מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

ההתחדשות במרכז תל-אביב עולה מדרגה והיזמים חייבים להתמקצע כדי להישאר בתמונה

כולם קיוו שתכניות הרבעים יהפכו את תכנון הפרויקטים בעיר לעניין פשוט. אלא שההנחיות המרחביות לעיצוב ותכנון בניינים שפרסמה עיריית תל אביב הפכו את התכנון להיתר למורכב ביותר, במיוחד כשבעלי הדירות דורשים ודאות מלאה ומראש. אילי בר, מנכ"ל משותף באקו סיטי, מציג את אתגר ההתחדשות הבא של מרכז העיר/ אילי בר*

 

  

          אילי בר

תוכנית רובע 3 שאושרה לאחרונה ותוכנית רובע 4 שתאושר עד סוף חודש מאי השנה, משנות את תמונת ההתחדשות העירונית במרכז תל-אביב. עכשיו הכול יהיה פשוט וקל יותר, לכאורה. במקום הוראות כלליות של תמ"א-38 יש שתי תוכניות בניין עיר (תב"ע) מסודרות ומפורטות. במקום אי-ודאות וויכוחים אינסופיים עם מינהל ההנדסה ודיונים בוועדת הערר, יש ודאות תכנונית מסודרת. במקום לדבר, נתחיל לבנות. אז למה לכאורה? כי תחום ההתחדשות העירונית בתל-אביב שונה מהותית ממה שקורה בערים אחרות. ההבדל נעוץ בשני היבטים עיקריים: העירייה ובעלי הדירות.

מאות הוראות תכנון חדשות בת"א
נתחיל בעירייה. אנשי-המקצוע במינהל ההנדסה של עיריית תל-אביב מעלים כל הזמן את הרף התכנוני. אם הצלחת לעבור משוכה לקבלת היתר בגובה מטר וחצי, כנראה, צריך להרים את הרף לשני מטרים. אולי בעצם שלושה... מדובר בעמדה מקצועית ייחודית מאוד לעיריית תל-אביב, שמתעקשת לדרוש מהמתכננים ומהיזמים לעצב ולתכנן בניינים בדיוק לפי כל ההנחיות שהעירייה רואה לנכון לקבוע.

כיוון ש 99%- מהפרויקטים במרכז תל-אביב הם של התחדשות עירונית, הרי שכמות האילוצים שנכפים מראש על היזם, שמתחיל מבניין בנוי עם שטחי דירות נתונים מראש (שמשפיעים על התכנון גם בהריסה ובבנייה), היא עצומה. כל יזם מקצועי יודע שבפרויקט של התחדשות עירונית יש מעט מאוד גמישות תכנונית אמיתית, ולכן היכולת להתאים את הבניין לדרישות המחמירות של העירייה היא מאוד מוגבלת. הסוגיה הזאת עמדה במרכזם של שמונה ימי דיונים שלמים בוועדת הערר, שעסקו כולם בהנחיות מרחביות לתכנון בניינים שפרסמה עיריית תל-אביב לפני יותר משנה וחצי. ההנחיות כוללות מאות הוראות הנוגעות לתכנון חזיתות, גגות, גדרות ומסתורים, חניונים עיליים ותת- קרקעיים, שמירה על עצים ושטחי חלחול, אצירת
אשפה, בנייה ירוקה, פיתוח השטח, וגם הנחיות מיוחדות לאזור ההכרזה של אונסקו. בקרוב יפורסמו הנחיות נוספות.

