מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

אתגר ההתחדשות של תל-אביב: עיר אחת, שלוש זוויות

צמיחת התחום מציבה בפני העירייה, בעלי הדירות והיזמים בעיות שונות. אילי בר, מנכ"ל  משותף באקו סיטי המובילה את התחום בתל-אביב, סוקר את האתגרים המרכזיים

מאת: אילי בר

לפני שני עשורים נטשו תושבים את מרכז תל-אביב.  היום, כשמרכז העיר הפך למגנט מקומי ובינלאומי, זה נשמע כמו סיפור בדיוני, אבל עובדות הן  עובדות. לפני עשור יזמים לא האמינו שתהיה תמ"א ‭ 38‬ בתל-אביב, ופנו לבנות ברמת-גן. היום, הם עומדים בפקק ומנסים להיכנס בחזרה לעיר. לפני שלוש שנים  רון חולדאי, ראש עיריית תל-אביב, עדיין דיבר בגנות  תמ"א ‭ ,38‬ ויצא נגד רעיון חיזוק המבנים הישנים. עכשיו יש לו את תוכנית ההתחדשות העירונית המפורטת ביותר  בישראל – תוכנית הרבעים – שמתעדפת תוספת על בניינים קיימים ביותר ממחצית המרכז הוותיק של העיר.  אנשים משתנים, יזמים משנים אסטרטגיה, וגם ראשי ערים מתאימים את התכנון לדרישות המציאות העירונית. בשני  העשורים האחרונים מרכז תל-אביב עבר שינוי דרמטי, אבל אנחנו כנראה רק באמצע הדרך. ההתחדשות העירונית עומדת להיות השלב הבא במטמורפוזה של העיר הכי  סקסית בישראל, שבגיל ‭ 100‬ מראה לכולם שהיא רק מתחילה  להתחמם. זאת התפתחות אורבנית מורכבת, שמייצרת אתגרים שונים עבור שלוש הרגליים שמניעות את התהליך:  העירייה, בעלי הדירות והיזמים.

העירייה: שימור מול התחדשות רבים חושבים בטעות שתוכנית הרבעים שקידמה עיריית  תל-אביב נולדה רק בשנים האחרונות. הגרסה הסופית שלה אכן התגבשה יחסית לאחרונה, אבל כבר מאמצע שנות התשעים מנסים צוותי התכנון בעירייה לעגן בתב"ע את תפיסתם לגבי המרכז הוותיק של העיר. לכן בתוכנית הרבעים אנו רואים חלוקה לשלוש רמות פיתוח לפי אזורים  שונים במרכז העיר: אזור לשימור (החלק הדרומי של רובע ‭ ;(3‬ אזור ביניים שיאופיין בעיקר בתוספות על בניינים  קיימים (החלק הצפוני של רובע ‭ ;(3‬ ואזור מוטה בנייה  חדשה (רוב חלקי רובע ‭ .(4 ‬ תוכנית הרבעים יצרה פשרה גמישה בין רצונות השימור של העירייה ללחצי ההתחדשות שהפעילו התושבים והיזמים. במובן הזה, האתגר התכנוני כבר נמצא מאחורי העירייה אחרי שני עשורים של התלבטות ודיונים. מה הם האתגרים הבאים מצד העירייה?

• היערכות להתמודדות יעילה עם שטף הבקשות להיתרים שיוגשו בשנים הקרובות.

• קיצור זמן הוצאת ההיתרים באמצעות צמצום משמעותי של האפשרות להתנגד לבקשות להיתר התואמות את תוכנית הרבעים ומוגשות ללא הקלות.

• יצירת ודאות תכנונית לפרויקטים בתחום אזור ההכרזה  של אונסק"ו. בתוכנית הרבעים קיימות הוראות מעורפלות מדי שמשאירות אדריכלים ויזמים מבולבלים.

• מתן פתרון אמיתי לקידום פרויקטים בבתים משותפים לשימור. זהו אינטרס מובהק של העירייה לתמוך בבניינים  אלה, וכיום תוכנית השימור אינה מהווה תמריץ מספק.

בעלי הדירות:

יותר זה לפעמים פחות ככל שתלך ותתפתח תנופת ההתחדשות העירונית בתלאביב, המשימה לקדם פרויקט תהיה גם יותר מורכבת  עבור בעלי הדירות. לכאורה, מה יותר נוח ממצב שבו יזמים מחזרים אחרי הבניין ומתחרים עבור האצבע שלכם עד טיפת  הדם האחרונה? בפועל, המציאות הרבה יותר מורכבת. התחרות האגרסיבית גורמת לעיתים ליזמים ולבעלי דירות לאבד קשר עם הנתונים התכנוניים והכלכליים של פרויקט  ממשי. הנייר סופג הכול אבל חוזה חתום, ואפילו היתר בנייה אינם שווים דבר, אם לא ניתן באמת להפוך אותם לבניין גמור ברמה גבוהה. הנה כמה נקודות למחשבה עבור בעלי דירות:

• קבלת הצעה מתוכננת היטב. יזם מקצועי חייב להכין תכנון מסודר לפני שהוא מגיש הצעה. זה לא בונוס או  צ‘ופר לבעלי הדירות – זה כלי עבודה הכרחי. רק כשיש בידיכם הצעה מתוכננת, אתם יכולים לבחון אותה בהשוואה להצעות אחרות. מילים ומספרים אינם מידע מספק. יזם שאינו מסוגל להכין תכנון ראשוני עלול לטעות ולהטעות אתכם.

• איכות הדירות החדשות בפרויקט הריסה ובנייה.  לפעמים תוספת מלאה של מ"ר יוצרת דירה גרועה. לשטח יש משמעות, אבל גם לאיכות האדריכלית של הדירה. כשיש לכם תכנון ביד אתם יכולים להבין את המשמעות האמיתית של תוספת השטח המוצעת לכם.

• בדיקת התאמת ההצעה לתוכנית הרבעים. בקרוב יפורסם תקנון מסודר לנוסח הסופי של התוכנית וחשוב מאוד שתוודאו שההצעה שקיבלתם תואמת במלואה  את התב"ע. יזמים רבים אינם מכירים את התוכנית היטב, ובונים הצעות אטרקטיביות שלא יאושרו.

 • מי תהום גבוהים. מרכז תל-אביב נמצא על מי תהום  גבוהים מאוד. עומקם שני מ‘ בסמוך לים ולירקון, ובחלקים  נרחבים של העיר הם בטווח של 4 עד 8 מ‘. שני מרתפי חניה עם מכפילים יכולים לטבול עמוק במים! יש לכך משמעויות כלכליות וביצועיות דרמטיות לפרויקט.

 • ניסיון ביצועי בתל-אביב. לבנות במרכז העיר עולה יותר מלבנות במקומות אחרים. הדרך הטובה ביותר לוודא שתמחור הבנייה נעשה בצורה נכונה היא לעבוד עם מי שכבר בנה בפועל פרויקטים דומים בעיר. תמחור חסר הוא מתכון בטוח לבניין גרוע.

היזמים: זמן וכסף מי שבאמת מכיר את העבודה במרכז תל-אביב וביצע פרויקטים בעיר, יודע שהתהליך לוקח הרבה זמן ועולה  בדרך-כלל יותר ממה שהוערך מלכתחילה. לסיום התייחסות קצרה מנקודת המבט של היזם: העירייה אמנם מאוד מקצועית ומסודרת, אבל גם מאוד  דעתנית ועמוסה. גם ועדת הערר במחוז תל-אביב מוצפת  בתיקי תמ"א ‭ .38‬ למרות פעולות שבוצעו במטרה לקצר  זמנים – עדיין לוקח הרבה מאוד זמן להוציא היתר.

• תוכנית הרבעים עדיין לא סגורה סופית! טרם פורסם תקנון המשלב את כל מאות השינויים שהוכנסו בה בדיונים בוועדות השונות. חשוב לעקוב אחר התקנון הסופי.

• היטלי השבחה. בבקשה אל תניחו קבלת פטור מלא על כל זכויות הבנייה מכוח תוכנית הרבעים. במקרים רבים יש שכבת זכויות חייבת בהיטל השבחה ובסכומים ניכרים.

 • עלויות ביצוע מיוחדות. מי תהום גבוהים, בעיות גישה  לאתרים, מחסור בקבלני-משנה איכותיים שמתאימים  לפרויקטים קטנים, דרישות תכנון מחמירות של העירייה... קחו בחשבון שהביצוע מתייקר כל הזמן.

כתבות מובילות

נדל"ן

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

נחמה בוגין | 02/11/2014

כשלוש שנים מאז נכנס לתוקף תקן ‭ ,21‬ שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטים לפינוי בינוי, נראה שפרגון ליזמים רווחיים הוא מחזה נדיר במחוזותינו 

29 / יוני
נדל"ן

לדעת לבחור נכון

עו"ד רועי שובל ועו"ד עמית יושע | 02/11/2014

את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה

19 / יוני