות לעיצוב ותכנון בניינים שפרסמה עיריית תל אביב הפכו את התכנון להיתר למורכב ביותר, במיוחד כשבעלי הדירות דורשים ודאות מלאה ומראש. אילי בר, מנכ"ל משותף באקו סיטי, מציג את אתגר ההתחדשות הבא של מרכז העיר

21 / יוני
נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני
נדל"ן

חשיבות ניתוח זכויות וקביעת מרכיב "יחס הקומבינציה" בתמ"א

יוסי חסון | 02/11/2014

פרויקט תמ"א 38/2 , הריסה ובנייה, אינו מתאים לכל בניין, ודיירים רבים, שאינם מוכנים לוותר על חלום הדירה החדשה, מחמיצים את ההזדמנות ליהנות מהערך הרב שיוכלו לקבל בפרויקט תמ"א 38/1 . החברה לחיזוק מבנים בישראל מייעצת לדיירים ומציידת אותם בנתונים קריטיים כדי לקבל החלטה מושכלת ונכונה לבניין שבו הם גרים

25 / יוני
נדל"ן

יזם וקבלן תחת קורת גג אחת

הראל פרץ | 02/11/2014

היתרונות בבחירת יזם שהוא גם קבלן מבצע בפרויקטים של התחדשות עירונית. לאחרונה אנו עדים לדרישה הולכת וגוברת מצד דיירים ליזם שהוא גם קבלן מבצע בפרויקטים של התחדשות עירונית. מגמה זו נובעת מיתרונותיה המובהקים על פני מודלים אחרים ולנוכח תקלות רבות בענף שנגרמות בעת הפרדה בין החברה היזמית לקבלנית. כאשר דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

22 / יוני
נדל"ן

דבר המנכ"לים המשותפים במדלן

אסף רובין ואמיר ווינשטוק | 02/11/2014

גם השנה אנו ממשיכים לתעד ולארגן את הידע על שוק ההתחדשות העירונית בישראל. בשנה האחרונה חלו התפתחויות משמעותיות בשוק הדיור בישראל בכלל, ובשוק ההתחדשות העירונית בפרט. הממשלה החלה להכיר בתרומת ההתחדשות העירונית לפתרון משבר הדיור בישראל, וגם השיח הציבורי בנושא ערני מתמיד.

29 / יוני
נדל"ן

עירוב שימושים בהתחדשות עירונית

גיל שנהב | 02/11/2014

התחדשות עירונית היא צו השעה ואין חולק כי היא פעולה ראויה והכרחית מבחינה עירונית וחברתית. מדובר בשיפור איכות החיים של תושבי השכונות ושדרוג חזות העיר, לצד תוספת של אלפי יחידות דיור חדשות, בלב אזורי הביקוש. ההתחדשות העירונית נועדה להוסיף דירות חדשות במרכזי הערים אולם, לא פחות חשוב, לדאוג גם לכל השירותים

21 / יוני
נדל"ן

רק רוח גבית חזקה להתחדשות תוכל להשיג את יעדי תוכנית 2040

אסף סימון | 02/11/2014

"כולם מבינים שיש לתמוך, לדחוף ולחזק את ההתחדשות והבנייה. אך המרחק בין הרצון וההבנה לעמידה ביעדים רחוק מאוד. יש כאן כשלים כמו: 1. שלטון מרכזי חלש שמוביל לשלטון מקומי חזק. על המדינה לממש את היעדים שקבעה - לשבת עם ראשי ערים, לתת להם כלים, ולאפשר להתחדשות לפרוח.

21 / יוני
נדל"ן

מהפכת ההתחדשות העירונית יצרה שינוי אמיתי במרחב האורבני

אבי רוזן | 02/11/2014

"המהפכה כאן, נוכחת, קיימת ויעדיה לא הושלמו במלואם. ההתחדשות העירונית משביחה את מרכזי הערים מהרבה בחינות, ונותנת מענה ל- 3 צרכים אקוטיים: 1. פוטנציאל לתוספת אלפי יח"ד באזורי הביקוש 2. הזרמת חיים חדשים למרכזי הערים. 3. ריענון אדריכלי והשקעה בתשתיות של מבני מגורים ישנים עבור הקהילה כולה"

22 / יוני
נדל"ן

על דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א-38 ומשמעותה בעסקאות בין יזמים

עו"ד מאורי עמפלי ועו"ד שי ארז | 02/11/2014

למימון הבנייה בעסקאות תמ״א לרוב היזם לצרף משקיעים ע״י מכירת זכויות או מתן מניות בחברה היזמית. כאן עולות שאלות אם מכירת זכויות היא ״ מכירת זכות המקרקעין״, שמחייבת במיסים. לדעתנו, אם היזם טרם החל לספק את שירותי הבניה, ייתכן ש"יום המכירה" טרם הגיע, והצדדים לעסקה לא יחויבו במיסים. על יזמי התחדשות להיות ערים לסוגיות אלו

21 / יוני
נדל"ן

השער לזירת ההתחדשות העירונית בישראל

דורון כהן | 02/11/2014

הסיפור הטרגי של ענף הנדל"ן, בשנים האחרונות, הוא מצבם של קבלני הביצוע. דווקא בשנים שבהן השוק חווה (עד השנה) גידול בהתחלות בניה וביקושים מוגברים, האיתנות הפיננסית של חלק גדול מקבלני הביצוע נפגעה והרווחיות שלהם נשחקה עד כדי כך שהפכה לנמוכה מאוד או שלילית. מתחילת 2016 , החלה מגמה חיובית של תמחורים טובים יותר במכרזי ביצוע

28 / יוני
נדל"ן

תמ"א 38 ממשיכה לצבור תאוצה

עו״ד מני בן מאור | 02/11/2014

העתירה שהוגשה נגד תיקון 3 א' – נדחתה. דו"ח מבקר המדינה משנת 2001 העלה את נושא עמידות המבנים מפני רעידות אדמה על סדר היום הציבורי. המאמצים שננקטו על-מנת לטפל במבנים הקיימים שנבנו שלא בהתאם לדרישות התקן, יחד עם הרצון להביא לחיזוקם הולידו את תכנית תמ"א 38. תמ"א 38 התקבלה על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ב-7.12.04 ונכנסה לתוקף החל מיום 18.05.05 . בנוסחה המקורי אפשרה התמ"א

21 / יוני
נדל"ן

חוסר הרציונליות הביורוקרטית בהתחדשות עירונית

שומרי בן דוד | 02/11/2014

"אי-הוודאות והשינויים בחוקים מובילים לכאוס ולנזקים לכולם. היות שהכללים נוחתים על היזם מלמעלה, הדייר חייב לקבל רוע הגזירה, או שאפילו הקבלן יבטל את הפרויקט בשל היותו לא כלכלי. בכל נושא התכנון ובנייה אין היום ודאות גמורה. לדוגמה, "מסמכי המדיניות" של עיריות שרואות בהם סוג של אלטרנטיבה לתב"ע.

22 / יוני
נדל"ן

תמ"א ‭ :38‬ הזדמנות לקפיצת מדרגה בתעשיית הבנייה בישראל

עירד אלעד | 02/11/2014

"לשמאי יש תרומה מכרעת במו"מ בין בעלי הזכויות/הדיירים ליזם שבו מתבטאת גם 'הכלכלה ההתנהגותית' (קבלת החלטה לא -רציונאליות) לעומת 'הכלכלה הקלאסית' (החלטה רציונאלית). ישנם עשרות בעלי דירות עם אינטרסים שונים, וקשה להגיע להסכמה משותפת לכולם. השאלה ’מה וכמה קיבל השכן?" חשובה מ‘מה יוצא לי מזה?'

21 / יוני
נדל"ן

הדגש עובר מזכויות הבנייה לתכנון הדירה

רון חן | 02/11/2014

"בעבר הדיירים התמקדו בזכויות המגיעות להם, אך כיום, היות שהחוקים לגבי הזכויות ברורים, העניין עבר לתחום התכנון והם בוחנים מי מציע את התכנון האופטימלי של הבניין והדירה, שבו יש מקום למו"מ. הדיירים שמים דגש על התכנון המיטבי לפי סל הזכויות הידוע מראש. כך שעל היזמים להציג תכנון מלא ומדויק ועל הדיירים לבחון את ההצעה בקפידה ע"י אנשי מקצוע ואדריכל.

21 / יוני