הנקודה המשמעותית היא, שמי שחשב שתכנון בניין לפי הוראות תוכניות הרבעים יהיה עניין יחסית פשוט, טעה טעות מרה. אני צופה הרבה מאוד דיונים שנוגעים לפרטי פרטים
של תכנון הבניין, ככל הנראה במסגרת דיונים בוועדת הערר של מחוז תל-אביב, שתצטרך להכריע בכל מקרה לגופו אם יש מקום לסטות מהנחיות העירייה, וכיצד. הבעיה היא, שבפרויקט של התחדשות עירונית היזם אינו יכול להרשות לעצמו להמתין עד להכרעת ועדת הערר בסוגיה כזאת או אחרת. התהליך הרי מתחיל בהגשת הצעה לבניין, ברכישת
אמון בעלי הדירות, בהצגת תוכניות, בחתימת הסכם, ואחר-כך ביכולת לקיים את מה שהובטח. בנקודה הזאת נוצר חיבור מאתגר מאוד בין דרישות העירייה המחמירות לבין בעיית תיאום הציפיות מול בעלי הדירות התל-אביבים ולעורכי-דינם חובבי המכרזים והניסוחים הדווקניים, שהופכים כל סטייה סבירה לטרגדיה משפטית.

החניון כמשימה בלתי אפשרית
נביא לדוגמה תכנון חניון תת-קרקעי בבניין חדש במסגרת הריסה ובנייה. עד לא מזמן, רף הדרישות התכנוניות היה סביר, והגמישות אפשרה לפתור את תכנון החניונים בקלות יחסית.
עכשיו עלינו מדרגה ותכנון החניון הופך למשימה כמעט בלתי אפשרית. המתכנן חייב להביא בחשבון מגבלות על שטח החניון, כדי להשאיר מקום לחלחול מים ולנטיעת עצים. אזורי
הנטיעה חייבים להיות ברובם בחזית המגרש. צריך להשאיר מקום מסומן לחניות לאופניים ולאופנועים. אסור להגביה את הבניין מעל חצי מטר ביחס למפלס הרחוב. צריך לשמור גם על
שורשי עצים של בניינים סמוכים, ועוד ועוד הנחיות מפורטות ביותר. לתכנון החניון יש גם השפעה רבה על תכנון הדירות, בגלל קירות הממ"דים שיורדים עד לתחתיתו. וכך יוצא שיזם שרוצה להגיש הצעה מסודרת לבעלי הדירות כפי שהם דורשים לקבל, חייב לתכנן את הבניין מהחניון ועד לגג, על אף שאין לו דרך ממשית לדעת מה בדיוק יאושר בסופו של דבר. החניון הוא רק דוגמה אחת, וכמותה יש עוד רבות.

העמום, האופטימי והמקצועי
אין תשובה אחת לשאלה כיצד ניתן לעמוד באתגר התכנוני בתל-אביב. כל יזם בוחר את הדרך הנכונה עבורו. יש כאלה שמקפידים לשמור על עמימות תכנונית, כדי להתמודד עם
הבעיות בשלב מאוחר יותר. היתרון בשיטה הזאת הוא דחיית החדשות הרעות לשלב ההיתר, כך שבשלב הראשון של שכנוע הדיירים, ההצעה שמוגשת נראית עדיפה על הצעות זהירות יותר. הדרך שבה בחרנו להתמודד עם האתגר באקו סיטי, היא הדרך הקשה. תכנון מפורט מאוד של כל פרויקט ופרויקט עוד בשלב ההצעה, כולל תכנון החניונים, והתייחסות אל גורמי אי-הוודאות בהסכם בצורה מסודרת. כיוון שאנחנו מבצעים את כל הפרויקט משלב הייזום, דרך שלב התכנון להיתר, ועד שלב הביצוע – נצבר בחברה ידע משולב שמאפשר לנו להביא מראש בחשבון כמות גדולה מאוד של פרמטרים, כבר בשלב הגשת ההצעה הראשונית לבניין. לפעמים זה פועל גם לרעתנו. קשה מאוד להתחרות מול הצעה לא מתוכננת, שמבוססת בעיקר על אופטימיות קוסמית.

החדשות הטובות הן, שיזמים נוספים שמתמקצעים בתל-אביב מבינים את האתגר התכנוני, וכך נוצר שוק מקצועי והגון יותר. זה טוב לבעלי הדירות כמו גם ליזמים עצמם. החדשות הרעות הן, שעיריית תל-אביב תמשיך, כנראה, להעלות את הרף.

*הכותב: אילי בר, מנכ"ל-משותף בחברת אקו סיטי, ראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א-38

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני